서울 및 수도권은 전세값이 오르고, 지방은 매매값이 오른다

이주호

 

부동산투자, 지표에게 물어봐

 

최근 전세값이 오르니 매매값이 오른다는 기사가 신문지상을 뒤덮고 있습니다. 물론 맞는 말이기는 하지만은 작금의 부동산시장은 총체적으로 보지말고 지역별, 상품별로 세세히 분석하여 바라봐야 한다고 말씀드리고 싶습니다.

 

필자가 바라본 작금의 부동산시장은 큰틀로 볼때 서울 및 수도권은 전세값 상승이, 지방은 매매값 상승이 대세인 시대입니다.

2000년대에 들어와서 부동산시장의 흐름을 살펴보면 2001~2006년 상반기까지는 강남권 대세, 2006년 하반기~2008년 상반기는 강북권 및 서울.수도권 소외지역 대세의 시대였습니다.

2000년대에 서울 및 수도권지역의 집값이 급상승하여 가격상승에 한계를 느끼니 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2008년 말부터는 지방의 대표주자 부산이 대세상승하기 시작하였고, 유럽발 재정위기가 있은 2010년 말부터는 지방 후발주자 대구, 광주 등이 대세상승하기 시작하였습니다.

지방 매매값 대세상승은 빠르게는 2007년 하반기 부산 해운대발 훈풍에서 부터, 이후 2008년 말부터는 부산전역의 훈풍이, 2009년 9월엔 강남3구 DTI규제로 상대적으로 지방이 유리한 고지에 놓여있었고, 이어 2010년 말부터는 지방 후발주자 대구, 광주 등이 지방대세에 가세하기 시작하였습니다.

부산의 경우엔 2007년 하반기에서 2008년 말부터 시작된 소형아파트의 대세가 2~3년동안 가격 폭등을 가져오니 그 뒤를 이어 2010년 말부터는 중대형이 움직이기 시작했습니다.

2011년 현재, 지방대세는 계속 이어지고 있으며 최근 지방 전세값의 폭등으로 전세값이 매매가를 강하게 올리고 있습니다. 통상적으로 어떤 지역의 부동산 대세가 시작되면 5년 정도는 이어지는데 작년 말부터 시작된 지방 후발주자의 경우에는 향후 5년 즉 2015년 정도까지 부동산경기가 이어질 것으로 생각됩니다.

개인적으로 볼때 2010년대 매매값 상승의 대세는 서울및수도권이 아니고 지방입니다.

지표상으로 볼때 현재, 5대광역시와 지방은 전세값이 매매가에 근접하여 상승추세에 있고 서울 및 수도권은 작년초부터 전세값이 상승추세에 접어드니 작년 11월부터 매매값이 살짝 꼬리를 들었습니다.

큰틀로 볼때 2010년대에는 지방은 매매값이, 서울 및 수도권은 전세값이 오르는게 대세입니다.

서울 및 수도권의 경우에는 매매값이 오르기 보다는 전세값이 오르는게 대세인데 매매값 상승의 경우, 고가아파트보다는 리모델링 호재와 신도시 건설 호재가 있는 분당.일산.용인.광교.동탄 등 수도권 1,2기 신도시와 3억원 이하의 저가 아파트가 유리한 고지에 놓여있는듯 합니다.

요약하자면 서울 및 수도권은 향후 몇년동안은 매매값 상승보다 전세값 상승이 대세이고, 서울 및 수도권 매매값 대세상승은 지방 매매값 상승 대세가 완전히 끝난 2017년 이후부터에나 서울 강남권을 필두로 하여 시작될 것으로 생각됩니다.

서울 및 수도권 전세값이 오를동안은 지방은 매매값이 오를 것으로 확신합니다.

1997년 IMF 국가비상사태 이후, 부동산은 철저히 지역별로 순환하여 오르고 있습니다.

2000년대에 서울 및 수도권 부동산 매매값이 오르니 2010년대에는 전세값이 오르고, 2010년대에 지방 부동산 매매값이 오르면 2020년대에는 전세값이 오르지않을까하고 나름 예상해 봅니다. 아마 그러한 방향으로 흘러갈 것으로 믿고 있습니다.

부동산 상품별로 볼때는 서울 및 수도권의 경우에는 그동안 가격 상승이 덜된 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 수익형부동산이 각광을 받을 것으로 보입니다.

지방의 경우에는 1988년 서울올림픽 즈음해서 부동산 가격이 폭등한 이후 수십년만에 오는 대세라 향후 그 폭발력이 대단할 것으로 사료됩니다.

고액권화폐 발행, 인플레 등을 감안하면 그동안 저평가된 지방 부동산 가격은 당연히 상승해야 합니다. 이는 곧 경제논리입니다.

작금의 부동산시장은 지역별, 상품별로 개별성을 가지며 급박하게 돌아가고 있습니다.

어느 지역, 어느 상품에 투자하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우됩니다.

올 3월로 종료되는 DTI규제완화를 연장하더라도 기조 자체는 매매값 대세상승이 아니고 전세값 대세상승입니다.

일시적인 정책 발표가 아니라 큰 기조 자체를 봐야한다는 말입니다.

기조 자체는 서울 및 수도권은 전세값이, 지방은 매매값이 대세상승입니다.

재테크맨 투자클럽 : http://cafe.daum.net/tooojaaa