“집값 급등 없겠지만, 전셋값 불안할 듯”

[] 전문가 6명의 ‘부동산 전망’
3월 DTI 연장여부 등 변수 있지만 ‘집값 안정세’ 예상

서울·경기 입주물량 급감으로 전셋값 상승폭 커질듯
“올해 매매시장은 안정세를 유지하는 반면 전세시장은 수급 불균형에 따른 불안이 예상된다.”
전문가들은 올해 부동산 매매시장에 대해 호재와 악재가 섞여 있지만 급등은 없을 것으로 내다봤다. 상승 여력은 지난해보다는 크다는 게 대체적인 분석이다. 전문가들은 입주량이 지난해에 견줘 크게 준데다 풍부한 유동성 공급, 저금리 유지 등을 집값 상승의 요인으로 꼽았다.

실제로 부동산114 조사결과, 올해 전국 예상 입주물량은 19만1690가구로 지난해(29만4543가구)에 견줘 35% 감소한다. 특히 지난해 11만3121가구이던 경기도 입주물량은 올해는 4만9642가구에 불과해 무려 56%(6만3487가구)나 줄어든다. 그동안 경기지역은 입주물량이 풍부해 수도권 집값 안정에 크게 기여해 왔다.

하지만 전문가들은 소득에 견줘 너무 높은 집값에 대한 부담감, 소비자들의 집값 상승 기대심리 저하, 10만가구 안팎인 미분양 물량 등으로 인해 집값 급상승은 쉽지 않을 것으로 전망했다.

반면 전셋값은 입주물량 감소로 인해 수도권 중심으로 강세를 보일 전망이다. 다만 도시형생활주택이 서울 등 수도권에 집중적으로 건립되고 있어 연말로 갈수록 전세난은 완화될 가능성이 높다. 올해 인기를 끌었던 도시형생활주택, 오피스텔 등 임대형 상품은 더 각광받을 것으로 보인다.

전문가들은 올해 집값에 영향을 줄 만한 변수로 남북관계와 금리인상, 3월의 총부채상환비율(DTI) 연장 여부 등을 들었다. 이 변수가 어떻게 작용하느냐에 따라 집값이 요동칠 가능성이 있다는 것이다.

■ 집값 2~3% 상승으로 안정세

정부는 올해 집값이 전국적으로 아주 완만한 회복세나 보합세를 보일 것으로 예상하고 있다. 이원재 국토해양부 주택정책관은 “안정기조 속에서 거래가 늘 것으로 예상하고 있다”며 “주택 공급을 지난해 수준인 40만가구 정도하면 집값은 물가상승률보다 낮은 1~2% 상승으로 안정될 것”이라고 말했다.

민간 전문가들은 이보다는 약간 높은 상승률을 예상했다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “2% 정도 상승할 것으로 예상하지만 물가상승률을 감안하면 실질주택가격 기준으로는 하락하는 모습이 나타날 것”으로 전망했다. 박 소장은 이어 “수도권의 입주량 부족, 주식시장이 좋을 경우 차익을 실현한 사람들이 부동산으로 자산을 굳히려는 수요 등은 집값 상승요인”이라며 “하지만 금리가 인상될 가능성이 있고 정부가 심각한 가계부채 다이어트를 위해 대출 규제에 나설 수 있어 오름세는 한계에 부닥칠 것”이라고 말했다.

김규정 부동산114 본부장은 “올해는 집값 바닥 접근에 따른 회복 기대감 등의 영향으로 실수요자들이 선호하는 주택형을 중심으로 주택 구매력이 서서히 살아날 것”이라며 “수급 불균형 지역, 소형주택 중심으로 하반기에는 본격 회복세를 보일 가능성도 있다”고 내다봤다.

전문가들의 전망을 요약하면, 올해 수도권 주택시장은 본격 상승장보다는 일부 회복을 시도하는 장이나 박스권에서 크게 벗어나지 못하는 안정세 시장으로 전망된다. 전문가들은 올 상반기는 3월의 총부채상환비율 연장 여부가 시장 향배의 핵심 분수령이 될 것으로 내다봤다. 이들 대부분은 정부가 건설업 활성화를 통한 경기부양을 위해 디티아이를 연장할 것으로 전망했다.

■ 전셋값 상승세 계속 전망

전셋값은 불안할 것이라는 전망이 우세하다. 지난해보다 더 오를 것이라는 전망도 나와 무주택 세입자들을 우울하게 하고 있다. 특히 이사철엔 전세난이 반복될 것으로 내다봤다.

함영진 부동산써브 실장은 “올해는 입주물량 감소에 따른 잠재적 불안요소를 내포하고 있다”며 “매매시장의 회복이 예상외로 더뎌지고 저금리가 계속되면 집주인들이 전세보다는 ‘반월세’ 같은 보증부나 순수월세를 요구하는 사례가 많아질 수 있어 집 없는 사람들의 고통이 가중될 수도 있다”고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표도 “반월세를 포함한 월세 전환으로 일반 전셋집이 부족해지면서 전셋값 상승폭이 예상보다 커질 우려도 있다 ”고 전망했다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “올해 전셋값은 지난해보다 더 오를 것”이라며 “수도권은 보금자리주택 공급 등으로 거래위축이 지속되고, 입주물량이 급감하면서 전세가격이 상승하고, 지방은 그동안의 공급(신규분양) 부족에 따른 입주물량 감소 등으로 상승세가 지속될 것”이라고 분석했다. 이 소장은 “다만 지방의 경우 매매수요가 꾸준히 나타나면 전세 수요가 매매로 전환돼 전세가 상승폭은 소폭(3~5%)에 그칠 가능성도 있다”고 점쳤다. 전문가들은 서울 등 국지적으로 수급 불균형이 나타나는 곳은 전셋값이 더 강세를 보일 것으로 전망하기도 했다.

정부도 올해 전셋값은 다소 강세(3~4%)를 보일 것으로 내다봤다. 이원재 주택정책관은 “집값이 안정되면서 전세 수요가 늘어 전셋값은 집값보다 강세를 보일 것으로 전망하고 있다”며 “하지만 매매 수요가 살아나면 전세 수요가 매매로 돌아설 수 있어 전셋값 상승 압력은 지난해보다 줄어들 수도 있다”고 말했다. 정부는 전셋값 안정을 위해 짧으면 6개월이면 짓는 도시형생활주택을 도심에 대거 공급(연 4만가구)해 서민들의 전세 수요를 수용할 방침이다.

허종식 선임기자 jongs@hani.co.kr