`오피스텔 수익률` 높이는 비결…임대소득세부터 따져봐야

의사·변호사 등 개인사업자
'개인+임대소득' 합산 과세
배우자 명의로 사면 소득세 절세
공동 취득땐 대출이자 비용
'세무상 경비' 인정 못받아

 

 

서울 삼성동에서 치과의원을 운영하는 김모 원장(50)은 지난달 구로구에서 분양한 주거용 오피스텔을 계약했다. 저금리에 딱히 투자처를 찾지 못했던 김 원장은 매달 일정 금액의 월세가 나오는 오피스텔을 괜찮은 투자 상품이라고 판단했기 때문이다.

하지만 김 원장은 이미 오피스텔을 구입해 월세소득을 얻고 있던 주변 의사들로부터 "세금 때문에 머리가 아프다"는 얘기를 듣고 불안해졌다. 오피스텔을 매입할 때 내야 하는 취득세 이외에도 보유기간 중 임대소득세 종합부동산세 재산세 등을 고려해야 한다는 것을 미처 따져보지 않아서다. 특히 개인사업자 명의로 매입할 경우 세율이 중과된다는 사실도 마음을 무겁게 했다. 세금이 오피스텔과 같은 수익형 부동산 상품의 임대 수익률을 좌우하는 결정적인 변수인 셈이다.

◆임대소득세부터 따져봐라

최근 전월세 품귀현상이 심해지면서 아파트 전월세를 대체할 오피스텔이 수익형 상품으로 주목받고 있다.

오피스텔은 아파트와 토지처럼 시세차익을 얻기 위한 것보다는 매달 받는 월세, 즉 임대수익을 얻기 위한 대표적인 투자대상으로 꼽힌다. 때문에 수익률은 투자자가 가장 민감하게 따져봐야 하는 요소 중의 하나다.

그러나 정작 투자자들은 임대수익률을 매매가 보증금 월세수준 등을 따져 단순 계산하는 경우가 적지 않았다. 최근에는 매입 당시 납부하는 취득세, 중개업소 수수료, 법무사 비용과 매도시 내야 하는 양도소득세 등을 고려해 과거보다는 비교적 현실적으로 수익률을 산정하고 있다.

세무 전문가들은 오피스텔의 경우 임대소득을 노린 투자인 만큼 가장 고려해야 할 사항은 임대소득세라고 강조하고 있다. 특히 의사 변호사 등 개인 사업자는 개인사업소득과 임대소득이 합산돼 높은 세율을 적용받을 수 있다고 지적했다.

박재원 한국재무설계 세무사는 "개인사업자가 자신의 명의로 오피스텔을 매입하면 소득 금액에 따라 세율이 중과될 수 있다"며 "현재의 자산과 개인 사업자 등록 유무 등을 고려해 미리 세금부담액을 따져본 뒤 매입하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

◆개인 사업자는 배우자 명의로 매입해라

개인 사업자가 오피스텔 임대소득세를 줄이려면 어떤 방법이 있을까. 세무 전문가들은 배우자 명의로 오피스텔을 사들이는 것이 소득세를 절세할 수 있는 가장 기본적인 방법이라고 꼽았다.

가령 치과의사인 김 원장이 지난달 매입한 6억원짜리 오피스텔을 예로 들어보자. 현재 그는 보증금 2억원, 월 250만원을 받는 조건으로 월세를 준 상태다. 따라서 1년 동안 그가 얻을 수 있는 임대수익금은 3000만원이다.

그러나 실제 김씨가 1년 뒤 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 소득세 등 각종 세금을 제외하면 불과 1965만원뿐이다. 오피스텔을 개인 사업자로 사업소득자에 해당되는 김 원장 명의로 사들였기 때문이다.

2주택 이상 소유자가 주택임대 소득을 얻으면 소득세를 내야 한다. 김 원장의 경우 병원소득(1억원)에 임대소득(3000만원)이 합산돼 최고 세율인 35%(585만원)를 적용받게 된다. 여기에 4대보험 15%(450만원) 공제까지 합하면 세후 임대수익률은 4.9% 정도다. 이는 시중은행 금리수준보다 약간 높은 수익률에 해당된다.

반면 김 원장이 배우자 명의로 매입했다면 실제 연 수익금은 2681만2260원이다. 김 원장 명의로 했을 때보다 약 700여만원 정도가 많은 금액이다.

이는 개인사업소득이 없는 배우자가 임대소득을 얻을 경우에는 15%(87만4500원)의 세율이 적용되기 때문이다. 따라서 4대보험 공제(231만3240원)까지 계산해도 세후 임대수익률은 6.7%에 달한다. 다시 말해 명의를 누구로 하느냐에 따라 연 수익률이 1~2% 정도 달라질 수 있는 것이다. 박 세무사는 "오피스텔은 임대수익을 얻기 위해 투자를 하는 만큼 소득세를 줄이는 것이 무엇보다 중요하다"며 "배우자 명의로 하면 소득세 절세효과가 있다"고 설명했다. 특히 배우자의 경우 6억원까지 무상증여가 가능하기 때문에 배우자 증여를 통해 부동산을 취득하는 것이 절세의 한 방법이라고 덧붙였다.

◆수익형부동산 세제 체크 포인트

전문가들은 부동산 투자 수익률은 세금부담과 밀접한 상관관계인 만큼 오피스텔을 비롯한 수익형 부동산을 매입할 때는 적어도 세 가지 세제사항을 따져보라고 조언한다.

먼저 대출을 받아 부동산을 취득할 경우 이자비용은 세무상 경비로 인정받을 수 있다. 그러나 공동으로 취득하는 부동산에 대한 대출이자는 세무상 경비로 인정받을 수 없다는 것을 염두에 둬야 한다.

둘째, 주택 임대시 전세보증금에 대해서는 임대소득세를 과세하지 않았지만 올해부터 부부합산 3주택 이상 소유주는 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우, 그 초과분에 대한 전세금에 대해서는 '간주임대료'라는 이름의 임대소득세를 내야 한다.

셋째, 내년까지 한시적으로 2주택 이상 소유자에 대해 세율 6~35%로 일반과세 되는 양도세가 2013년부터 최고 60% 세율로 중과될 예정이다. 주택으로 간주되는 수익형 부동산의 매각시점을 적절히 판단해야 한다는 의미다.

이유선 한경닷컴 기자 yury@hankyung.com