[원포인트레슨] 내집마련, 꼬마아파트로 시작하라
내 집 마련을 꿈꾸는 수요자에게 수억원에 달하는 집값은 몇 년 동안 돈을 모아도 도저히 닿기 힘든 벽으로 느껴진다. 종잣돈을 모으려고 필사적으로 허리띠를 졸라매도 매달 지출하는 월세나 2년마다 오르는 전세금 탓에 항상 부족하다. 꾸준히 돈을 모아도 당장 살기에도 빠듯한 악순환의 연속, 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어진다.
광고회사에서 디자이너로 일하다 현재 40여채의 부동산을 가진 투자자로 전업한 김정태(43)씨를 땅집고(realty.chosun.com)가 만났다. 그는 “마이너스통장과 보험 약관 대출을 활용해서라도 최대한 현금 확보에 나서야 한다”면서 “오랫동안 종잣돈을 모으기보다 대출을 최대화해서 지금 집을 사야 한다”고 말했다. 논란이 있을 수 있지만 그는 저금리 시대인 만큼 대출을 많이 끌어와도 주택 매입 시기를 앞당기는 것이 옳은 투자 전략이라고 주장한다. 그 이유를 들어봤다.
직장인이던 김씨는 2001년 월급을 모은 돈으로 경기 고양시 덕양구 행신동 소만마을에 있는 꼬마아파트(전용면적 50㎡ 이하 아파트) 2채를 각각 전세 7000만원을 끼고 자기자본 8000만원을 투자해 사들였다. 몇 년 뒤 한 채당 7000만원(총 1억4000만원)의 양도차익을 보고 매도한 김씨는 “만약 그 돈을 은행에만 넣어뒀으면 10년이 지나도 얼마 벌지 못했을 것”이라며 “부자가 되고 싶다는 꿈을 꾸고 직장을 그만뒀다”고 말했다.
■꼬마아파트는 내집마련 징검다리
-왜 꼬마아파트인가.
“꼬마아파트는 더 넓은 아파트로 이사하는 데 디딤돌이 됩니다. 꼬마아파트로 시작해 더 넓은 아파트로 이동하는 것이 재테크 비법이죠. 우선 대출을 받아 꼬마아파트를 산 다음 양도차익을 얻어 팔고, 다시 그 돈으로 소형아파트, 중형아파트 등 넓은 평수로 계속 이동하는 것입니다.”
-꼬마아파트도 많이 올랐는데.
“전용면적 60㎡ 이하 소형아파트 중에서도 전용면적 50㎡ 이하 꼬마아파트는 여전히 공급이 부족합니다. 1인 가구가 폭증하는 상황에서 수요는 더 늘고 있죠. 실거주자에게 인기가 많다 보니 월세 받기에도 좋아 투자자들에게도 인기 있습니다. 아직 기회는 있습니다.”
-집값이 꾸준히 올라야 가능한 투자법 아닌가.
“꼬마아파트는 환금성이 좋아 부동산 하락기가 와도 가격을 조금만 낮추면 팔 수 있습니다. 부동산 하락기에 꼬마아파트 집값이 떨어졌다면, 넓은 아파트는 더 큰 폭으로 집값이 내려갔을 겁니다. 그때가 오히려 넓은 평수로 갈아탈 최적의 타이밍입니다.”
-구체적인 투자 지역을 추천한다면.
“인천 송도나 경기 수원 영통, 의정부 민락지구와 같은 서울외곽순환도로 바깥쪽은 입지 대비 공급이 많고 수요가 없기 때문에 가격이 더 올라가기 어렵다고 봅니다. 기회는 수도권 안쪽에 있습니다. 예를 들어 위례지구와 남양주 별내지구에 새 아파트가 들어서면서 송파·노원구 입주자가 빠져나갈 텐데, 이때 빠져나오는 물건이 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자들에게 좋은 기회입니다.”
■전세금으로 종잣돈 묵히지 마라
김씨는 자본이 없는 수요자들은 레버리지(자금을 빌려 투자하는 방법)를 적극적으로 이용해야 한다고 강조했다. 금리가 낮기 때문에 집을 먼저 사고 대출을 조금씩 갚아나가는 것이 유리하다는 뜻이다. 그는 종잣돈을 마련하기 어려운 수요자에겐 마이너스통장과 보험 약관 대출 등을 권했다.
-좀 무리한 투자법 아닌가.
“초보 투자자들의 가장 큰 고민은 자본이 없다는 것입니다. 대출로 자금을 조달해 최대한 현금을 확보하는 것이 옳은 전략입니다. 어렵게 모은 종잣돈을 전셋집 구하는 데 쓰는 것은 방관하는 것과 똑같습니다. 목돈을 전세금으로 2년간 묶어 놓으면 오히려 물가상승률만큼 전세금 가치는 하락합니다.”
-종잣돈을 마련하기 쉽지 않다.
“주택 매입을 위해 마이너스통장이나 보험 약관 대출을 받는 것도 방법입니다. 최대한 현금을 확보해야 합니다. 요즘은 젊은 사람들이 집보다 차를 먼저 사면서 현재를 즐기는 것 같은데 해외여행을 가거나 차를 사는데 집착하지 않고 소비를 줄여서 저축에 집중하는 것도 필요합니다. 대출받아 집을 먼저 사면 빨리 갚아야 한다고 생각해 강제 저축 효과도 생기죠.”
-내집마련 수요자들에게 하고 싶은 말은.
“저도 한때 신용카드를 모두 자르고 월급의 80%를 저축하면서 허리띠를 졸라맸습니다. 1000만원만 모이면 전세를 끼고 집을 한 채씩 샀죠. 당장은 좁은 집에서 불편하게 살더라도 지금 고생하면 나중엔 분명 편하게 자리잡을 수 있습니다. 마지막으로 집을 살 때 아무리 좋은 지역이라도 저렴하게 사는 게 중요합니다. 발품, 전화품을 팔면서 현장을 다니고 집값이 덜 오른 지역을 찾아야 합니다. 발품을 많이 판 사람만이 보석을 잡습니다.”
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