불확실성에 '항아리 상권'이 뜬다

이탈 위험 적은 풍부한 고정 배후수요에 뭉칫돈 투자자들 주목

 

최근 유망한 수익형부동산으로 ‘항아리상권’이 주목 받는다. 항아리상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지 않으면서 소비자가 타 지역으로도 빠져나가지 않는 상권을 뜻한다. 항아리상권은 대체로 인근에 5000여 가구에 이르는 대단지아파트, 기업, 관공서, 학교 등 풍부한 고정 배후수요가 존재해 안정적 수익기반이 확보된 것이 특징이다. 최근 정부의 강도 높은 주택·부동산시장 규제로 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 항아리상권에 몰려들 것으로 기대되는 이유다.

 

이노에듀파크 투시도. /사진=이노건설

 

◆상대적으로 높은 임대수익률 강점

 

항아리상권은 물이 가득 차 넘실대는 항아리처럼 수요가 공급을 초과한다는 의미가 담긴 용어다. 항아리상권은 풍부한 고정 배후수요 외에도 독립성을 지닌 것이 특징이다. 기존 구도심과는 다소 떨어진 서울 은평뉴타운이나 인천 송도국제도시처럼 대단지 아파트가 조성된 신도시나 택지지구 등이 대표적 사례다.

 
수익에 목마른 임차인들은 고정 배후수요가 풍부한 항아리상권을 유동인구가 풍부한 역세권만큼 선호하지만 업계 전문가들은 유동인구만을 따지는 투자는 위험성이 뒤따른다고 조언한다.

 

일반적으로 수익형부동산에 투자할 때 유동인구 수는 가장 우선시되는 기준으로 꼽히지만 유동인구가 많은 도심권도 무조건 수익이 보장되지는 않는다. 높은 매매가격과 임대료로 인해 임대수익률이 낮고 고정적인 수요가 없는 것이 단점으로 작용할 수도 있다.

 
반면 상대적으로 유동인구가 적어도 배후 고정수요로 높은 소비율을 자랑하는 항아리상권이 도심권보다도 높은 임대수익률을 보이기도 한다.

 

실제로 최근 한국감정원의 수익률 정보에 따르면 영산강을 중심으로 대규모 택지개발이 진행되며 대표 항아리상권으로 떠오른 광주 양산지구 일대 2015년 연평균 임대수익률은 5.93%였지만 유동인구가 많은 광주의 대표 번화가 금남로·충장로 일대 임대수익률은 같은 기간 4.95%에 불과했다.

 
항아리상권과 도심권 상가의 매매가와 보증금 월세를 바탕으로 수익률을 살펴봐도 차이는 명확하다.

 

김포한강신도시 장기동 소재 전용면적 41㎡ 1층상가 매매가는 6억3000만원(보증금 1억원, 월세 250만원)으로 수익률이 5.66%에 이른다. 반면 김포시청과 인천지방법원 등이 위치한 대표적인 구도심 사우동 소재 전용 41㎡ 1층상가 매매가는 3억9500만원(보증금 3000만원, 월세 150만원)으로 수익률은 4.93%다.

 

◆풍부한 고정 배후수요에 유동인구까지

 

업계는 최근 정부의 강도 높은 주택·부동산시장 규제로 항아리상권의 가치가 뛴 것으로 평가한다. 따라서 시세차익을 노리던 뭉칫돈이 수익형부동산 중에서도 고정 배후수요가 풍부하고 상대적으로 수익률이 높은 항아리상권에 집중될 것으로 기대한다.

 

현대건설이 경기도 광교신도시 1-1블록에 분양한 상업시설 ‘힐스테이트 광교중앙역’은 아파트·관공서·기업 등 신도시 내 7만7000여명의 고정 배후수요를 갖췄다. 또 광교신도시 랜드마크로 꼽히는 광교호수공원이 인접해 있으며 2016년 1월 개통한 신분당선 광교중앙역이 약 500m 이내에 있어 외부 유동인구 흡수에도 유리한 것으로 평가된다.

 

시행사 어반어스가 경기 고양시 일산동구 고양관광문화단지(한류월드) M4블록에 공급하는 상업시설 ‘일산 라테라스 앤’ 인근에는 킨텍스, 아쿠아플라넷, 원마운트, 현대백화점, 일산호수공원 등 유동인구가 풍부하다. 빛마루 방송지원센터, EBS 사옥(2017년 예정), JTBC(예정) 등 방송업무시설도 있어 집객력이 높을 전망이다. 여기에 인근 일산신도시 대규모 아파트단지 고정 배후수요까지 갖췄다.

 

최근 수익형부동산의 신흥강자로 떠오른 제주에도 항아리상권이 존재한다. 이노건설이 서귀포시 대정읍 제주국제 영어교육도시 O-5블록에 짓는 ‘이노에듀파크’는 제주 최초의 스트리트 테라스몰이 조성되는 단지로 제주국제영어교육도시 중심상업 부지에 있다.

 

상가가 위치한 제주영어교육도시는 현재 3개의 국제학교가 운영 중이며 2021년까지 12개의 영어전용국제학교와 10여개의 외국교육기관이 들어설 예정이다. 상주인구만 약 2만3000여명에 이를 것으로 예상돼 고정 배후수요가 더욱 탄탄해질 전망이다.
 

머니S 김창성 기자