다운계약서가 계약 무효가 되는 지 여부

다운계약서

다운계약서를 작성할 경우 실제 거래금액에 따른 계약서를 한 장 더 작성하는 경우도 있고(2장의 계약서), 매도인에게 차액만큼의 차용증이나 현금보관증을 교부하기도 합니다(1장의 다운계약서와 별도의 차용증).

 

하지만 이러한 실제와 다른 관행은 누군가에겐 피해를 줄 수도 있고, 거래질서가 문란해 줄 수도 있기 때문에 법에서는 제도적으로 제동을 걸고 있는 상황이며, 그 중 대표적인 것이 바로 2006. 1. 1.부터 시행된 ‘부동산 실거래가 신고제’입니다.

실거래가 신고의 대상은 2006. 1. 1. 이후 체결된 부동산매매계약건 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권·입주권)이며, 판결․증여․교환․신탁/해지․선분양시 최초 분양권 및 입주권은 제외됩니다.

 

신고대상 부동산거래가 있을 경우 거래계약 체결일로부터 60일이내 물건소재지 관할 시·군·구청장에게 신고하여야 하며, 무신고․지연신고의 경우 500만원 이하 과태료, 허위신고의 경우 취득세 3배(분양권․입주권의 경우 귄리취득가액의 5%)이내의 과태료가 부과됩니다(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조, 제51조 등).

 

① 매도인 A와 매수인 B간에 조세를 회피하기 위한 수단으로 다운계약서 작성 및 거래대금축소신고하기로 합의한 경우 ‘다운계약서에 따른 세금신고 합의’는 탈법행위로서 원칙적으로 무효라는 것이 판례의 기본입장입니다.

다만, 이러한 합의가 있다고 해서 계약 전제가 무효로 되는 것은 아니다(대법원 2007다3285 판결, 대전지방법원 2007가단76334 판결 참조).

 

② 다운계약서 작성에 합의하고 계약을 진행하던 도중에,

가) 매수인이 매도인의 다운계약서 작성요구에 불응하였다고 하였다고 하더라도 매도인이 잔금일자에 소유권이전등기서류를 교부하지 않은 이상 매수인의 계약해제는 적법하다고 할 것이나(부산지방법원 2009가단26684),

 

나) 매수인이 법령 변경으로 실거래신고를 할 필요성이 있다며 다운계약서의 작성에 불응하더라도 매수인 스스로가 중도금이나 잔금을 지급하지 않았다면 매도인의 계약해제는 오히려 적법한 것으로 인정받을 수도 있습니다(성남지원 2005가단32288).

한편, 매도인 A나 매수인 B가 다운계약신고약정에 위반하여 실거래가로 신고하였다 하더라도, 이는 ‘탈법을 적법으로 돌리는 행위’로서 위법성(違法性)이 인정되지 않기 때문에 상대방에게 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상책임이 인정되지 않는 것이 원칙입니다.

 

한편, 조세실무(조세심판원 결정)에 따르면 국세를 부과할 수 있는 부과제척기간은 5년이지만, 다운계약서 작성 시 그 자체로 국세를 회피하기 위한 사기나 기타 부정한 행위로 인정하여 향후 10년간 세금 추징이 가능하다는 입장을 취하고 있습니다(국세기본법 제26조의2).

 

따라서, 2004년 매도인 A가 부동산을 B에게 팔면서 다운계약서에 따른 양도소득세신고를 하였는데, B가 2010년 C에게 부동산을 처분하면서 원래의 취득가액에 따라 양도소득세신고를 했다면 국세청은 A에게 2004년 귀속 양도소득세 경정을 통해 추가징수할 수 있다는 것입니다.