이대통령님은 이제는 결단을 내야 합니다.

이원용

 

규제 정상화만이 해법

 

최근들어 전세값 상승이 그동안 친서민정책을 표방한 정부입장에서는 참으로 난감한 사항입니다.

서민들은 강남 9억짜리 아파트 10억 되는것 보다 당장 전세값 5천만원 상승한 것이 훨씬 힘들어 합니다.

또한 서민들이 꿈꾸어온 서울 24평아파트는 이명박대통령 집권 후 오히려 15%정도 상승해 서민들의 내집 마련꿈은 더멀어져 가고 있습니다.

특히나 상대적으로 경기권에 비해 그동안 가격하락폭이 적은 서울지역 30평대도 전세값 상승으로 이제는 2006년 집값 급등시절 가격을 100%회복하는 단지도 나오고 있습니다.(도화삼성.신당현대.사당우성2단지 등)

이대통령집권후 집값이 더욱 하락한 지역은 용인.일산.파주,김포 등 돈이 별로 없어 서울서 살고 싶지만 외곽으로 밀려난 사람들이 모인 동네들이 그동안 하락폭이 컸습니다.

주로 부자들이 살고 있는 압구정동.반포,잠원 등은 한강르네상스 미래개발 효과로 2006년 고점가격보다 오히려 높고 또한 투자자들이 많이 하는 저층 재건축단지인 개포주공은 2006년 고점가격보다 오히려 지금이 높습니다.

결과적으로 DTI규제.보금자리 사전예약제는 부자들은 별타격이 없고 주로 가난한 자가 있는 경기외곽에는 타격이 가했던것 입니다.

그럼 경기외곽에 그동안 가격 하락폭이컸던 이유는 참여정부말기에 분양가상한제 폐지를 앞두고 밀어내기 분양한 결과와 당시 부동산 부양 느낌이 강했던 이대통령집권후 부동산규제완화에 대한 기대감으로 경기지역 주택보유자가 갈아타기 목적으로 또 분양을 받은것이 화근이 되어 그동안 부동산가격하락이 이대통령치적이 되었습니다.

그런데 정부는 부동산규제를 해도 공급확대는 늘 신경쓴 흔적은 보이지만 가격이 하락하면 신규로 분양하는 분양가격은 인플레로 인해 상승하는 괴리로 분양을 못한것이 현재의 공급부족이 야기되고 공급이 부족하니 현재 전세값 상승이 오는것입니다.

사실 2009년보금자리 사전예약제와 DTI규제를 안했다면 2011년에 입주할 수 있는 아파트들이 많이 있었을 것입니다.

2010년 하반기부터 용인지역을 전세값 상승은 한마디로 공황상태입니다.

근 8년동안 전세값 상승은 별로 없었는데 6개월만에 50%-70%정도 전세값 상승한 단지가 속출하고 있습니다.

 

이로인한 전세값상승으로 매매가 역시 DTI 한시적으로인한 불안.보금자리대기가 있는데도 불구하고 집값은 슬금슬금 상승해 현재 2010년8월 대비 1억원정도 상승한단지도 나오고있습니다.

이말은 전세값 상승이 오면 집값은 시장원리에 의해 가격은 형성된다는 것입니다.

DTI규제가 그동안 집값 안정에 도움이 된 이유는 바로 현주택보유자가 갈아타기 목적으로 또 분양받았을때 그효과가 있는것입니다.

우리는 LTV 세계최고 건정성.높은 인구밀도.늘어나는 수도권 집중화.낮은 주택보급율 등으로 주택보유자만 갈아타기 목적으로 신규분양만 받지않는다면 아무리 규제를 해도 집값은 절대 하락 하지않습니다.

결국 2006년 집값은 현재 분양하는 분양을 가격을 보면 거품이 아니라는 판단이 듭니다.

사당동.상도동 등 분양가를 보면 평당 2000만원이 넘습니다.

이들 분양가를 평당1500만원으로 낯추지 않으면 현재 주변시세와 비교해 앞으로도 분양은 어렵다고 판단합니다. 또한 이대통령을 치적인 서울 뉴타운, 강남재건축을 추진할려면 2011년 민간이 수도권에 30만가구는 분양을 하고 2013년 중반 이후부터 입주를 해야 재개발.재건축도 단계적으로 할수가 있다고 판단합니다.

아니 재개발.재건축을 없었던 일로 해도 2011년 수도권에 아파트로 20만가구는 분양을 해야 2013년 중반이후부터 입주를해 전세.매매안정을 도모할 수가 있습니다.

현실적으로 상도동,사당동분양가를 낯출수가 없으면 현재 주택가격을 시장자율에 맡기지 않으면 2012년 서울 입주량은 8천가구밖에 안되는 상황이 2013년도 재현된다고 판단합니다.

또한 현재 용인 매매값 상승세로 보면 2012년 봄철정도되면 2006년 집값은 회복된다고 판단합니다.

그런데 현재 기존주택 용인가격으로는 현재 용인에서 분양을 할수가 없습니다.

건설사가 분양하는 분양가와 기존주택가격차가 여전히 많이나 이대로는 여전히 용인에서도 분양을 할 수가 없습니다. 이러면 경기남부는계속공급부족에 시달립니다.

어차피 전세값 상승으로 집값이 상승할거라면 지금 당장 상승해 올해 용인지역에 신규분양해 2013년도 공급부족에 대비를 해야 합니다.

현재 강남권보금자리를 치열한 경쟁율이 아니고 미분양 나는 수준으로 하지않은 이상 절대 강남권 집값은 잡을 수 없습니다.

예로 개포동부터 판교까지 청계산을 전부밀어 광명.시흥지역에 분양할려고하는 보금자리 철수하고 이들지역에 보금자리를 약50만정도 분양하지않으면 보금자리인한 부동산안정은 조만간 주택보유자가 신규분양을 받은사실이 없어지면 약발이 이제는 통하지 않을것입니다.

현재 막대한 보상가로 돈을 이미 지불한 점과 당장 사전예약이 아닌 분양으로 5.6년후가 아닌 2.3년후 입주가 가능한 김포.파주.양주 등이 시흥.광명보금자리와 무슨 큰 차이가 있는것입니까. 차라리 돈도 없는 LH자본 사정도 해결되고 GTX나 9호선 연결하면 오히려 신도시인 이들이 규모가 작은 보금자리보다 더욱 경쟁력이 있을것으로 판단합니다.

흐르는 물을 억지로 막으면 일시적으로 물은 흐르지 않치만 시간이 지나면 반드시 물은 넘치게 되있습니다.

이번에 DTI연장을 아예 폐지로 가든지 아니면 DTI규제를 다시 강화 해야 한다고 판단합니다.

만약 또 DTI 한시적연장으로 가면 DTI를 또 다시하는 불안감. 설사 전세값 상승으로 집값이 상승해도 DTI 한시적연장으로 인한 상승으로 판단해 가격회복이 느리고 이러면 기존 아파트가격도 신규공급분양가에 못미쳐 올해도 분양은 어려울것으로 판단합니다.

하루라도 빨리 DTI규제 공포에서 벗어나야 기존주택이 상승하고 상승이 되야 신규분양도 할 수가 있고 신규분양을 해야 전세값 안정이 오는것입니다.

시간이 없습니다 2012년은 늦었고 2013년도를 대비해야 합니다.

이원용부동산연구소 http://cafe.naver.com/judo9