기지개 켜는 부동산시장…상가에도 봄기운 움트나

올해 상가 시장에 온기가 지펴질까.

지난해 경기 침체와 맞물려 극도의 부진을 겪던 상가 시장이 올해 회복세로 접어들 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 특히 지난해 말부터 이어진 주택 경기 회복 분위기가 올해도 이어질 것이라는 전망이 대두되면서 대표적인 수익형 부동산인 상가 역시 동반 상승세를 탈지 주목된다. 상가는 아파트와 달리 장기적 관점에서 분양계획이 잡히는 경우가 많지 않아 올해 분양물량을 단적으로 예측하기는 어렵다. 업계에서는 부동산 시장 회복세가 가시화함에 따라 최소한 지난해보다는 많을 것으로 보고 있다.

올해에는 수도권 신도시 물량이 대거 선보인다는 점이 특징이다. 새로운 시장 진입을 위한 길이 폭넓게 열린다는 뜻이다.

서울에서는 개발 가능한 지역이 많지 않기 때문에 큰 폭의 가치 상승을 기대하기 어렵다. 반면 신도시는 아파트 입주가 완료됨으로써 배후 수요가 확보되고 지역 개발에 따른 유동인구 증가로 수요층 확대를 기대할 수 있기 때문에 상권으로서의 성장 매력도가 크다.

광교신도시는 올해 상반기 가장 주목받는 지역이다. 총 7만7500명이 거주하게 되는 광교는 올해 중 아파트 입주가 본격화된다. 이에 따라 상가 공급도 2월 이후 크게 늘어날 것으로 전망된다. 광교 중심상권은 신대역, 도청사역, 경기대역(이하 가칭) 등 신분당선 연장선 역세권이 될 것으로 보인다.

지난해 상가 시장 최대 이슈였던 판교에서는 지난해에 이어 올해 대규모 물량이 공급된다. 총 8만7700여 명이 거주하게 될 판교에서는 판교역과 복합단지인 알파돔시티가 들어서는 중심상업지역, 총사업비 5조2705억원이 투입되는 판교 테크노밸리 물량 등이 관심 대상이다.

아파트, 주상복합이 많이 들어서는 동판교에서는 일반상업시설, 단독주택과 타운하우스 등이 운집한 서판교에서는 중산층 이상을 겨냥한 가족밀착형 업종이 인기를 끌고 있다.

인천경제자유구역에 속한 청라지구에서도 물량이 나온다. 지난해 하반기부터 아파트 입주를 시작한 청라는 수용인구만 9만명에 달한다. 상업ㆍ업무용지 비율은 1.6%에 불과해 점포 간 경쟁률이 높지 않다. 특히 청라호수공원과 청라지구 도심을 가로지르는 수변공간 주변 상권이 주목받고 있다.

서울 강일지구는 6509가구가 들어서는 곳으로 2009년 4월부터 아파트 입주가 시작된 서울 시내 얼마 안 되는 신규 개발지역 중 하나다. 아파트 입주는 거의 마무리됐지만 상가 공급은 더딘 편이고 일부 상가의 경우 분양가가 너무 높게 책정돼 미분양 물건도 다수 남아 있다. 서울 강동 외곽에 위치해 거주자 이외의 유동인구를 끌어들이기에 한계가 있다.


안정적인 배후 수요를 갖춰 초보자들에게 인기가 높은 LH단지상가의 경우 지난해와 비슷한 규모가 공급될 것으로 보인다. 광교신도시를 중심으로 전국에서 분양이 예정돼 있다. 지난해와 마찬가지로 지역 간 희비가 엇갈릴 전망이다.

신도시 상가 투자는 미래지향적이어야 한다. 상권이 완성되기 이전 목돈을 들여 투자에 돌입하기 때문에 현재보다는 미래 성장 가치에 역점을 두고 투자를 진행해야 한다. 상권 활성화에 맞춰 투자가치 향상도 기대할 수 있다.

하지만 상권 형성 기간이 길다는 점도 염두에 둬야 한다. 아파트 입주 완료 이후에도 상권 형성에 족히 2~3년이 걸린다는 점을 감안해 인내심을 갖고 기다려야 한다. 충분한 배후 수요를 갖춘 곳에 위치한 상가 중심으로 생활밀착형 업종 유치를 목표로 투자하는 것이 안전하다. 문제는 분양가다. 지난해 판교 소재 상가 가운데 분양률이 기대에 미치지 못하는 시례가 많았다.

투자자들은 우선 발품을 팔며 몸값을 낮춘 물건이 있는지 살피는 노력이 필요하다. 판교와 강일지구 등지에서는 최근 분양가를 할인한 상가들이 종종 눈에 띈다.

안전성을 확보하기 위해서는 준공 후 선임대 형태로 운영되는 상가를 찾으면 된다. 사업시행자가 분양받은 후 2~3년간 투자수익을 보장해주기 때문에 초기 임차인 확보를 고민하지 않아도 된다. 또 금리 인상이 예상되고 있고 침체 일로를 걷고 있는 프로젝트파이낸싱(PF) 환경이 올해 역시 나아지지 않을 것으로 전망되는 점 등을 감안할 때 공격적인 투자보다는 보수적인 접근이 필요하다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "신도시 상가 투자는 중ㆍ장기적 관점에서 접근해야 한다"며 "다만 금리 인상 등을 염두에 두고 투자금 중 차입금 비중은 적정선 이내로 가져가는 것이 좋다"고 조언했다.

[특별취재팀＝이은아 팀장 / 장용승 기자 / 이명진 기자 / 이지용 기자 / 박지윤 기자 / 임성현 기자 / 홍장원 기자 / 김제림 기자]