[미리보는 2011]⑥ "부동산시장 본격 회복은 아직.."

새해에도 부동산 시장의 회복 가능성은 크지 않을 것으로 보인다. 지역과 상품에 따라 가격이 상승하기도 하겠지만, 전반적인 부동산 시장 상황은 지난해와 비슷할 것이라는 전망이 우세하다.

여전히 소비자들의 주택가격 상승에 대한 기대감이 낮아 집을 사려는 심리가 적은데다 금리 인상과 규제완화 기조 변화 여부 등 부동산 시장을 둘러싼 변수들이 존재하고 있기 때문이다.

◆ “본격 회복 어렵다”

전문가들은 대체로 올해 부동산 시장도 본격적인 회복세를 기대하기는 어렵다는 입장이다. 현재의 회복세는 일시적인 반등일 뿐이라는 주장도 내놨다. 집값 상승에 대한 기대심리가 적은데다 미분양 아파트가 감소세를 보이고 있지만, 여전히 10만 가구에 육박하고 있기 때문.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “현재의 회복세는 일시적 반등일 뿐”이라며 “3월 이후까지 지속하지는 않을 것”으로 예상했다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장 역시 “소득대비 집값이 여전히 높은 수준인데다 집값 상승에 대한 기대심리가 형성되고 있지 않다”며 “10만 가구에 이르는 미분양 아파트로 인해 단기간 회복은 어려울 것”이라고 내다봤다.

반면 거시경제 상황이 좋아지는 만큼 상승으로 이어질 가능성이 크다는 의견도 있다. 당장 좋아지지는 않겠지만 풍부한 유동성과 저금리 기조, 수도권 입주 물량도 적어 상승 가능성이 있다는 것. 대체로 올해 하반기부터는 본격적인 회복세를 보일 가능성이 크다는 시각이다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 “시중 유동성이 어느 때보다 풍부하고 경제 여건도 좋다”며 “전반적으로 부동산 가격은 3~5% 정도 상승할 수 있을 것”이라고 말했다.

김규정 부동산114 리서치센터본부장도 “거시경제 회복에 이어 실물경기와 부동산 경기도 시차를 두고 회복할 수 있을 것으로 보인다”며 “최근 여러 악재에도 집값이 더 내려가지 않고 있는만큼 적어도 2분기 이후에는 본격적인 회복세를 보일 수 있을 것”이라고 내다봤다.

하지만 회복을 한다고 하더라도 과거와 같은 급등현상은 없다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “바닥을 치고 크게 오르는 과거와는 다른 모습을 보일 것”이라며 “회복하더라도 대기수요가 있는 강남권이나 공급이 부족한 곳, 역세권 중·소형아파트 등이 먼저 움직이는 국지적인 양극화 현상을 보일 것”이라고 전망했다.

◆ 1분기가 부동산 시장 변곡점

전문가들은 올해 1분기를 부동산 시장 흐름을 좌우하는 중요한 시기로 내다봤다. 8·29대책에서 발표된 총부채상환비율(DTI) 등 한시적 규제 완화 조치가 끝나는 시점이기 때문이다.

정부가 규제 완화 기조를 그대로 유지한다면 시장은 불확실성이 어느 정도 제거된 만큼 회복에 탄력을 받을 수 있겠지만, 규제를 강화하는 쪽으로 돌아선다면 시장은 다시 냉각될 가능성이 크다.

부동산시장 회복에 가장 큰 변수로 전문가들은 금리 인상을 꼽았다. 고준석 지점장은 “금리 인상 폭이 작다면 부동산 시장에 찬물을 끼얹지는 않을 것”이라며 “하지만 현재보다 1~2%포인트 정도 오르게 된다면 시장에 영향을 미칠 수밖에 없다”고 말했다.

이와 함께 ▲입주물량 감소 ▲전세시장 향방 ▲아파트 신규 분양 물량 ▲미분양 아파트 증감 등을 시장에 영향을 미칠 변수로 꼽혔다.

부동산 시장의 변곡점이 1분기로 예상되는 만큼 소비자들의 내 집 마련 시기도 1분기 이후가 적당할 것으로 보인다. 특히 단기간 시장 회복 가능성이 낮은 만큼 시간을 충분히 두고 자신에게 맞는 집을 찾는 것이 중요하다.

무주택 실수요자인 경우 보금자리주택 본청약 등 공공 분양주택을 적극적으로 이용할 필요가 있다. 당장 올해 초에 강남 세곡, 서초 우면지구 본청약이 예정돼 있고 6월에는 위례신도시 본 청약이 시작된다.

이와 함께 중소형아파트는 가격이 많이 오른 기존 매매시장보다는 신규 분양 아파트 청약이 유리하고 중대형아파트는 시세보다 20~30%가량 낮은 저가 매물 위주로 사는 것이 좋다.

◆ 전세시장은 여전히 강세

전세난은 더 심각해질 가능성이 크다. 지난해 입주물량은 30만 가구 정도인 데 비해 올해에는 17만 가구로 40%가량 줄어든다. 수급 불균형에 따른 전·월세 시장 가격불안 문제는 쉽게 해결되지 않을 것으로 예상한다.

함영진 실장은 “봄·가을 이사철이나 초·중·고등학교 방학 전 학군 수요가 몰리는 특정 시기에는 전세금이 요동칠 가능성이 크다”고 말했다.

하지만 최근 도시형 생활주택과 오피스텔 공급이 다소 늘어나 소형 주택 전·월세 시장은 다소 안정될 수 있을 것으로 예상하는 시각도 있다. 특히 도시형 생활주택은 공사기간이 6개월에서 1년 정도로 짧아 시장에서 수요가 있고 수익성이 있다고 판단되면 건설사들이 비교적 단기간에 공급을 늘려 전·월세 시장에 도움이 될 수 있을 것이라는 분석이다.

전세난이 더욱 심화할 것으로 예상되는 만큼 세입자들은 기존 집주인과의 재계약을 적극적으로 활용해야 한다. 새 전셋집을 구하는 노력이나 시간, 비용 등을 감안하면 1000만~2000만원 정도의 인상은 감수하는 편이 좋다는 것.

인상 폭이 크다면 입주 2년차 아파트나 눈을 낮춰 교통이 좋은 수도권 지역으로 눈을 돌려보는 것이 좋다.