살기좋은 곳과 투자할 가치가 있는 곳

정현조

 

주거지종합관리계획 & 휴먼타운으로 서울시 정비사업의 패러다임이 전환된다.

 

2010년 4월 15일 서울시는 새로운 재개발/재건축사업의 방향을 제시하는 ‘주거지종합관리계획’이라는 낯선 계획을 발표했다. 2004년 도시 및 주거환경정비기본계획 수립 후 정비사업의 진행 과정에서 수많은 문제점들이 도출되었기에, 시대의 변화에 맞추어 정비사업의 큰 틀을 개편하고 향후 무분별한 난개발을 방지하겠다는 것이 그 목적이다.

근 1년여의 시간이 흐른 지난 3월 9일 서울시는 ‘서남권 지역에 대한 주거지종합관리계획 수립’에 본격적으로 착수할 것임을 발표하였고, 이어서 10일에는 흑석․시흥․길음 재정비촉진지구내 존치지역 3개소를 ‘휴먼타운’ 시범사업대상지로 선정하여 지구단위계획 수립에 들어간다고 밝혔다.

주거지종합관리계획은 무엇이며, 이와 연장선에 있는 휴먼타운은 무엇인지 알고 이에 따라 앞으로의 투자 방향은 어떻게 설정해야 하는지 알아보자.

 

주거지종합관리계획의 제도적 배경

 

재개발, 재건축으로 대표되는 정비사업은 모두들 인식하고 있듯이 그간 여러 가지 문제점을 도출하였다. 따라서, 주거지종합관리계획이 나오게 된 원인을 몇 가지 살펴보면 앞으로의 계획의 방향을 알 수 있다.

 

첫째, 개별단위 점(点)적 개발에 의한 그간의 정비사업은 도로의 단절, 경관상 부조화, 기반시설 설치 등에 관한 계획간 연계성 부족 등이 지적되었다. 이러한 개별 정비사업의 문제점을 개선하기 위해 기반시설의 설치를 종합적으로 고려하는 광역 개발, 뉴타운사업이 탄생하였으나, 이 또한 주변지와 연계되지 못하고 뉴타운사업지에 한한다는 한계점이 있었다.

둘째, 단독주택지 소멸이다. 노후되고 불량한 단독주택 밀집지는 재개발사업으로 주거환경을 개선함이 타당하나, 다가구형 단독주택들 마저 모두 철거되면서 임대세대를 포함한 전체 세대수의 감소가 발생하였다. 아파트 일색의 획일적인 주거유형도 문제이나, 정비사업 전보다 더 수용가구수가 감소한다는 것은 주택 공급적인 측면에서도 불합리한 것이다.

 

셋째, 다세대, 다가구 등의 소형 서민주택이 멸실되면서, 아파트 구입능력이 없는 저소득층 서민들의 주거 불안이 야기되었다. 늘 정비사업에서 문제가 된 부분은 원주민 재정착률이 20%이내에 불과하다는 것이었다. 주택 가격 상승으로 국민주택규모(85㎡)의 주거비용도 서민에게는 큰 부담으로 작용되기 때문이다.

 

넷째, 예정구역 先지정에 따른 폐해이다. 가장 큰 문제점 중 하나로 예정구역 先지정에 따른 부동산가격 상승은 사업성 악화로 인해 사업 추진이 지연되는 결과를 가져와 기본계획상 예정구역들 중 사업 미추진 구역이 현재 70%에 달하는 상황이다. 그러나 이렇게 사업이 장기간 미추진 되면서도 해당 지역은 건축허가제한지역으로 묶여 있어 지역 내 주택소유자들은 사유재산권 행사에 상당한 제약을 받아왔다. 이렇게 개발을 원하는 자와 개발이 되지 않으면 신축이라도 하게 해달라는 자, 개발을 전혀 원하지 않는 자 등 이해관계자 간 다양한 사회적 갈등이 유발되었다.

 

다섯째, 예정구역 선지정에 따른 부동산 가격 상승이 가져온 결과로서 정비사업 대상지에 대한 인식 변화이다. 정비사업의 대상지가 노후불량 주택지에서 도로 등의 기반시설이 양호한 주택지까지 향후 개발예정지로서의 정비사업 대상지로서 인식하게 된 것이다. 이는 지금까지 정비사업이라는 호재가 시세 상승 등의 재산 증식을 가져왔기에, 뚜렷한 개발호재 없이도 향후 개발이 될 지역으로 인식된 저층 주택 밀집지의 무분별한 가격 상승을 가져왔다.

도시 및 주거환경정비기본계획은 5년마다 타당성을 검토, 그에 따른 내용을 계획에 재반영하며, 10년마다 새로이 수립하게 되어 있다. 지난 2004~2006년 수많은 재개발, 재건축 예정구역들이 한꺼번에 발표된 후 앞서 언급한 다양한 주택 문제가 대두되었고, 따라서 지금까지의 철거 정비사업만으로는 앞으로의 주택 문제(이주수요, 서민주택 공급 부족, 주거유형 획일화, 무분별한 집값 상승, 전세난 등)를 해결할 수 없다고 판단한 것이다.

 

주거지종합관리계획의 방향

 

주거지종합관리계획이란 말 그대로 정비사업의 패러다임을 새로이 제시한다. 그간의 [도시 및 주거환경정비 기본계획]이 주거지 ‘정비’에만 초첨을 맞추었다면, 정비 + 보전, 관리의 개념을 추가하여 보다 체계적인 생활권 단위 계획을 수립하여 체계적, 점진적 다양한 주거유형을 추구하는 계획이다.

- 5대 생활권역으로 분류 (도심권,동북권,서북권,서남권,동남권)
- 주거지 특성별 구분 (역세권, 구릉지, 수변, 역사·문화 등)
- 기반시설 계획과 연계된 생활권 단위의 면(面)적 개발
- 서민주거 멸실·공급 속도의 균형 유지
- 양호한 단독주거지 관리 (도로, 공원, 주차장, 멀티커뮤니티시설 지원 등)
- 주거지의 현황 분석과 진단을 통한 미래 주거지의 정비․관리․보전방향 제시

 

기존의 ‘기본계획’이 개별사업 위주 정비의 단기적 계획이었다면 ‘주거지종합관리계획은’은 기반시설과 지역자원의 체계적 정비를 가져오는 장기적, 생활권 단위 계획이다. 또한 획일적인 철거 정비방식에서 벗어나 주거지 특성별 관리방안이 도입됨으로써, 즉, 개발 타당성이 존재하는 곳을 제외한 나머지 지역들은 이제 과거처럼 향후 개발 예정지로서 인식할 수 없다는 것이다. 현재의 주거지 상태를 보전할 수 있도록, 관리할 수 있도록 체계를 마련한다는 것이다. 이처럼 보전, 관리되는 지역이 ‘휴먼 타운’ 조성과 관련이 있다.

[예시도]에서 알 수 있듯이 개발 타당성이 높은 역세권 주변은 고밀도로 개발할 수 있도록 하고, 기반시설이 양호한 저층 다세대, 다가구 주거지는 아파트와 같은 생활편의시설, 방법체계를 구축하는 등 살기 좋은 환경을 조성하여 그대로 보전할 수 있도록 하는 것이다. 최근 역세권 시프트 활성화에서도 알 수 있듯이 개발해야만 되는 지역은 더욱 개발이 용이하도록 하며, 노후도, 기반시설 등에서 개발할 필요가 없는 양호한 지역은 앞으로도 이제 철거 재개발방식의 사업을 기대하여서는 안 되는 것이다.

서울시는 주거지종합관리계획 수립을 위한 법제 개편 작업을 국토해양부와 공동으로 2010년 내 마무리 할 예정이었으며 현행 도정법, 도촉법, 도개법으로 나뉘어져 있는 개발사업 체계를 도시재생기본법이라는 상위법 하에 주거지와 도심지를 관할하는 각 법을 구성하는 형식으로 개편하겠다고 발표하였다. 따라서, 서울시는 주거지종합관리계획 법제화 추진과 병행해 2012년 본격 시행에 대비, 계획수립 기간을 감안해 우선 일부 권역에 대한 시범계획을 수립하고자 정비사업 대상지가 많고 활성화되어 있는 서남권(강서, 양천, 영등포, 구로, 금천, 관악, 동작 등) 우선 선정하였다.

 

살기좋은 곳과 투자할 가치가 있는 곳

 

이같은 서울시 정비사업의 제도적 변화를 보았을 때, 과거처럼 저층 다세대·다가구 주택 밀집지를 향후 개발 예정지 관점으로서 인식하여 ‘묻어두면 오르겠지’라는 식의 투자는 지양해야 한다. 살기좋은 곳과 투자할 가치가 있는 곳은 엄연히 다르다. 분명 살기좋은 곳은 기반시설이나 생활편의시설이 열악한 곳 보다 높은 시세를 형성하고 있긴 하나, 앞으로는 살기좋은 곳으로서 보전, 관리되는 지역은 향후 개발 프리미엄을 기대할 수는 없다는 것이다.

 

그간 정비사업으로 멸실되는 주택에 비해 서민들이 거주할 다가구, 다세대주택들의 부족, 소형 주택들의 부족, 그로 인한 전세난 등이 심화되어 도시형생활주택 활성화, 역세권 시프트 활성화 방안들이 꾸준히 마련되었다. 이렇듯 이제는 역세권 주변은 고밀 개발(시프트 포함), 역세권에서 거리가 먼 지역들은 주로 보전, 관리로 될 가능성이 높다. 기반시설이 양호하거나 노후도가 충족되지 않은 신축 주택들이 많은 지역들은 개발 잠재력이 매우 낮으므로 투자 관점으로 접근시는 신중한 분석이 필요할 것이다.

월간 예스하우스 기고

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