[비즈 르포] "하루만에 3000만원 올라"..한남3구역 투기 광풍

“하루 만에 3000만원이 올랐네요. 아침부터 걸려 오는 문의 전화 때문에 일을 볼 수가 없네요.”

 

한남뉴타운 3구역 일대. /김수현 기자

 

서울 한남3구역 재정비촉진계획 변경안이 26일 서울시 도시계획위원회 수권 소위원회로 넘어가면서 한남3구역에 관심을 가진 투자자들의 발걸음이 빨라졌다. 7억2000만원에 매물로 나왔던 대지면적 33㎡짜리 빌라는 집주인이 하루 만에 3000만원을 올리며 잡혔던 계약이 취소되기도 했다.

 

한강변에, 강남·도심 접근성까지 갖춘 입지인 데다 내년 부활이 예고된 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있다는 장점이 부각되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

 

◆ 3구역 올해 건축심의 받을 듯…지방에서도 원정 투자 중

 

서울시는 최근 시 재정비위원회를 열고 한남3구역 재정비촉진계획 변경안을 도시계획위원회 수권 소위원회로 이관시켰다. 조합이 용산구에 제출한 변경안이 큰 틀에서 문제가 없다고 판단했기 때문인데, 수권 소위는 다음달쯤 한남3구역을 방문해 관련 내용을 검토한 뒤 전체회의에 보고할 예정이다. 건축심의는 오는 7~8월 중 진행될 전망이다. 2003년 구역 지정 후 14년 만에 사업이 본궤도에 오른 것이다.

 

올해 초 구역 해제된 1구역을 제외한 나머지 2·3·5구역은 한남3구역보다는 6개월~1년 정도 사업이 더딘 편이다. 이들 구역에는 공공건축가가 지정돼 계획안이 마련될 예정이다.

 

 

현지 중개업계에 따르면 사업이 가시권에 들면서 매수를 희망하는 투자자들은 많지만, 호가가 많이 올라 실제로 거래되는 물건은 많지 않다. 이태원동 대성공인 한상진 대표는 “지난해 서울시의 한남뉴타운 재개발 가이드라인이 나온 이후 저가매물이 소진되면서 한 차례 가격이 뛰었고, 이후 한동안 잠잠했는데 이번 3구역 수권 소위 이관을 계기로 또 한 번 들썩거릴 조짐을 보인다”고 말했다.

 

특히 연말 초과이익환수제 부활 예고로 재건축 단지에 대한 전망이 불투명해지면서 강남권 투자자들이 한남뉴타운 쪽으로 눈을 돌리고 있고, 지방 투자자들도 관심을 보이고 있다. 이태원동 리치공인 장혁남 대표는 “강남과 서초, 강동구 등 강남권 투자자들이 보유하던 재건축 단지를 판 돈으로 한남뉴타운을 매입하는 사례가 늘었다”면서 “부산 등 지방에서 올라와 매물을 찾기도 한다”고 말했다.

 

이태원동 센추리공인 최수환 대표는 “한남뉴타운은 사업이 진척을 보인 데다 실투자금 3억원 이상이면 대출을 끼고 지분투자가 가능하지만, 재건축 단지는 이보다 자금 부담이 크고 재건축 초과이익환수제라는 리스크도 있다 보니 한남뉴타운 투자가 대체 투자로 부각되고 있다”고 말했다.

 

일대 공인중개업소에 따르면 한남뉴타운 3구역 연립·다세대의 경우 대지면적 23㎡를 기준으로 지난해 말에는 3.3㎡당 7000만~7500만원 정도였지만 최근에는 3.3㎡당 8000만원 이상을 호가한다. 단독주택도 대지면적 99㎡를 기준으로 작년 말 3.3㎡당 2700만원 내외였지만 최근엔 3.3㎡당 3000만원을 웃돌고 있다.

 

이태원동 C공인 관계자는 “서울시가 재개발 가이드라인을 수립했고 거기에 맞게 구역별로 계획안이 손질되고 있기 때문에 앞으로 행정적인 어려움은 거의 없을 것으로 본다”면서 “남은 사업 단계를 통과할 때마다 일대 시세가 출렁일 것”이라고 전망했다.

 

한남뉴타운 일대 전경. /조선일보 DB

 

◆ 장기 관점 투자 필요

 

현지 중개업계와 전문가들은 한남뉴타운 투자에 주의해야 할 점도 있다고 보고 있다. 한남뉴타운 5개 구역 중 어느 한 곳도 건축심의를 통과하지 못한 만큼 아직 갈 길이 꽤 남은 데다, 지분 투자를 한 경우 생각보다 많은 추가분담금이 물어야 할 수 있기 때문이다.

 

이태원동 D공인 관계자는 “사업이 빠른 3구역만 하더라도 보수적으로 보면 입주시기는 2025년 정도가 될 텐데, 그만큼 장기적인 관점에서 투자해야 한다”면서 “소규모 지분 투자를 한 경우 추가분담금이 수억원에 이를 수 있다는 점도 유의해야 한다”고 말했다.

 

이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “구역별로 조합원 수 대비 건립되는 가구 수를 따져 추가분담금을 줄이는 방향으로 투자할 필요가 있다”면서 “지금도 매매가가 상당히 오른 편이라 추가 상승 여력이 얼마나 될지도 따져봐야 한다”고 말했다.

 

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