# 재개발 투자
재개발 투자의 매력은 구도심 중심지역의 지리적 요지에,
신규분양 아파트의 전세가격 정도에 불과한 종자돈을 투입하여 입주하거나
저축성 여유자금을 투자하여 임대함으로써,
중장기 투자 관점으로 높은 개발 이익을 거둘 수 있다는 점입니다.
따라서 재개발 가상 지역에 개발 초기 혹은 중기에 소액을 투자하여
내집마련 한다는 생각으로 접근하는 것이 바람직할 것입니다.
재개발 지역의 시세 흐름은, 초기 개발지역으로 발표 이전의 약세 시장에서 시작하여
관 또는 민 주도의 재개발 바람이 불면서 (관: 개발 용역 발주, 개발 계획 언론 보도 /
민: 재개발 추진 동의서 징구 등) 지역에 따라서 초기 30%~50% 이상 급상승하여
인접 지역 기존 아파트 가격의 60% 수준까지 상승하는 것이 근래의 추세입니다.
이후 재개발 구역에 대한 가시화 시기엔 (지구지정 지정, 공람, 뉴타운지역 지정 등)
오히려 주변 지역의 주택 가격을 선도 하면서 기존 주택가격(아파트)과 역전현상을 보이기도 합니다.
재개발 바람이 불어서 가격이 높게 형성된 지역은 재개발 사업성이 악화될 소지가 있습니다.
다시 말해 재개발 투자자와 원주민과 시행사간 적정한 사업성 확보를 위하여서는
분양가격을 적정하게 책정해야하고, 그 가격은 재개발 구역의 원천적인 토지감정가격에 의해
책정되기에 현재 땅값이 높고 생활환경이 우수할수록 차후 일반분양가가 높게 책정되고
조합원 수익이 보장되기 때문입니다.
재개발 투자에 있어서 세대수를 적정규모로 유지하는 인적구성요소와 적정한 분양가를 책정하지 못하고
일반분양에 부담을 전가하게 되면,
사업추진이 정상적으로 진행되지 않고 장기화 될 수 있음도 유의 하여야 할 것입니다.
# 재개발 투자 시 유의사항
1. 재개발 투자의 매입시점은 언제가 좋을까?
재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로
매입 타이밍을 고려하여야 한다.
구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정 및 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며,
각 추진단계의 확정 직전이 가장 좋은 투자의 시기이다.
적정한 투자시점을 선택하기 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여
사업진행 추이를 관찰하고 면밀히 분석하는 것이 바람직하다.
2. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.
재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 장기간 묶일 수 있다.
또한 사업추진과정에서 돌발변수가 많기 때문에 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다.
실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 지연되는 경우도 허다하다.
사업기간이 길어지면, 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 안게 되며,
해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다.
따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데주변 아파트 시세가 상대적으로
높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 누릴 수 있는 투자가 유리하다.
이러한 단계는 가격이 일정 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만
사업지연 등에 따른 위험성을 줄일 수 있다.
한편 “재개발사업이 원활히 추진되고 있는가”를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해
사업추진상황 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 정석 중 하나이다.
3. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다.
일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도
주택의 상태나 입지 등에 따라 감정평가액이 달라진다.
따라서 평지에 위치하여 공사비용이 상대적으로 덜 드는 대지, 도로변에 위치하여 차량진입이 양호한 곳,
정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다.
또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도
재개발 투자의 노하우라 하겠다.
4. 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.
일반적으로 비례율 이라고 줄여서 부르는 개발이익 비례율은
일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을
재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.
결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이
조합원의 최종권리가액이 되는 것이다.
따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다.
비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데,
일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및
세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다.
* 비례율
비례율=
(재개발 사업으로 인한 신축자산 가치 - 총사업비(공사비포함) / 종전자산가치(현 주택 감정평가 가격) X 100이
비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커지는 것이므로
비례율이 100％ 이상이면 일단은 양호한 투자지역이다.
비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용이 과다 지출된 경우,
사업기간이 너무 오래된 경우, 종전재산의 평가액이 높은 경우 등이 있다.
특히 종전재산 평가액이 높을 경우 비례율은 낮아지고 매도자의 매도 희망가격은 높아지는 단점이 있다.
5. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에
조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다.
그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데,
이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지 내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고,
학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다.
때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다.
6. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.
재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다.
일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데,
이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어
초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다.
특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다.
다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼
향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.
7. 교통, 학군, 환경 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.
모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만
특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다.
이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해
조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이
상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다.
특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건과 공원등의 입지여건이 주거선택에 있어
중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통공원화 개발 등을 고려한 투자가 필요하다.
8. 전문가의 조언을 받아서 투자하라!
투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는
결코 투자를 망설일 필요가 없다.
그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고,
투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며,
공부를 하여야하고, 정보분석능력 등 어려움이 많다.
그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있다
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