[이승현]다가구와 다세대의 세금 차이는 얼마나 될까?

다가구는 뭐고? 다세대는 뭘까?

 
부동산 투자를 처음 접하는 사람들은 다가구와 다세대가 어떻게 다른건지 잘 모른다. 이른바 업계의 전문용어다.

 
다가구와 다세대가 뭔지 안다면 당신은 부동산에 조금은 관심이 있는 사람이고, 둘 사이의 세금적인 차이를 안다면 중수정도는 된다고 하겠다.

 
다가구와 다세대의 네이버 검색 상 정의는 이렇다.

 
※다가구: 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 다가구주택은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다.

 
※다세대 : 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 일종으로 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다. 한 건물임에도 다수의 세대가 거주할 수 있는 주거공간이 별도로 분리되어 있다. 따라서 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하다. 이제 다가구와 다세대가 뭔지 알았으니 퀴즈를 하나 풀어보자.

 
<연습문제> 아래 건물이 다가구인지, 다세대인지 알아맞혀보시오.

 

자……. 정답은 뭘까?

 
정답은 필자도 모른다. ㅎㅎ 그냥 봐선 다가구인지 다세대인지 모르겠다. 층이 4층이면 다세대 같은데 1층이 주차장인 필로티 구조라 다가구도 가능할 것 같다. 이처럼 다가구와 다세대는 외관으로 봐서는 구분이 잘 안 간다. 건축 쪽을 전공한 사람이 보면 구분이 가능한지 모르겠지만, 적어도 일반인은 구분이 어렵다.

 
<참고> 회원님의 제보에 따르면 외관만 봐도 어느 정도는 알아맞힐 수 있다고 함. 다가구 3층 제한은 주택층수만 3층이므로, 1층 상가, 2~4층 주택으로 짓는 다가구 또는 주택만 3층짜리 다가구가 많고 예쁘게 짓는다고……. 다세대는 직사각형으로 4층짜리 주택으로 짓는 경우가 많다고 함! 고로 고수들은 딱보면 아는 것임 ㅎㅎ

 
그럼 다가구와 다세대는 어떻게 구분할까?

 

가장 쉬운 방법은 등기부등본을 떼어보는 것이다. 다가구주택은 토지등기부등본과 건물등기부등본 2개로 나뉘어져 있고, 다세대주택은 아파트처럼 각 호실마다 별도의 등기부등본으로 나뉘어져 있다. 따라서 호실별로 나눠서 팔수 있고, 등기이전이 가능하다. 이렇게 나눠져 있는 것을 구분등기라고 한다.

 
겉보기엔 거의 비슷한 다가구와 다세대지만 세법상으로는 아주 엄청나게 큰 차이가 있다. 다가구는 전체를 1주택으로 보고, 다세대는 구분 등기된 호실별로 각각을 1주택으로 본다. 단, 다가구는 구분등기 되어 있지 않아야 한다.

 
그럼 전체를 1주택으로 본다는 건 세금에 어떤 영향이 있을까?

 

현행 세법에서는 1세대 1주택은 양도소득세 비과세 혜택과, 임대소득세 비과세 혜택이라는 엄청난 혜택을 주고 있다. (임대소득세 비과세는 기준시가 9억 원 이하인 경우만 해당되나 시세20~30억짜리 건물도 기준시가 9억 원 안 되는 다가구주택이 많다.)

 
다시 말하지만 이건 엄청난 혜택이다! 부동산 투자자의 로망인 비과세를 하나도 아니고, 2종 세트로 받을 수 있는 주택이 바로 다가구주택이다. (꿩 먹고 알 먹고..)

 
A라는 사람이 10억에 건물을 사서 월 5백만 원의 월세를 받다가 20억에 파는 경우를 생각해보자.(다른 주택은 없다고 가정하자.)

 
이게 만약 다세대주택이라면?

 

보유하는 동안 임대소득 연 6천만 원(5백x12개월)의 월세소득에 대해 종합소득세를 내야한다. 다른 소득이 없으면 다행이지만, 급여 등 다른 소득이 있는 경우 타소득과 임대소득을 합산하여 높은 세금을 내야한다. 38% 세율구간이라고 치고, 별다른 필요경비가 없다고 가정하면 무려 2천500만원의 세금을 매년 내야한다. 또한 매도시에는 양도차익 10억 원에 대해 양도세를 내야한다. 10년 이상 보유해서 장기보유특별공제 30%를 받는다. 쳐도 자그마치 2억7천만 원의 양도세를 내야한다.

 
그러나 이게 다가구주택이라면?

 

부부합산 1주택자는 기준시가 9억 원이하 주택인 경우 임대소득이 아무리 많아도 전액 비과세 된다. 따라서 임대소득세가 없다. 매도시에도 1세대 1주택자로 보기 때문에 9억 원 초과분에 대해서만 과세되고, 1세대1주택자의 경우 장기보유특별공제는 10년 보유 시 무려 80%를 공제해준다. 따라서 내야할 양도소득세는 2천5백만 원이다.

 
결과적으로 10년 보유 가정 시 세금은 다세대 5억2천만 원 vs 다가구 2천5백만 원.

 
겉보기에는 똑같은 다가구주택과 다세대주택이 세금에서는 엄청난 차이가 발생한다. 특히나 건물하나 사서 아래층은 임대주고, 윗층에서 살면서 임대소득으로 노후를 준비하는 사람들은 이 차이를 명심해야한다.

 
월세세액공제, 확정일자자료 등으로 월세소득은 점점 유리알처럼 투명해지고 있다. 그동안 월세소득을 누락해도 안 걸렸다고, 앞으로도 안 걸리리라 생각하는 건 큰 오산이다.

 
소득 누락이 아닌 합법적인 절세방법을 통해서 세금폭탄 걱정 없는 투자를 하자