[스크랩] 토지투자...이것만은 알고 하시라!

부재지주에 대한 징벌적 양도세 중과‥

금년 말까지 일반중과세로 한시 적용한다는 정부방침은 최근시장침체와 더불어 정책변경여부가 부재지주에 대한 관심이 늘어나고 있는데 소득세법 상 부재지주가 가진 비사업용토지에 대하여는 양도 시 60%의 양도세가 징벌적으로 부과되기 때문이다.

그간 부재지주의 땅은 팔고 싶어도 66%에 달하는 획일적 양도세 중괴세로 인하여 팔아 치우기가 매우 부담스러운 것이 사실인데 그러나 그렇다고 계속 가지고 있으면 투자에 대한 회수도 그렇고 임야에 대하여는 종합부동산세의 부담도 생각해 보아야 하기 때문인데 그렇다면 부재지주와 토지투자에 대해서 '서교토' 토지전문으로 하는 원우들은 잘 이해하시라.

부재지주란‥

부재지주(不在地主)란 말 그대로 땅이 있는 소재지에 살고 있지 않는 토지소유자 즉 지주를 말하는데 부재지주란 소득세법상 양도소득세를 중과하는 대상인 비사업용 토지의 하나로 인정하는 개념이다.

부재지주가 소유하고 있는 농지와 임야, 목장용지와 잡종지, 나대지 등은 부재지주의 토지로서, 매각 시 60%의 양도세를 중과한다는 점이다.

이 중 부재지주 농지라는 것은 “소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”를 말하고 임야에 대하여는 “임야소재지에 거주하지 않는 자”가 소유하는 것을 부재지주 임야로 한다.

즉 농지의 경우에는 재촌하면서 자경 하여야만 부재지주가 아닌 것이고, 재촌하지 않거나 자경하지 않으면 즉 두 가지 요건 중 어느 하나라도 충족하지 않으면 부재지주라고 보는 것이다,

이에 반해 임야의 경우에는 재촌만 하면 부재지주가 아니 것이고, 자경의 요건은 필요로 하지 않는다.

즉, 농지는 재촌+자경이고 임야는 재촌으로 끝난다는 것이다.

재촌이란‥

재촌이란 토지소유자가 토지(농지나 임야) 소재지와 동일한 시, 군, 구(자치구) 또는 그와 인접한 시, 군, 구안에 주민등록에 되어있고 사실상 거주하는 것을 말하지만 토지소재지와 지주 주민등록지와의 거리가 20Km 이내이면 인접 시군구가 아닌 행정구역이 다르다 하더라도 부재지주는 아니다.

주의할 것은 여기에서 재촌하는 것은 토지소유자 만에 대해서 요구할 뿐, 전 세대에 대한 것을 필요로 하지 않는다는 것이며 토지소재지와 지주의 거주지는 토지거래허가구역과 달리 동일 또는 인접 시, 군, 구(자치구)로 확대하고 있고 인접이란 지도상 옆에 븥은 것을 말하고, 중간에 강이나 바다를 끼고 있어도 상관없다.

자경이란‥

소득세법상 부재지주의 기준인 자경에 대해서는 별도의 규정 없이 농지법의 규정을 준용하고 있는데 농지법상 자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 농업법인의 경우는 자기소유의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다.

농지·임야의 사업용도 활용기간에 대해서는‥

부재지주 적용제외 요건으로서 소득세법(소득세법시행령 제168조의 6)은 재촌+자경요건 외에 부재지주 토지를 사업용 토지로 사용해야 하는 기간기준을 규정하고 있는데 대체로 취득 5년에 3년 이상의 사업용 활용, 3년에 2년 등 취득기간의 80% 이상 기간에 사업용 활용을 요건으로 하고 있다.

부재지주의 적용 제외‥

부재지주의 농지나 임야라 하더라도 보안림이나 그린벨트, 군사시설보호구역 내 임야 나 1천㎡(302평)미만의 주말체험영농 목적의 농지, 상속받은지 3년이 되지 않은 농지 등 특별한 농지 임야는 부재지주 양도세 중과규정을 적용하지 않는다.

이 경우에는 일반세율인 6% ~35%의 양도세율을 적용하며 장기보유특별공제 혜택도 적용한다.

부재지주 양도세 중과의 한시적 적용 배제‥

사실, 2009년 3월 15일 이전에는 부재지주 양도세 중과제도가 시행되었는데 국민부담 완화의 차원에서 2008년 12월 29일 자로 세법을 개정하여 2010년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지는 부재지주 제도를 한시적으로 완화하기로 하였다.

즉 부재지주 60%의 획일적인 중과세를 보류하고, 이 기간 중에 매각하는 토지의 경우에는 일반양도세율을 적용한다는 것인데 다만 이 경우에도 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 즉 완전히 부재지주를 없앤 것이 아니라, 한시적으로 유예한 조치에 불과한 것이다.

따라서 2011년 1월 1일 이후에 부재지주 토지를 처분하는 경우에 어떠한 세율을 적용할 것인가에 관하여 관심이 집중되고 있는데 '서교토'원우들은 2010년 말의 정기국회에서 있을 소득세법 개정 내용을 주목할 필요가 있는 것이다.

부재지주를 피해가는 요령‥

농지 임야의 매매 시에는 토지대장과 임야대장을 필히 조사하여 농지와 임야의 규제와 취득일시 및 주소지를 매도인의 주소지를 잘 확인하는 작업이 필수적인 것이며 또한 주말체험영농목적의 농지 취득이나, 부재지주 예외 적용을 받는 공익 및 산림보호용 임야에 관심을 가질 필요가 있다.

아울러 부재지주가 존속될 것에 대비하여 토지경매나 취득시부터, 대상토지 소재지와 동일 혹은 인접한 시 군 구나 토지거주지로부터 직선거리 20km 이내의 농지 임야를 취득하는 것도 하나의 재테크 요령이 될 것이다.

서울교대 토지최고위과정 원우여러분‥

따라서 토지투자를 하는 경우 다음사항을 항시 염두하셔야 한다.

- 잛은 기간에 개발하는 경우는 토지를 매입해도 되지만 금액이 큰 투자의 경우는 재고하시라.

- 개발하는 경우는 사업용이 되지만 보유하는 경우는 사업용으로 일반과세대상이다.

- 자본이 많은 경우와 이자소득(income gain)개발인 경우는 개발이득이 크다.

- 소자본과 개발경험이 없는 경우는 개발용토지에 관심을 두기보다는 보유용토지에 관심을 두라.

   이유는 토지개발이익은 보유이익보다 낮으며 토지자본의 회귀율도 늦으며 또,개발리스크는 매우 크기때문이다..

- 여유자금이나 적은 금액의 투자전략을 수립해야한다.

- 개발용 토지보다는 개발가치로 중장기보유로 가야하는 토지로 투자전략을 수립해야한다.

- 토지투자는 대부분 중·장기투자임을 염두하시라.

- 서울교대 토지과정에서 알려주는 개발정보에 최대관심을 가져야한다.

서교토 원우여러분‥

만약 10만원 토지가 개발하면 3배인 30만원짜리 토지가 된다고 가정합시다.

농지나 임야를 전용하려면 10만원토지의 경우 6~7만의 전용비용이 들어가는데 이를 토지에 투하된 자본으로 토지와 분리할 수 없는 자본이라 하여 토지자본이라 한다.

그리고 여기에 목적사업(주택 또는 창고)을 건축하는 경우 건축비(200만~350만원/평)를 계산하여야하는데 이를 생략하고

매각하는 경우라 하면 중간가격은 20만원이도지만 개발이익은 3~4만원으로 세전이익으로 세금을 공제해야 한다.

개발종료가치를 보면 30만원이 되지만 주변가격의 개발가치일 뿐이지 매각은 되질 아니한다.

우리가 유천리 6만원/평 토지를 매입한 경우는 바로 개발비용을 5만원으로 보고 최소 면적인 120평~150평으로 하여 건축비를 한 동당 1천만원 내외로 하여 한 필지에 건축비까지 합하여 2.600~2.900만원으로 계획한 것이다.

원우 여러분‥

부동산 특히 토지투자에서 토지개발사업에 공투(공동투자)란 극히 위험한 발상입니다.

주변을 보시면 대부분 토지투자란 개발정보를 입수하여 정보가치를 분석하고 보유와 개발에서 장기적배려인 보유가치가 대부분 성공하고 대박의 꿈을 실현시키는 유일한 방법임을 유의바라며 항시 우리 주변에 부동산투자에서 성공사례를 보면 대부분 토지투자이고 이는 개발보다는 보유가 더 성공투자임을 잊지마시라.

토지투자는 대박을 내주는 기회를 주지만 토지개발은 쪽박을 차게하는 야누스의 얼굴을 가지고있는 것이기에...

교대 토지과정에서는 고도의 정보를 이용한 보유가치에 교육을 치중하는 것이다.

내 이웃에 땅을 산 벼락부자는 많지만 개발한 부자는 별로없는 것이다.

개발이나 공동투자를 하려면 차라리 도시부동산의 원룸이나 다세대에 하는것임을 잊지마시라‥‥‥‥

 

출처 : 비영리단체. 황막사(황사를 막는 사람들)

글쓴이 : 황막사(박준호) 원글보기

메모 :