내가 이 부동산을 찍은 이유

고수에게 길을 묻다 / 3인의 3색 투자법

 

3저(저성장·저금리·저물가) 시대, 갈 곳 잃은 돈이 늘고 있다. 예금금리가 연 1%대인 요즘 저축으로 수익을 올린다는 건 꿈 같은 일이다. 금리가 연 5%일 때는 자산을 2배로 불리는 데 14.2년이 걸렸으나 금리가 연 2%로 떨어지면 35년, 연 1%일 경우 69.7년으로 늘어난다는 통계가 있다. 이는 저축만으로 자산을 불리던 시대가 끝났음을 의미한다.

이에 따라 요즘 많은 투자자들은 부동산이나 주식등으로 눈을 돌린다. 그러나 이를 통해 수익을 올리는 것 역시 쉽지 않다. 특히 부동산투자의 경우 예전처럼 단순히 집이나 땅을 사서 파는 이른바 '시세차익을 노린 투자'가 힘들어졌다. 더욱이 요즘처럼 부동산시장이 들썩이는 시기에 자칫 잘못 투자를 진행하거나 다른 이보다 뒤늦게 투자에 뛰어들 경우 막대한 손해를 보기 십상이다.

<머니위크>는 여러 부동산 투자종목 중 한 분야에서 자신만의 노하우로 꾸준히 수익을 올리는 이른바 부동산 재테크 재야의 고수 3명을 만나 성공방법을 들어봤다.

◆ Case 1. 빌라 짓는 고수… "욕심 버려라"

조그만 인테리어업체를 운영하는 박세준씨(42·가명)는 80억원대의 젊은 자산가다. 다른 부자들이 강남 아파트투자에 집중해 돈을 번 것과는 달리 그는 소형빌라투자로 돈을 불렸다. 서울 서대문구, 은평구, 강북구 등 서민이 많이 사는 곳의 허름한 주택을 허물고 다세대주택, 빌라를 지은 뒤 분양해 자산을 키운 것.

수많은 자산가 중 특히 박씨를 주목하는 이유는 부동산시장이 극도로 침체된 2000년대 후반부터 현재까지 많은 자산을 불렸기 때문이다. 남들은 부동산시장 침체로 막대한 돈을 손해 보고 심지어 하우스푸어로 전락했지만 그는 2007년 당시 30억원대였던 자산을 8년 동안 3배 가까이 늘렸다.

비결이 뭘까. 바로 큰 욕심을 부리지 않았기 때문이다. 박씨는 주로 준공 30~40년 된 단독주택이나 20년 이상 된 다가구주택을 물색해 최대한 싼 값에 사들인 뒤 이를 허물고 빌라를 새로 지었다. 신축빌라임에도 주변 시세와 비슷하거나 약간 저렴하게 분양했다.

박씨는 이렇게 지난 2007년부터 총 20개의 빌라·다세대 주택을 신축해 200여가구를 팔았다. 이는 곧 그의 자산이 됐다. 박씨는 지금도 은평구 불광동 저층 주택가 일대에 신축빌라를 짓고 있다. 그는 앞으로도 계속 부동산시장의 흐름에 맞춰 주택가격의 거품을 최대한 제거하고 분양에 나설 계획이다.

박씨는 "이제 부동산투자로 돈 버는 시대가 끝났다고 말하지만 정부정책만 눈여겨봐도 투자할 곳이 많다"며 "앞으로 도심 뉴타운, 재개발사업이 계속 진행되면 해마다 3만가구 이상의 주택이 멸실돼 다세대주택과 빌라가 주목받을 것"이라고 전망했다.

 

◆ Case 2. 새 옷 입히는 고수… "무리는 금물"

서울 성북구 성북동에 사는 전업주부 조선숙씨(54·가명). 그는 친구들 사이에서 '부동산투자의 달인'으로 통한다. 그가 부동산에 투자하는 방식은 독특하다. 바로 리모델링이다.

조씨는 수많은 사람이 아파트투자에 열광할 때도, 땅투자 바람이 불었을 때도 오로지 건물 리모델링에만 투자했다. 딱히 공부를 한 것도 아니다. 단지 시장을 철저히 관찰하면서 스스로 입지에 따른 건물의 가치를 매겼다. 조씨는 "어떤 건물이든 내 기준이 있다"며 "가격이 떨어졌을 때, 즉 수요자 우위 시장에서 매입하는 것이 좋은 상품을 싼 가격에 얻을 수 있는 가장 좋은 방법"이라고 설명했다.

조씨는 지난해 중순 서울 종로구 대학로에 위치한 오래된 4층 상가건물을 25억원에 매입한 후 리모델링을 마쳤다. 지은 지 25년 된 건물이지만 배후수요가 풍부하고 리모델링을 하면 충분히 수익성이 있을 것으로 판단했다. 공사비용은 오래 전부터 알고 지낸 건축업자를 통해 3.3㎡당 130만원선에 진행했다. 신축비용의 절반수준이다.

조씨는 "리모델링 비용이 아깝다고 생각하지 않는다"며 "건물을 매입했을 당시 임대수익률은 4%대에 머물렀지만 리모델링한 뒤에는 10%대로 올랐다"고 말했다. 이어 "임대수익률이 오르면 당연히 건물의 가치도 더 오르게 돼 있다"며 "앞으로 50억원 이하로는 매매하지 않을 생각"이라고 덧붙였다.

조씨는 서울 강남역 인근의 5층 건물도 갖고 있다. 2년 전 27억원을 들여 구입한 이 건물은 구입 당시 1층에 정육식당이 입점한 상태였다. 이 건물에서 보증금 1억5500만원에 매월 1030만원의 임대료가 들어왔다. 임대수익률이 4.05%로 저조했을 뿐 아니라 건물가치도 오를 기미가 보이지 않자 조씨는 지난해 3억여원을 들여 리모델링을 했다.

리모델링 후 커피전문점, 고시원 등을 입점시킨 뒤 보증금과 월 임대료는 각각 3억7000만원, 2550만원으로 껑충 뛰었다. 수익률은 9.77%로 리모델링 전보다 2배 이상 올랐다. 뿐만 아니라 건물가치도 32억원에서 40억원으로 25% 상승했다.

조씨는 "건물에 투자할 때 가장 중요한 점은 서두르지 않는 것"이라며 "가장 먼저 입지를 보고 두번째로 오래된 건물을 찾고 세번째로 리모델링 비용을 포함한 내 재정상태를 점검한 후 무리가 가지 않는 건물을 찾는다"고 설명했다.

◆ Case 3. 트렌드 활용의 고수… "입지와 시대흐름 쫒아라"

경기도 분당에 사는 기조환씨(65·가명). 대기업 임원 출신인 기씨는 퇴직 후 퇴직금을 밑천 삼아 부동산투자를 감행해 성공했다. 회사를 다니며 요즘 젊은 세대의 생활패턴을 분석한 것이 주효했다. 기씨의 투자전략은 바로 '주차장'이다.

기씨는 지난 2013년 경기도 분당의 한 주차장 부지를 18억원에 매입해 상가를 지었다. 주변 상가들이 주차장 확보에 어려움을 겪는 것을 보고 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 확보함으로써 주변 상가에 비해 경쟁력을 갖도록 설계했다. 이는 곧 분양 완판으로 이어졌다.

기씨는 "주변 상가들이 주차장 확보에 어려움을 겪는다는 점과 젊은 세대의 자가용 이용률이 높은 점에 착안해 투자를 진행했다"며 "1인 1자가용 시대에 주차장 경쟁력은 임대료에 상당한 영향을 미친다"고 말했다. 그는 이어 "일반 상업용 부지나 상가를 구입하는 비용보다 주차장 부지가 더 저렴하다"며 "주변 입지를 면밀히 분석해 잘 활용하면 큰 수익률을 올릴 수 있다"고 설명했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제383호에 실린 기사입니다.

차완용 기자