[부동산 Q&A] 내 상가인데 내가 임차인을 정할 수 없나요

개정법 '권리금 회수기회 보호' 신설
현 임차인이 소개한 사람과 계약해야

박상욱 우리은행 부동산팀장

 

Q = 소유 중인 건물 1층에 음식점을 운영하는 임차인과 임대차 계약 만기가 얼마 남지 않았습니다. 하지만 냄새가 너무 심해 다음 임차인은 음식점 외 업종의 임차인을 들이고 싶습니다. 인근 부동산에서는 내 마음대로 아무 임차인과 계약할 수는 없고 현재 임차인이 소개하는 사람과 계약 해야 한다고 하는데 사실인가요. 내 건물인데 내 마음대로 임차인을 정할 수 없나요?

A = 임대인 입장에서는 말이 안 되는 일일 수 있지만, 최근 개정된 상가건물임대차보호법에 따르면 건물주는 본인의 의사와는 상관없이 현재 임차인이 소개하는 신규임차인과 임대차 계약을 맺어야 합니다.

 

개정 상가건물임대차보호법의 "권리금 회수기회 보호" 조항 때문인데요. 이 조항은 임대인이 임차인의 권리금을 보장해 주는 것이 아니고 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장해 주도록 하고 있습니다. 기존 임차인과의 임대차기간 종료 3개월 전부터 종료 시까지 기존 임차인이 신규 임차인을 구해서 임대차 권리금계약을 맺고 임대인에게 신규임차인과의 임대차 계약을 요구하면 임대인은 이 신규임차인과 계약을 맺어야 합니다.

 

만약, 임대인이 이를 거절하거나 권리금을 못 받게 하는 등 '방해 행위'를 하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. '권리금 회수기회 보호 조항'의 법 적용 시기는 법이 시행되는 당시 존속 중인 임대차부터 적용되기 때문에 현재 임차인과의 기존 임대차계약에도 모두 적용이 됩니다. 임대인 입장에서는 임대인의 개인적 성향이나 선호 업종에 관계없이 임차인이 주선한 신규임차인과 어쩔 수 없이 계약을 해야 합니다. 본인이 원치 않는 업종이나 임차인이라도 말입니다. 만약, 신규 임차인과 계약하지 않으려면 본인이 중개비용을 부담하고 본인이 원하는 임차인을 구해서 그 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급하는 경우는 가능합니다.