부천에 거주하는 오부자씨가 처음 농지에 투자하려는데 어떤 방법들이 있을

부천에 사는 오부자씨는 그동안 아파트나 상가는 투자를 해서 재미도 보았고 돈도 벌었지만 고향을 떠나오며 가진 땅에 대한 동경을 버리지 않고 있지만 어디서부터 무엇을 어떻게 해야 하는지 어디에서 도움을 받아야 하는지 몰라서 땅에 대한 투자는 감히 엄두를 내지 못하고 있었습니다.

이제 그가 그렇게도 간절히 원하던 땅을 사보려고 합니다.

농지에 투자를 어떻게 해야 하는지 이제 그와 함께 투자의 길을 함께해보고자 합니다.

 

우리 국민들은 모두가 부동산 전문가이지만  토지는 왠지…….

부동산을 사고팔고 이사를 다니고 하면서

우리 국민들의 대부분이 주거용부동산에는 전문가수준이라 할 만큼 높은 지식이 있습니다. 또한 장사를 하거나 하면서 상가나 공장 등 수익형 부동산에 대하여도 나름 상당한 수준입니다. 그러나 주변에서 접하기 어려운 토지나 또는 새로 나오는 도시형주택이니, 아파트형공장이니, 타운하우스니 하는 등등에 대하여는 별로 아는 상식들이 많지를 않습니다.

 

 

 

그리고 지금은 대학의 사회교육기관이나 평생교육기관이나 문화센터나 학원 등에서 전문가 과정 이니 단기투자 과정이니 하면서 엄청난 교육을 하고 있고 시시때때로 특강이니 세미나니 하면서 전 국민에게 부동산 지식을 불어 넣고 있습니다. 그러함에도 불구하고 토지투자는 왠지 나와는 거리가 있고 쉽게 접근하기가 어려운 것 또한 사실입니다.

 

전문가를 만나야 한다.

농지를 중개하거나 컨설팅 하는 전문가를 만나는 것이 가장 좋은 방법입니다. 그러나 주변에 그 많은 중개업소 중에서 누가 전문가인지 알 수는 없습니다.

또 하나는 자기가 투자하고픈 지역에 있는 중개업소를 찾는 방법이 있습니다.

 

여기서 나에게 도움을 주는 전문가와 그저 땅을 소개시켜주고 돈을 벌려는 전문가를 위장한 꾼을 구분하셔야만 합니다.

수많은 중개업자들이 나에게 도움을 줄 전문가라고 생각하시면 큰 오산입니다.

이들은 대부분 당신에게 땅을 사도록 하고 수수료를 챙기거나 자기나 지인이 투자한 땅을 되팔아주고 그 차익을 실현하는 사람들이 대부분입니다.

 

전문가와 꾼을 구별하는 방법은…….

간단히 구별하는 방법 한 가지는 "돈 될 만한 땅 소개시켜 주십시오." 했는데 "네 여기 아주 좋은 물건 있습니다. 투자하시면 1년2연내에 두세 배는 남습니다." 하면 뒤도 보지 말고 나오십시오.  이 사람은 당신의 돈을 노리는 꾼입니다

그렇게 좋은 물건이면 사채를 얻어서 투자해도 남는데 ……. 당신이 하지 생판 모르는 당신에게 주겠습니까?

 

호구 조사하듯이 꼬치꼬치 묻는 사람들이라면 자산관리사 형태의 투자전문가들이라고 보시면 됩니다.

물론 사적인 질문이 아니라 주소지, 돈의 성격, 투자목적, 나이, 가족사항, 이주가능 여부 등등 농지 투자 시에 가장 수익성을 높일 수 있는 방법을 구상하면서 묻는 질문들 말입니다.

 

가장 확실한 방법은 ……. 아시죠?

말이나 행동에서 진실성이 묻어나는지 여부이겠지요. 아니면 오랫동안 사귀면서 친밀감도 높이고 성품이나 전문성도 파악하는 것이겠지요.

땅에 대한 전문가는 별로 없습니다. 부동산 중개업소 중 80%가 주거용 전문이고 20%중에서 상업용등 전문 분야로 나뉘니까요.

땅 전문 부동산이나 세무사 법무사 등 전문가가 우리 주변에 그렇게 많지 않다는 것을…….

 

 

 

 

허가지역에 살면서 재촌 자경할 농지를 구입하려면

재촌 자경이란 농지소재지. 농지소재지 연접시군구, 농지소재지로부터 20킬로미터 이내에 거주하면서 농업에 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기노동력으로 하면서 1년에 90일 이상 직접 농사일을 하는 것을 말합니다.

 

부천에서 재촌 자경할 농지를 구입하려면 농지소재지인 부천시의 농지를 구입하거나 농지소재지와 연접한 시군구인 강서구, 구로구, 광명시, 시흥시, 남동구, 부평구, 계양구 농지이거나 농지소재지로부터 20킬로미터 이내인 고양시, 김포시, 인천서구 일부지역 정도가 해당합니다.

 

부천에서 최초로 농지를 구입하려면 어떻게…….

처음으로 농지를 구입하려는 사람은 부천시내의 농지가 아니면 구입을 할 수가 없습니다.

* 토지거래허가구역 내에서 최초로 농지를 구입하는 경우에는 농지소재지 동일시군구내에서 전 가족이 6개월 이상 거주해야만 구입을 할 수가 있기 때문입니다

 

그럼 부천시와 연접한 시군구 등 20킬로미터 이내의 토지는 어떻게 하면 구입할 수 있을까?

농업인인 경우에만 구입이 가능합니다. 그럼 오부자씨는 처음으로 농지를 구입하려고 하니까 안 되겠지요.

그러나 전혀 불가능 한 것은 아닙니다. 농업인을 만들면 가능 합니다.

농업인을 만드는 방법으로는 그동안 잊고 지냈던 시골 고향에 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법입니다.

농지라곤 전혀 없다면 다른 사람의 농지를 임차하여 1년 이상 농사를 지으면서 농지원부를 임차농으로 만드는 방법입니다.

이렇게 하면 자기가 사는 소재지로부터 20킬로미터 이내의 농지를 구입할 수가 있습니다.

단지 1년여의 시간을 좀 낭비해야 하겠지요. 그러나 몇 십 년도 기다렸는데 이정도야 …….

* 단 임차농으로 한때 주의할 점은 1996년 이후에 구입한 농지를 임대차하시면 안 됩니다.

1996년 농지법 시행이후 구입한 농지는 특별한 경우가 아니면 자경을 해야 하므로 임대인에게 처분명령은 불리하게 작용할 수 있기 때문입니다

 

고향농지나 임대차 이외에 농업인을 만드는 방법은 없을까

수도권의 저렴한 농지를 구입하여 농업인을 만드는 것입니다.

* 왜 수도권일까 저 멀리 지방의 농지로는 농업인으로 인정받기 어렵기 때문입니다

 

수도권 지역 중 토지거래허가지역이 아닌 곳의 농지를 구입하는 방법입니다.

또 하나는 토지거래허가지역의 농지를 경. 공매 등으로 구입하는 방법입니다.

그리고 농사를 지으면서 농업인으로 만든 후에 부천시나 부천시 주변의 농지에 투자를 하는 방법이 있습니다.

물론 농업인이 되면 수도권보다 다소 먼 곳의 농지도 구입하는데 있어서 좀 더 수월합니다.

 

지금까지 농지에 투자하는 방법을 대략 알아보았습니다.

 

그럼 이제부터는 직접 돈을 들고 투자처를 찾아서 여행을 떠나도록 하겠습니다.

 

 

 

다음에 계속... ...

 

 

<칼럼니스트 윤세영>

건국대학교 부동산아카데미 / 토지전문가 과정 강사 / 전문위원 / 농지오케이대표