상가 경매 투자 괜찮나

# 사례 1
지난 3월 16일 의정부지법 고양지원 경매5계. 경기 고양시 일산동구 장항동에 있는 에메랄드빌딩 4층 505㎡가 9억500만원에서 2번 유찰 후 4억4345만원에 경매 물건으로 나왔다. 10명이 경합을 벌인 끝에 6억100만원에 팔렸다. 매각가율(잠깐용어 참조)은 66.4%.

# 사례 2
같은 날 서울남부지법 8계에서 진행된 서울 영등포구 영등포동에 있는 영등포점프밀라노 5층 4.96㎡. 감정가 8500만원에서 무려 10번이나 떨어질 때까지 아무도 거들떠보지 않아 최저 매각가가 912만원이다. 11회 차에 단독으로 겨우 팔렸다. 매각가는 1020만원.

법원경매시장에서 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 인기가 올라가고 있다. 부동산시장이 주거용 부동산을 통해서는 과거와 같은 시세 차익을 더 이상 기대할 수 없을 뿐 아니라 저금리가 지속되면서 수익형 부동산에 투자자들이 눈을 돌렸기 때문이다.

그중 상가에 대한 관심과 열기가 부쩍 뜨거워지고 있다. 경매시장의 상가는 두 얼굴을 갖고 있다. 쇼핑몰 등 테마상가나 단지 내 상가, 지하상가 등은 투자자 외면을 받아 매각가가 곤두박질치고 있다. 반면 근린주택이나 빌딩 등은 나오기가 무섭게 치열한 경합 끝에 전 유찰가를 넘기는 건 예사고 신건 낙찰 등 고가에 팔리고 있다. 3월 2일 서울서부지법 7계에서는 마포구 창전동에 있는 5층 근린상가가 26억4388만원으로 경매에 나왔다. 신건임에도 4명이 참여해 29억5331만원에 팔렸다. 문제는 경매시장에 유입되는 상가 대부분은 아파트와 달리 상권 형성에 실패한 물건이 주류라는 점이다.

관건은 투자자 기대에 부응하는 물건이 얼마나 받쳐주느냐다. 사례에서 알 수 있듯 테마상가 생계형 물건이 유입 물건의 대부분을 차지하고 있다. 이들 물건은 상권 형성이 안 돼 경매에 나왔다. 주거형 부동산은 인근 지역 매각 사례를 유용하게 이용할 수 있지만 상가는 유찰 횟수만 보고 덜컥 낙찰받으면 낭패를 볼 수 있는 이유다. 투자 지역은 강남권이나 도심 지역, 대학가 등 전통적으로 인기 있는 지역은 경쟁이 치열해 매각가가 높아 수익률이 낮다는 점을 고려해 비(非)강남권 등 외곽이나 오히려 수도권의 역세권 등을 노려볼 필요가 있다. 이들 지역은 저가에 매입할 수 있을 뿐 아니라 리뉴얼이나 업종 재매치를 통해 가치를 높일 수 있기 때문이다.

상권 분석하고 관리비 체납 여부 확인해야

투자할 때 주의할 점도 많다. 첫째, 상권 분석이 중요하다. 상가는 주거용과 달리 상권 분석이 까다롭고 수요 예측이 쉽지 않다.

특히 경매 나온 대부분의 상가는 상권 형성에 실패했거나 아예 애초부터 상권 형성 자체가 안 된 테마상가 등이 주류다. 또한 수익형 부동산은 보유 시 임대수익 극대화를 노릴 뿐 차익을 실현하는 부동산이 아니라는 점도 기억할 필요가 있다. 일부 투자자들이 상가 부족을 이유로 고가 낙찰도 서슴지 않는데 이는 위험한 발상이다.

둘째, 철저한 가격 조사가 요구된다. 경매 나온 상가는 서울 지역일지라도 2~3회 유찰은 기본이고 심지어 7회 이상 떨어진 물건도 수두룩하며 참여자가 1~2명에 그치는 경우가 많다. 상가는 아파트처럼 정형화된 가격 구조가 아닌 개별 요인에 따른 가격 등락이 크다는 점을 감안해 철저한 수요 조사를 통해 예정가를 산정해야 한다.

셋째, 관리비 체납 여부도 확인해야 한다. 경매에 나온 상가는 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 관리비가 밀려 있다. 매수인은 밀린 관리비 중 공용부분의 원금만을 부담한다고 하더라도 수천만원 이상 밀린 관리비는 부담되기 때문이다.

마지막으로 임차인과 점유자들이 시설비 투자를 이유로 유치권(잠깐용어 참조) 주장을 할 수 있다.

유치권은 대부분 가장 또는 허위로 판명되지만 문제는 매수인이 매각대금 납부 시 금융기관의 경락잔금 대출이 어렵다는 점이다. 따라서 유치권이 신고된 물건은 자금 조달 계획을 입찰 전 꼼꼼히 세워야 한다.

잠깐용어 매각가율
감정가 대비 실제 낙찰된 금액의 비율. 높을수록 경매 물건에 대한 평가가 높다는 뜻이다.

잠깐용어 유치권
어떤 물건 때문에 그 소유자에게 받을 돈이 있는 사람이 돈을 변제받을 때까지 물건을 점유하고 타인에게 내주지 않을 수 있는 권리다. 경매를 통해 낙찰을 받았더라도 유치권을 가진 사람이 있을 경우 빚을 대신 갚아줄 수밖에 없다.

[강은현 EH경매연구소 소장 ehka0525@hanmail.net]