부동산 투자 5계명

<<부동산 투자 격언>> 부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.

※저금리→주택담보대출증가→주택수요급증→주택가격상승→주택공급확대→주택공급과잉→ 주택가격하락

부동산으로 돈을 버는 사람은 '때'를 보는 눈이 남들보다 한 박자 빠르며 경기에도 순응하지만, 부동산 투자로 실패하는 사람은 '때'를 잘못보고 또 쓸데없는 고집을 부려 경기에 역행한다(소나기).

1. 부동산 투자 공부를 많이 하라.
- 세상에는 결코 쉬운 일이 없고 공짜 없다.-

재테크 고수 중 공부를 하지 않는 사람은 거의 없다. 어떤 사람은 1년에 100권 가까운 책을 보는 사람도 있다. 기업의 CEO들 중 책을 보지 않는 사람이 없는데 투자가는 말할 필요가 없지 않는가. 대개 돈을 벌지 못하는 사람은 재테크에 관한 공부를 안 한다. 역으로 공부를 안 해서 돈을 못 번다.
부동산 투자에서 경제학 공부는 필수이고, 부동산 관련법(건축법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 농지법 산림법 도시및주거환경정비법 주택임대차보호법 상가건물임대 차보호법 등기법 부동산관련세법 등) 공부는 요건이고, 경제신문 구독은 하루의 일과 로 하라.

※수요, 공급, 탄력도, 생산요소, 물가, 인플레이션, 디플레이션, 경제성장률, GNP, 환율, 금 리, 통화량 / 건폐율, 용적률, 용도지역, 용도지구, 도시계획, 건축물의 구조, 도로 / 경매 공매의 권리분석

2. 부동산 투자는 현재가치보다 미래가치를 보고 투자하라.
-가격고점을 속단말라.-

부동산 투자에도 '溫故知新(온고지신)'이 필요하다. 부동산 경기도 인간의 '生老病死(생로 병사)'처럼 또 계절의 '春夏秋冬(춘하추동)'처럼 순환한다. 반드시 과거의 사례를 통계로 분석하여 미래를 예측하라.
부동산은 '무생물'이 아니라 '생물'이다. 살아 움직이는 부동산을 볼 줄 아는 안목을 기르면 입신의 경지에 도달한다(쓸모 없는 버려진 땅위에 건립된 라스베가스와 농지 위에 개발 된 대단위 택지개발지구, 죽어있는 상가를 개발한 휘황 찬란한 테마상가).

3. 투자목적, 투자기간과 목표수익률을 반드시 정하여 투자하라.
-risk(위험)에 대한 반응-

부동산 투자로 큰 돈을 벌려는 목적이라면 공격적인 투자전략이 필요하고(risk부담이 크고), 은행금리를 상회하는 정도의 투자목적이라면 보수적이고 안정적인 투자전략이 필요하다(risk부담이 작다).
전자를 원할 때는 경매 공매에 의한 취득, 농지, 임야, 택지지구 토지, 개발가능성 있는 토지(도시계획 예정, 재개발, 컨설팅) 등 'high risk high return(고위험 고수익)' 상품에 투자해야 하고, 후자를 원할 때는 아파트분양권, 신규 아파트, 아파트 상가, 은행 증권 회사의 부동산투자신탁, 부동산 리츠 상품을 선택하면 된다.
투자기간도 상당히 중요하다. 6개월 단위로 단기투자를 하는 경우와 2∼3년 이상의 중장기투자하는 경우가 있는데 각각 장단점이 있으므로 경기 상황이나 투자자의 성향에 따라 다르겠지만 일반적으로 단기투자는 생각보다 실익이 많지 않은 것 같다. 노후와 후손을 위한 장기투자를 생각해 보자.
목표수익률은 부동산을 살 때 반드시 정하는 것이 좋다. 목표수익률을 상회했을 때 욕심을 더 내면 매도시기를 놓쳐 낭패보기 십상이다. 이 시점이 가장 용기가 필요한 때이다. 항상 '초심불망(初心不忘)'을 기억하라.

4. 본인에 맞는 자신 있는 종목에 투자하라.
-투자의 차별화-

통상 토지에서 돈을 번 사람은 토지에만 투자하고, 상가건물로 돈을 번 사람은 상가건물에만 투자한다. 분양권, 재건축, 택지지구, 경매 공매 등도 마찬가지이다. 반드시 본인이 잘 알고 관심있는 종목에 투자하라. '지피지기 백전불패(知彼知己 百戰不敗)'이다. 절대로 '친구 따라 강남 가는' 우를 범하지 말라. 과학적이고 치밀한 분석자료 없이 '친구도 벌었으니까','직장에서 가까우니까' 등의 '정실투자'를 하지 말라.

5. 부동산 투자에는 용기가 무엇보다 중요하다.
- 부자되는 첫걸음 -

대다수 사람들은 열심히 투자분석을 해놓고 실패가 두려워 막상 투자 결정을 못한다. 사람은 누구나 실패를 한다. 성공한 사람 중에 실패를 맛보지 않은 사람은 거의 없다. 역으로 실패를 해보지 않은 사람은 성공도 할 수 없다.
돌 무렵의 애기가 첫발 내딛기가 어렵지 한 걸음만 옮기면 그 다음부터는 쉽다. 평생 앉은뱅이 생활을 하며 징징거릴 것인가, 아니면 용감하게 첫 발을 내딛어 부자의 대열에 합 류할 것이가는 본인의 의지에 달려 있다. 절대로 기다리지 말라.