[연예인 재테크]수애,옥수동 낡은 상가 투자 이유..횡단보도 '최단거리의 법칙'

탤런트 수애가 투자한 38억 짜리 상가. 흔히 떠오르는 번듯한 상가 건물을 떠올리면 오산이다.

 

*일 서울 성동구 옥수동 436번지 지난 7월초 탤런트 수애 씨가 투자한 상가를 찾았다. 그의 상가는 동호대교를 건너 유엔빌리지로 이어지는 독서당로 길 중간에 위치했다. 한남도의 명당 ‘한남더힐’과 3년 전 입주한 ‘래미안옥수리버첸’의 한 가운데다.

 

이날 본 ‘수애의 상가’는 낡디낡은 초라한 모습이었다. 3층 짜리 건물에 1층 편의점만 눈에 들어오는 정도였다. 버스 정류장이 바로 앞에 있었지만 유동인구도 거의 없었다. 딱 보기에도 허름한 이 상가에 수애가 투자한 이유가 뭘까.

 

지난 3월 탤런트 수애가 옥수동에 위치한 대지면적 331㎡, 연면적 600㎡의 지하 1층~지상 3층 규모 건물을 매입했다. 매입 금액은 36억원. 등기등본상 10억원 가량(채권최고액 12억 원)을 국민은행으로부터 대출받았다.

 

◇오르막길, 칼자대지…입지점수 70점

상가 전문가들은 이 상가의 입지 점수는 70점 정도라고 냉정하게 말했다. 국내 최초 상가분석사 과정 전담 신일진 건국대 교수는 “입지만 놓고 보면 좋지 않다”며 “일반인이라면 크게 관심을 가지지 않을 정도”라고 평가했다.

 

입지가 좋지 않은 첫번째 이유는 반듯하지 않고 ‘칼’ 모양으로 생긴 대지 때문이다. 이처럼 칼자 모양의 대지는 재건축을 할 경우 오히려 사용 면적이 줄어든다. 신 교수는 “땅의 모양이 예쁘지 않기 때문에 재건축보다는 리모델링이 유리하다”고 분석했다.

 

배후 세대로 이어지는 길이 가파른 오르막이라는 점도 불리하다. 경사길은 집으로 돌아가는 아파트 주민들의 구매 욕구를 떨어뜨린다. 아파트 입구에서 물건을 사서 무겁게 들고 올라가기를 꺼리기 때문이다. 신 교수는 “주거형 상가에서 오르막길은 최악의 조건”이라며 “입지 점수를 나쁘게 주는 이유”라고 설명했다.

 

◇“횡단보도를 잡아라” 최단거리의 법칙

이처럼 높지 않은 입지 점수에도 수애가 투자를 감행한 이유는 뭘까. 신 교수는 ‘횡단보도’와 ‘배후 단지 재건축’이 핵심 투자 포인트라고 강조했다.

 

횡단보도는 주거형 상가 투자에 있어 가장 중요한 요소다. 이는 주거 단지를 이동하는 사람들의 ‘심리적 최단거리’ 때문이다. 상가 투자 전문용어로는 ‘최단거리의 법칙’이다. 주거형 상가에 투자할 때는 사람들이 심리적으로 최단 거리라고 느끼는 길목에 투자를 해야 하는데, 이때 가장 중요한 요소가 횡단보도라는 설명이다. 사람들은 이동 거리를 줄이기 위해 횡단보도를 적극 활용한다. 횡단보도도 배후 세대 주민들이 출근길 보다는 퇴근길에 이용하는 입지가 유리하다.

 

실질적 구매 수요층이라 할 수 있는 한남하이츠 아파트의 재건축도 장기적인 투자 포인트다. 중대형 세대로 구성된 이 아파트가 재건축 되면 배후 세대가 늘어난다.

 

◇“커피숍은 안 돼”… 생활밀착형 업종

주거형 상가는 한계는 큰폰의 시세차익을 기대하기 어렵다는 점이다. 리모델링을 하더라도 40억 원대 초반을 넘기 쉽지 않다는 지적이다. 3.3㎡당 3000만 원 선인 현재 시세가 비싼 편은 아니지만, 시세차익 메리트는 크지 않다는 것이다. 다만 리모델링을 통해 월세 수익은 20~30% 가까이 올릴 수 있다.

 

무엇보다 중요한 건 업종 선택이다. 맞은편 아파트 세대에게 꼭 필요한 생활밀착형 업종이 적합하다. 현재 1층에 입점한 편의점이나 약국, 병원, 미용실, 세탁소 등이다.

 

신 교수는 “주거형 입지에 커피숍이나 레스토랑은 맞지 않다”며 “불과 10m 거리에 커피숍과 맛집 등이 있지만 이들은 전혀 다른 상권”이라고 분석했다.

 

성선화 (jess@edaily.co.kr)