부동산 부자들은 무엇이 다른가

'매달 월세 받는 부동산 부자.' '강남 부자.' 전셋집 살면서 매달 마이너스 대출에 의존해 살아가는 일반인들로서는 멀고먼 길로 여겨지는 신기루 같은 얘기다. 하지만 가진 것 없이 시작해 대한민국 1% 부동산 부자로 자수성가한 50인 성공비결을 귀담아들어 보면 방법이 아주 없는 것도 아니다. 국내 1호 부동산 PB로 유명한 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장이 10년 이상 자산을 관리해주고, 관계를 맺었던 사람들 이야기를 '강남 부자들'이라는 책에 담았다. 그가 소개하는 부동산 부자들은 과연 무엇이 다를까.

◆ 대출에 겁먹는 하수 vs 레버리지를 활용하는 부자
= 종잣돈 8억8000만원을 가지고 있던 A씨. 급매로 나온 18억5000만원짜리 상가건물을 샀다. 부족한 돈을 대출을 받았다. 매달 나오는 임대수익 800만원으로 대출이자를 지출하고도 월 300만원 정도 수익이 생겼다. 2년 후 A씨는 이 상가건물을 29억원에 처분하면서 11억원 정도 시세 차익도 남겼다.

부자들은 자금계획만 확실하다면 다소 부담이 되더라도 대출을 받아 투자에 나선다. 종잣돈을 열심히 모으는 사이 인플레이션이 진행되면서 화폐가치가 떨어질 것을 알기 때문이다. 고준석 지점장은 "대출금 규모는 집값 대비 30%가 가장 적당하며 대출 원리금은 연소득 30% 이내에서 상환할 수 있도록 하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

◆ 세금에 벌벌 떠는 하수 vs 세테크하는 부자
= 부동산 고수는 세금을 피하기 위해 잔꾀를 부리지 않으며 세법에 따라 정도를 걷는다. 하지만 투자에 나서기 전엔 누구보다도 부동산 세금을 꼼꼼히 따져본다. 투자를 하기 전부터 세금 폭탄에 겁을 먹는 것은 부동산 하수들이나 하는 짓이다.

부동산 절세 방법은 많다. 부자들은 세무사에게만 세테크를 맡겨 놓지 않는다. 부동산이 움직이는 모든 과정에서 발생하는 세금을 절세하는 방법이 수익으로 직결되는 것을 알기 때문이다.

◆ 소문의 노예가 되는 하수 vs 장부를 챙기는 부자
= M씨는 오송 오창 지역에 행정도시가 들어설 것이란 소문을 믿고 4억원을 털어 임야 2000㎡를 샀다. 그러나 행정도시는 연기ㆍ공주로 결정됐고 땅값은 3분의 1로 떨어졌다. 이처럼 부동산 하수 중에는 소문의 노예가 돼 전 재산을 탕진하는 이들이 많다.

반대로 부자들은 확정되지도 않는 도시 개발에는 흥미를 갖지 않는다. C씨는 용도지역과 용도지구, 용도구역을 잘 따져보고 화성에 있는 땅 4000㎡을 3.3㎡당 70만원에 매입했다. 2년 후 아파트를 짓겠다는 시행사 측 제안을 받고 4배 정도 수익을 남기고 처분했다.

부자들은 땅을 구입할 때 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도 등 토지 관련 장부를 꼼꼼히 챙긴다. 토지이용계획 확인서는 토지에 대한 공법상 규제 상태를 확인할 수 있고 토지대장에서 지목을 통해 토지 미래가치를 예측할 수 있다.

◆ 본인 경험만 믿는 하수 vs 배우자를 신뢰하는 부자
= 부동산 투자 하수에게는 제대로 된 멘토가 없다는 공통점이 있다.

이들은 전문가들 조언보다는 본인 경험을 최고 멘토로 생각한다. 여러 전문가와 소통하며 자기 생각과 일치하는 전문가 얘기만 받아들인다. 그러나 부자들은 자신이 진정한 멘토라고 생각하는 전문가들 조언을 경청한다. 바람직한 멘토는 사심이 없으며 그 분야에서 최고 전문가여야 한다.

부자가 되는 사람들은 모든 투자 과정을 배우자와 함께한다. 그들은 항상 배우자와 대화를 통해 서로를 격려하며 목표를 세우고 함께 도전한다. 부동산 하수는 배우자 몰래 거액의 부동산 투자를 하는 경향이 높다. 그러나 부동산 투자 같은 가정 중대사에 배우자와 함께하지 않으면 부부 관계에도 악영향을 미치며 장기적으론 투자 결과에도 좋지 않는 영향을 미친다.

◆ 시기만 저울질하는 하수 vs '무엇'을 살지 고민하는 부자
= "돈이 많으니까 돈을 더 벌 수 있는 것 아니야?"
보통 사람들은 부자들에게 호의적이지 않다. 물론 부를 대물림하는 사례도 많지만 가진 것 없이 시작해 부를 이룬 자수성가형 부자들이 기울이는 노력은 상상 이상이다.

대부분 혀를 내두를 정도로 부지런했고, 부동산에 일찍 눈을 떴다. 자기 연봉에 맞게 연도별로 자금 계획을 세워 내 집 마련 로드맵을 그렸다. 종잣돈을 마련하기 위해 허리띠를 졸라맸고, 청약제도ㆍ부동산 규제ㆍ토지정책 등을 끊임없이 공부했다.

고준석 지점장은 "부동산 고수들은 투자가치가 있는 지역을 고르는 방법(What)을 고민하지만, 부동산 하수는 매수 시점(When)만 신경 쓴다"며 "매수 시점만 저울하거나 타인에게 의존해 투자해서는 부자가 될 수 없다"고 말했다.

[이은아 기자 / 김제림 기자]