12월 5주 주간 부동산소식
(2010년 12월 27일~2011년 1월 2일까지)
<목 차>
1. 경매시장 전망
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 전망
● 내년 경매시장, 주택-수익형부동산 ‘맑음’ 토지 ‘흐림’
2. 시장동향 및 전망
● 소형평형 전세전쟁.. "연락받자 마자 달려가 계약"
● 집값 오르고 전세도 계속 오르고…'내집마련 어떡해'
● "12월 서울 전세 자취 감추다"..출구없는 전세대란
● 추락한 ‘富’의 상징, 타워팰리스...“이 정도 일 줄이야...”
● [공항철도 개통] 영종·청라 등 인근지역 햇살 기대
● "수직증축 불허"…분당ㆍ평촌 1기 신도시 리모델링 '비상'
Ø 지난 2일 사업시행인가를 받은 강남구 대치동 청실아파트 매매 가격이 오르고 있습니다. 사업시행인가 전후로 거래가 늘면서 최근 한달새 3000만~1억원 가까이 상승세를 보였습니다.
Ø 정부가 내년 부동산시장에 대해 ‘쏠림현상은 없다’고 전망했습니다. 최근 회복세로 급락 우려는 이미 털어냈고, 급등으로 반전하려면 여전히 남아있는 미입주와 미분양 물량 변수를 넘어서야 하고 게다가 보금자리주택 사전예약 카드까지 손에 쥐고 있어 급등 가능성이 없다고 말하고 있습니다.
3. 통계뉴스
● 분당 타임브릿지, 타워팰리스 제치고 최고가 오피스텔
Ø 국세청이 28일 발표한 '상가용 건물 · 오피스텔 기준시가'에 따르면 오피스텔 가운데 경기 성남시 분당구 정자동 타임브릿지가 ㎡당 452만2000원으로 가장 높았습니다. 이는 2005년 이후 줄곧 1위였던 서울 도곡동 타워팰리스 G동(㎡당 433만원) 보다 ㎡당 20만원 높은 것입니다.
Ø 상가용 건물 가운데 가격이 가장 높은 곳은 서울 종로6가의 동대문종합상가 D동으로 ㎡당 1421만5000원이었습니다. 이 상가는 올해 2위에서 1위로 올라선 것인데요. 올해 1위였던 서울 신당동 신평화패션타운(㎡당 1395만3000원)은 2위로 내려갔습니다.
Ø 이날 발표한 기준시가는 9월 1일 기준으로 산출한 것으로 수도권(서울, 경기, 인천)의 경우 상업용 건물은 모두 하락했고, 오피스텔은 모두 오르는 대조적인 양상을 보였습니다.
Ø 닥터아파트에 따르면 2003~2010년 동안 수도권지역에 공급된 아파트를 면적별로 집계한 결과 2007년 중대형아파트(전용면적 85㎡초과) 공급비율이 51%를 기록한 이후 3년간 수도권 전체 물량의 44~47%를 차지하고 있습니다.
Ø 특히 2009~2010년은 시장상황이 좋지 않았음에도 불구하고 중대형 공급비율이 각각 45%, 44%로 높은 수준을 보였습니다.
Ø 이 같은 이유는 2007년 분양시장은 호황이었던 데다 같은 해 9월부터 시행된 민간택지 분양가상한제를 피하기 위해 건설사들이 분양물량을 쏟아냈기 때문입니다.
Ø 28일 부동산114가 올 11월까지 서울 오피스텔 가격 상승률을 집계한 결과 은평구 오피스텔 매매가격은 10.18%로 가장 많이 올랐습니다.
Ø 은평구는 대중교통으로 약 20분 내외면 도심권 접근이 가능해 도심 업무지구에 직장을 둔 임대 수요가 늘어난 데 힘입어 투자목적 거래가 활발했기 때문입니다.
Ø 서대문구와 종로구도 각각 7.41%와 7.17% 상승했고, 동대문ㆍ송파ㆍ강북구도 5% 이상 상승률을 기록했습니다.
Ø 연간 임대수익률도 은평구가 7.13%로 가장 높았고 동대문ㆍ강북ㆍ강동ㆍ서대문구는 연 6% 이상 수익률을 기록한 것으로 나타났습니다.
Ø 29일 부동산업계에 따르면 올 한해 수도권 아파트시장은 서울 강남 일부 단지가 시장 침체 속에서도 선전한 반면 신도시아파트는 억대의 가격 하락을 기록했습니다.
Ø 서울 서초구 반포동 신반포(한신1차) 92㎡는 연초 대비 2억3500만원 올라 수도권에서 가장 높은 가격 상승폭을 보인 반면
● 은퇴 후 살고 싶은 곳? “편리한 도심, 소형주택”
Ø 부동산114가 전국의 만 40세 이상 성인 897명을 대상으로 ‘은퇴 이후 희망 거주지역 및 거주주택 규모에 관한 설문조사’ 결과 희망 거주지역은 투자가치, 연고지 등의 조건 보다는 편의시설, 접근성이 좋은 지역을 주택규모는 20평형대 중소형주택을 선호하는 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 수도권 등 대도시 거주자들은 시외곽(33.8%)보다는 도시내 주거지역(21.1%)이나 시내중심지(21.4%)에서 거주하기를 원하는 반면, 중소도시 거주자들은 시외곽지역(43.1%)에서의 거주 희망 비율이 더 높았습니다.
Ø 상가뉴스레이다에 따르면 과거에는 연 10% 이상의 수익률을 기록하는 상가들이 종종 있었지만 최근 대부분 연 6% 안팎의 수익률에 만족하고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 이 같은 이유는 경기체력 약화와 자영업자 수의 감소가 큰 원인인데요. 금융위기를 겪으면서 소비심리가 둔화됐고, 지난 2008년 10월 약 603만명이었던 자영업자수도 2009년 10월 577만명 정도로 30만명 가까이 줄어들었습니다.
Ø 여기에 신규상가의 분양가 상승도 투자 수익률을 낮추는 요인으로 작용하고 있습니다.
Ø 28일 통계청이 발표한 `2010 인구주택총조사` 잠정집계에 따르면 1인 가구는 403만9000가구로 전체 가구에서 차지하는 비율이 23.3%를 나타냈습니다. 1인 가구는 2000년 222만4000가구에서 2005년 317만1000가구로 늘었고, 올해는 5년전에 비해 27.4%가 증가한 것입니다.
4. 업계소식
● LH, 자구책에도 2016년 금융부채 153조 전망
Ø 29일 LH는 경영 전반에 대한 일대개혁과 과감한 사업 구조조정을 단행하더라도 금융부채가 2016년까지 매년 10조원 안팎씩 늘어날 것으로 내다봤습니다.
Ø LH가 지난 10월 안진회계법인에 의뢰해 조사한 결과에 따르면 올해 말 현재 91조4000억원(잠정치)의 금융부채는 2016년 153조1000억원까지 치솟을 전망인데 만약 경영정상화 방안이 제대로 이행되지 못한다면 이 금액은 210조9000억원으로 불어날 것으로 추정됐습니다.
Ø 117조원의 빚더미에 앉은 한국토지주택공사(LH)가 경영정상화 방안을 발표했습니다.
Ø 우선 아직 토지보상을 시작하지 않은 138개 사업지구 가운데 114개 지구 사업을 축소/연기하거나 취소하기로 했는데요.
Ø 사업조정 대상에는 파주운정3지구, 오산세교3지구 등 신도시 4곳과 안성뉴타운 등 택지개발지구 23곳, 부산명동 등 경제자유구역 4곳 등이 포함됐습니다. 414개 전체 사업지구 가운데 보상이 이뤄진 276개 사업은 계속 진행하지만 착공시기를 재검토하기로 하고, 착공된 곳도 공사진행을 늦춰 사업비 투입을 최소화한다는 방침입니다.
Ø 다만 보금자리지구와 국가산단, 국민임대 등 국책사업은 보상이 이루어지지 않았더라도 사업이 계획대로 추진됩니다.
Ø LH는 이와 함께 2012년까지 현재 인력 4분의 1에 해당하는 1767명을 감축하고 내년 전 임직원의 임금 10%를 반납하기로 했습니다.
5. 정부정책
● 국토부, 리모델링 수직증축 못한다…"안전성ㆍ형평성 문제"
Ø 국토부가 토지주택연구원이 제출한 ‘공동주택리모델링 세대 증축 등의 타당성 연구 최종보고서’를 검토 한 후 현행처럼 불가하다는 방침을 확정했습니다.
Ø 정부 보고서에서는 인구구조 변화，도시계획，구조 안전성，제도 형평성 등의 측면에서 수직증축은 수용하기 어렵다고 밝혔습니다.
Ø 또 수직증축 추진 아파트들이 건설 당시 증축을 고려하지 않고 설계됐고, 도면이 없는 곳이 많아 기존 구조물의 성능을 파악하는 데 한계가 있어 추가로 몇 개 층을 더 얹는다면 구조 안전성에 심각한 문제가 생길 수 있다고 강조했습니다.
● 서울시내 재개발·재건축 168곳 무더기 구역지정 해제
Ø 서울시는 내년 1월 중 시내 정비예정구역 가운데 사업이 제대로 추진되지 않고 있는 재개발·재건축 사업장을 중심으로 지정 해제 대상 리스트를 작성, 관리하고 이를 '2020 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획'에 적용시킬 방침을 밝혔습니다.
Ø 현재 서울시에서 정비예정구역으로 지정된 곳은 673곳으로 이중 356곳에서만 정비사업이 추진되고 있습니다. 나머지 317곳은 사업이 거의 진척되지 않아 아직 정비예정구역으로 남아있으며 이 가운데 168곳은 아직 추진위조차 꾸리지 못한 상황입니다.
Ø 이들 구역은 부동산 침체에 따라 시세 차익에 대한 기대치가 급감하고 땅값 상승으로 인해 사업성이 떨어져 추진이 어려운 것으로 풀이됩니다.
● 보금자리 85㎡이하 민영주택 추첨없이 가점제만 선정
Ø 국토부는 앞으로 수도권 보금자리주택지구 전용면적 85㎡ 이하 민영주택은 가점제만으로 입주자를 선정한다는 내용을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고하고 내년 3월 중으로 시행한다고 29일 밝혔습니다. 이는 무주택 실수요자에게 우선권을 먼저 준다는 취지입니다.
Ø 또 지난해 4월부터 내년 3월까지 한시적으로 적용하는 민영주택 재당첨 제한 적용 배제기간은 최근 민간주택 시장 침체를 고려해 2012년 3월까지 1년 더 연장하기로 했습니다.
Ø 취득을 원인으로 과세하는 취득세와 등록세는 취득세로 통합됩니다. 따라서 내년부터는 잔금지급일로부터 60일 이내에 취득세와 등록세를 합친 취득세만 신고·납부하면 됩니다.
Ø 또 올해 종료 예정이었던 주택 유상거래에 대한 취득·등록세 50% 감면(4%→2%) 혜택은 9억원 이하 1주택(일시적 2주택 포함) 취득자에 한해
Ø 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 처분(잔금받은 날)해 1주택이 되는 조건으로 감면 신청해야 감면혜택이 적용됩니다.
Ø LH가 30일 지난해 10월 사전예약을 실시했던 서울 강남 세곡 A2블록과 서초 우면 A2블록 보금자리주택에 대한 입주자 모집 공고를 내놨습니다.
Ø 이번에 공급되는 본청약 물량은 658가구로 전체 1994가구 중 사전예약분 1336가구를 제외한 것으로 청약신청은 1월 17일부터 31일까지 입니다.
Ø 3.3㎡당 분양가는 강남 세곡이 924만~995만원, 서초 우면이 964만~1056만원으로 사전예약시 추정 분양가(3.3㎡당 1030만~1150만원)보다 6~13% 낮아졌습니다.
Ø 입주시기는 강남 세곡지구가 2012년 10월, 서초 우면지구는 2012년 12월 입니다.
● 내년 첫 시행 ‘주택정책 3題’ 실효성 여부에 주목
Ø 28일 국토부에 따르면 오는 2011년에 도입, 시행될 주요 주택정책으로 대규모 단지 분할분양 허용, 미분양아파트 매입 지역 수도권으로 확대, 한국형 그린홈 주택 시범 공급 등 다양합니다.
Ø 대규모 단지 분할 분양은 대규모 단지를 한꺼번에 분양할 경우 대규모 미분양으로 건설사의 경영에 큰 타격을 줄 수 있는 점을 감안해 2~4개 정도로 사업지를 쪼개서 순차적으로 분양할 수 있게 하는 것입니다.
Ø 한국형 그린 홈 단지는 국내 미래주택을 친환경적으로 유도한다는 점 외에도 해외 주택시장 선점이라는 의미가 담겨있습니다.
Ø 수도권미분양아파트 매입은 민간 건설사들의 경영난을 덜어주기 위해 환매조건부 미분양 매입 대상을 지방에서 서울 강남3구를 제외한 수도권 전 지역으로 확대하는 것이 주요 골자입니다.
Ø 금감원은 가계대출 구조를 개선하기 위해 거치기간을 줄이고, 거치기간 연장하는 관행을 금지하는 행정지도를 추진할 예정이라고 밝혔습니다.
Ø 이 같은 시행배경에 대해 금감원은 원금을 갚지 않고 거치기간만 계속 연장하면서 이자만 낼 경우 상환능력 초과로 인한 부실화 위험성에 노출되기 때문이라고 했습니다.
Ø 28일 동해안 및 서해안권 발전종합계획이 확정됨으로써 남해안을 포함해 3개 해안권의 발전을 위한 청사진이 모두 나왔습니다. 이들 해안권 발전계획은 지역적 특성을 살려 관광산업 기능을 묶은 벨트로 조성한다는 게 주요 내용입니다.
Ø 동해안은 크게 환동해 국제교류·관광권과 동해 해양과학권, 트라이앵글 산업권 등 3곳으로 나뉘어 개발되고, 서해안도 슈퍼경기만권과 충남서해안권, 새만금권 등 3개 권역으로 나뉘어 단계적으로 개발절차를 밟게 됩니다. 남해안은 세계적 리아스식 해안(8425㎞)과 다도해(2546개 섬) 등의 천혜의 자연환경을 살려 해양관광지로 개발됩니다.
6. 기타 주요뉴스
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● "탈 없이 잘 뜰까"..내년 건설경기 부양 `올인`
Ø 한국은행은 29일 11월 주택담보대출 금리가 신규취급액을 기준으로 연간 4.65%로, 지난 6월 4.62% 이후 5개월 만에 최저치를 기록했다고 밝혔습니다. 이는 전달에 비해 0.09% 포인트 낮아진 수치입니다.
Ø 최근 서울시는 최근 문배동 일대 6755㎡의 부지에 최고 130m 높이 주상복합건물을 짓는 세부개발계획안을 통과시키면서 이 일대 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 사람들이 울상을 짓고 있습니다.
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