<오늘의 투자전략> 부동산이 뜨면 주가도 오른다?

새해 들어 전셋값 급등이 주택매매 거래량 증가로 연결되고 있다. 여기에다 3월초 시행 예정인 수익공유형 초저리 은행대출이 본격화된다면 가격상승이 한층 빨라질 것이다.

물론 효과에 대해서는 반신반의하는 분위기이지만, 경험적으로 정부가 대놓고(?) 부동산 정책을 사용한 경우, 가격 상승이 수반된 경험이 많았다.

주목할 포인트는 한국은 부동산이 주가에 선행한다는 점이다.

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 한국의 경우 미국보다도 부동산과 주가의 상관관계가 더 높고, 선행성까지 가지고 있다.

한국 주택가격과 코스피 상관계수는 0.91이며, 주택가격이 주식에 대해 가지는 선행성이 약 1~3개월 정도의 시차를 두고 있다.

결국 한국은 1분기 중반부터는 부동산 가격이 주가와 소비에 긍정적 영향을 미치는 부의 효과(Wealth Effect)에 노출될 가능성이 크다.

부의 효과란 보유주택의 매매가격이 상승하게 되면 미래에 부동산을 매각할 때 얻을 수 있는 자본이득이 증가하거나, 은행에서 받을 수 있는 담보대출 여력이 늘어나 시중 유동성이 늘어나게 되는 것을 말한다.

여기에다 주택 매매가격이 1% 상승하면 민간소비는 0.13% 증가할 수 있다.

마지막으로 전세가 매매로 전환되면서 나타날 전세가격의 안정도 중요하다.

실제 전세가격 상승폭은 2014년 5월부터 줄어들고 있는데, 이는 시차를 두고 민간소비에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

국내 아파트 전세가격 상승률은 가계 소비성향(처분가능소득 대비 소비비중)에 2분기 정도 시차를 두고 선행하는 패턴을 보이기 때문이다.

수혜업종으로는 부동산가격 상승 및 매매 대비 전세가격 비율 하락을 전제할 경우, 건설과 건자재관련주가 가장 좋다.

일반적으로 건설업종 주가는 주택매매 가격과는 양(+)의, 전세가격과는 음(-)의 상관관계를 각각 갖는다는 점은 부동산 가격 상승시 건설업이 최대 수혜주가 될 수 있음을 보여준다.

건설 이외에는 증권이나 은행, 유통 업종이 여타 업종에 비해 매매가격 및 전세가격과의 관계가 잘 나타났다.

다만, 미디어와 의류 업종의 주가는 매매 및 전세가격의 상관관계가 뚜렷하지 않았다. 따라서 내수주 안에서는 유통업종 정도가 부분적인 수혜가 예상된다.

(작성자: 강현철 NH투자증권 투자전략부장. clemens.kang@nhwm.com)