상가투자, 꼼꼼히 알아보고 하세요

(이 기사는 9월 16일 아시아경제TV '머니&머니'에 방영된 내용입니다.)

 

앵커> 한국은행 시중금리가 1%대로 접어들면서 투자처를 미처 찾지 못한 자금들이 수익형부동산그 중에서도 최근 상가로 몰리고 있습니다. 인기지역에서 분양하는 상가를 중심으로 조기마감이 잇따르고 목 좋은 곳은 적잖은 웃돈까지 붙고 있다는데요. 실제로 상가시장을 진단하는 지표들도 긍정적으로 나타나고 있어 건설사들도 분양시장에 알짜 상가를 쏟아내고 있다고 합니다.

 

 

오늘은 보도팀 이종원, 윤나영 기자와 함께 이 상가분양과 투자, 대체 어떻게 해야 하고 최근 트렌드는 무엇이고, 또 유망 입지는 어디인지 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다. 두 분 안녕하세요.

 

먼저 이 기자, 최근 몇 년 새 상가 투자에 대한 관심이 늘어나면서 분양 물량이 많이 늘어났다고 하는데 어떤가요?

 

이 기자> 네. 저금리 기조를 등에 업고 지난해에 이어 올해도 상가 분양 열기가 이어지고 있는데요. 부동산114에 따르면 지난해 분양 상가는 총 304개 단지로 전년 대비 9.4% 증가한 것으로 집계됐습니다. 전국 상가 분양 물량은 2012년 이후 매년 증가 추세인데요. 올해도 이미 분양 상가가 300여개에 달해 지난해 수준을 뛰어넘을 것으로 전망됩니다.

 

이와 관련해 부동산114 김민영 연구원 이야기 들어보겠습니다.

 

부동산114 김민영 연구원>
"올해 2분기 상가가 전국에서 86개 상가가 분양을 했는데요. 이는 2010년 2분기 이후 가장 많은 물량이 공급된 것이고요. 상가 분양물량이 많이 증가한 것은 저금리 여파로 인해 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 시공사나 시행사들이 활발히 공급한 것이 이유가 되겠습니다."

 

이 기자> 특히 위례나 동탄2신도시 등 새롭게 조성 중인 수도권 택지지구·신도시에서만 지난해177개 단지가 공급됐는데 전체 물량의 58%에 해당합니다.

 

늘어난 분양 물량만큼 신도시 내 상가 분양 열기도 뜨거웠는데요. 지난해 9월과 11월 두 차례에 거쳐 분양된 '위례 1·2차 아이파크애비뉴(C1-3·2블록)'는 153개, 91개 점포가 각각 1개월, 2개월 만에 완판됐습니다.

 

또 위례신도시 트랜짓몰 내 C1-4블록에 분양된 주상복합 '송파와이즈더샵' 내 상가는 평균 청약경쟁률이 10 대 1, 최고 49 대 1을 기록했고, 119개 점포가 분양 4일 만에 계약이 완료됐습니다.

 

지난해 말 동탄2신도시에 공급된 '카림애비뉴동탄' 역시 442개 점포가 2주 만에 모두 팔릴 만큼 높은 관심을 받았습니다.

 

앵커> 성적이 좋았던 상가들을 쭉 들어보니, 대부분 신도시나 택지지구 내 단지를 끼고 있는 상가인 것 같은데요. 그렇다면 윤 기자, 최근 단지 내 상가들의 인기가 괜찮은 편인가요?

 

윤 기자> 네. 사실 수도권 신도시 대부분이 서울과 멀지 않으면서도 대규모 배후 주거지역을 끼고 있다는 게 공통점인데요. 그러다 보니 기본적인 수요가 보장되는 수도권 신도시 신규분양 단지 내 상가가 인기를 끈 것이 사실입니다.

 

부동산114 연구원 이야기 들어보시죠.

부동산114 김민영 연구원>
"최근에는 아무래도 수도권이 낙찰가율이 높은 편이고요. 그 중에서 동탄2신도시나 하남미사 강변도시 단지내 상가가 낙찰가율이 높았습니다. 동탄2신도시같은 경우는 코너쪽의 상가가 350% 정도로 알고 있습니다."

 

윤 기자> 또 최근에는 주상복합이나 아파트 단지 내 상가도 고객 입맛에 맞게 진화하고 있어 더 주목을 받고 있는데요. 세탁소, 미용실, 슈퍼마켓 등 입주민의 편리한 생활을 위해 최소 규모로 조성되던 단지 내 상가가 최근에는 테라스나 스트리트형 등으로 조성돼 외부 유동인구까지 흡수해 새로운 상권을 형성하는 경우도 종종 있습니다. 여기에 각종 문화시설 등 이색 테마공간까지 들어서 새로운 문화공간으로 자리매김하는 곳도 속속 등장하고 있습니다.

 

앵커> 스트리트형 상가가 정확히 어떤 건가요?

 

윤 기자> 중앙개방을 통한 스트리트 형식의 외국거리를 모티브로 한 상가구성 방식인데요. 사진은 국내에서 유럽풍의 스트리트몰을 잘 구현한 곳으로 평가받고 있는 한 스트리트형 상가의 모습인데요. 이국적인 풍경연출과 함께 여러 브랜드들이 모여있어 집객효과가 좋아 유동인구가 많이 몰리는 형태의 상가라고 할 수 있습니다.

윤 기자> 꼭 단지 내 상가 뿐만 아니라 주요 상권이나 업무단지를 중심으로 스트리트형 상가들이 굉장히 많이 생겨나고 있는데요. 최근에는 스트리트형 상가와 함께 주차공간 역시 상가투자의 관건으로 떠오르고 있다고 합니다.

 

업계 전문가 이야기 들어보겠습니다.

부동산센터 장경철 이사>
"단지 내 상가가 변형돼서 스트리트형 상가로 공급되고 있고요. 최근에 인기가 높은 상가 트렌드로는 주차장 전문 상가가 있습니다. 신도시나 택지지구를 가면 주차공간이 필수 요건이기 때문에 이것을 잘 갖춘 상가들이 앞으로 강세를 보일 것으로 전망됩니다."

 

윤 기자> 얼마 전에 마곡지구에 분양된 한 상가 홍보관을 찾아갔었는데 조감도나 모형을 보니 점포나 업무시설은 1,2,8층에만 들어가있고 3~7층은 전부 주차공간으로 구성이 돼 있었습니다.

 

언뜻 보면 비효율적일 것 같지만 충분한 주차공간을 확보하지 못한 상가의 경우 수요층 확보에 한계가 있을 수 있기 때문에 최근에는 주차에 굉장히 많은 공간을 할애하는 상가들도 많이 나오고 있는 추세입니다.

 

앵커> 스트리트형과 주차공간 확보가 최근 상가의 또 핵심 트렌드라고 할 수 있겠네요. 그런데 아까 수도권 신도시와 택지지구 이야기가 나왔는데 이 기자, 특별히 유망한 지역이 있다면 어딘가요?

 

이 기자> 일단 가장 많이 언급되는 곳이 위례신도시고요. 위례신도시와 동탄2신도시, 하남미사, 광교, 마곡지구 정도로 꼽을 수 있을 것 같습니다. 이 지역들은 현재 아파트 입주가 진행되고 있거나 곧 입주가 진행되는 지역들인데요. 이 지역들은 유망지역이면서도 동시에 그렇다보니 가격 자체가 높게 형성돼 있다는 측면에서 투자할 때 유의해야 하는 지역이기도 합니다.

 

이와 관련해 전문가 이야기 들어보겠습니다.

부동산114 김민영 연구원>
"유망지역은 아파트 입주가 진행되고 있는 위례신도시, 동탄2신도시, 하남미사지구가 있겠는데요. 이들 지역은 유망지역인 동시에 우려스러운 지역이기도 합니다. 인기가 많기 때문에 공급가격이 높은 편이고요. 프리미엄이 많게는 1억원까지도 붙고 있다고 합니다. 지나치게 높은 가격에 투자를 받는 것은 앞으로의 수익보전에 위험이 가중될 수 있기 때문에 이부분을 주의해야 합니다."

 

"마곡지구도 괜찮아요. 마곡지구는 입주를 앞두고 있는데 작년에 붐이 일었고요. 올해는 분위기가 위례쪽으로 넘어가지 않았나 생각합니다."

 

이 기자> 또 광교신도시의 경우는 타 신도시들에 비해 상가 용지 비율이 적어 상대적으로 상가 희소성이 극대화돼 주목을 받고 있는데요.

 

신도시별 토지이용계획도에 따르면 광교신도시 내 상업·업무용지 비율은 전체의 4.36%입니다. 반면 화성시에서 조성중인 동탄2신도시는 4.5%, 시흥 배곧신도시는 9.9%, 김포 한강신도시는 6.5%로 광교신도시보다 다소 높습니다. 특히 1기 신도시인 분당신도시의 상업용지 비율은 8.4%, 일산신도시는 7.8%대에 비하면 매우 낮은 수준입니다.

 

부동산센터 장경철 이사 이야기 들어보겠습니다.

부동산센터 장경철 이사>
"최근에 공급되는 신도시같은 경우 상업용지 비율 자체가 4% 미만이기 때문에 그런 부분에 대해서는 경쟁력을 갖췄다고 보여지고요. (거기에다) 광교같은 경우는 호수공원 자체가 특화돼있기 때문에 호수공원을 중심으로 한 상가들이 주목을 받고 있습니다."

 

앵커> 분양물량도 늘어나고 이렇게 상가투자에 대한 관심도 높다면 분양가 역시 전체적으로 올랐을 것 같은데 윤 기자, 상가 분양가 추세는 어떤가요?

 

윤 기자> 네 실제 분양물량이 증가하면서 분양가도 뛰고 있는데요. 지난해 공급된 상가의 1층 기준 3.3㎡당 평균 분양가는 2718만원입니다. 이는 2000년 이후 가장 높은 수준이며, 전년 대비 22.3% 오른 것으로 상승폭도 역대 최대치입니다.

 

지역별로는 수도권과 지방이 전년 대비 각 26.4%, 26.2% 올랐습니다. 유형별로는 기타 상가가 3.3㎡당 평균 2922만원으로 가장 비쌌습니다. 특히 강남, 마곡, 판교 등에서 공급된 기타 상가들이 3.3㎡당 4000만∼5000만원대로 강세를 이끌었습니다.

 

앵커> 그렇다면 실제로 상가를 투자하려면 어떻게 해야 할 지 막연한 분들이 계실 텐데요. 상가 투자 방법은 어떻게 되나요?

 

윤 기자> 네. 먼저 기존 상가를 살 경우를 보면요. 본인이 선정한 원하는 지역에 관심을 두고 가끔 조건 좋은 상가가 나오면 기다렸다가 빨리 계약하는 방법이 있습니다.

 

두번째는 신규상가를 분양받는 건데요. 사실 이게 가장 일반적인 방법입니다. 신규 상가의 장점은 기존 상가들이 활성화되는 과정에서 발생하는 프리미엄이 없다는 점입니다. 상가분양은 잘만 받으면 대박이 날 수도 있지만 잘못하면 큰 손해를 보고 빚만 떠안을 수도 있기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

 

마지막으로 경매나 공매를 통해 상가를 낙찰받는 방법인데요. 이때는 원하는 지역에 원하는 물건이 나올 가능성이 낮기 때문에 시야를 넓히고 권리관계 등에 대해 파악할 줄 아는 안목을 길러서 접근해야 하는 난이도가 높은 투자방법입니다. 따라서 권리관계가 복잡하거나 상권파악이 어려운 상가는 전문가에게 도움을 받는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

앵커> 상가 분양도 방법에 따라 체크해야 될 부분들이 다 다르군요. 본인에게 맞는 상가 투자법을 잘 판단해야 할 것 같습니다. 이 기자, 이외에도 전반적으로 상가 투자시 주의해야 할 점은 어떤 게 있나요?

 

이 기자> 네. 상가 분양의 경우 대부분 안정적인 상권 형성기까지 시간이 좀 걸리기 때문에 배후수요나 입지 등을 종합적으로 고려해 향후 상권 형성에 대한 신중한 전망이 필요합니다. 무턱대고 신도시라고 해서 전망이 좋을 것이라고 투자했다가는 큰 손해를 볼 수 있기 때문인데요.

 

전문가 이야기 들어보겠습니다.

부동산114 김민영 연구원>
"상가분양은 신규 택지지구나 신규 조성지에서 공급이 되기 때문에 제대로된 상권이 형성되기까지 3~4년 정도가 걸려요. 이 부분을 유념하셔야 하고 최근에는 분양물량이 많아지고 있기 때문에 허위광고나 과장광고가 있을 수 있습니다. 이 부분을 투자하시기 전에 분양조건이나 계약사항을 꼼꼼히 확인을 해야 합니다."

 

"인기가 높다고 해서 분위기에 휩쓸려서 일단 투자하고 보자는 것은 지양해야 하고요. 투자하실때 인근의 상권 형성 여부나 역세권, 배후수요 등을 종합적으로 분석한 후에 투자에 임하시는 것이 좋다고 생각합니다."

 

이종원 기자realmd50@asiae.co.kr
윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr