<재테크> 2010 상가시장은

2010년 상가시장은 주택시장의 부진에 따른 대체 투자상품으로 부각되면서 어느 때보다 많은 인기를 누렸다.

상가 등 상업용 부동산에 대한 기대감은 투자자들의 활발한 움직임과 다양한 유형의 상가 공급이라는 결과를 낳았다.

하지만 상가도 부동산 경기 침체의 영향을 안 받은 것은 아니다.

주택 분양이 비교적 성공적으로 끝난 경기 판교신도시에서 나온 대형 근린상가의 경우, 그룹형 상가라는 색다른 마케팅 방식으로 주목을 받았지만 높은 분양가 등이 악재로 작용하며 투자자들의 외면을 받았다.

근린상가가 약세를 보이자 하반기 들어서는 상대적으로 리스크가 적은 아파트 단지 내 상가와 오피스텔 상가가 주로 공급됐다. 이들 상가는 근린 상가보다 배후수요가 풍부하고 분양가가 저렴한 것이 장점이다.

부동산114에 따르면 2010년 1월부터 10월까지 총 277건의 신규 상가공급이 이뤄졌다. 2009년 동기대비 14% 증가한 수준이다.

유형별로는 테마상가(100%)의 증가율이 가장 높았으며 근린상가(35%)와 기타상가(25%), 복합상가(5%) 등이 그 뒤를 이었다.

공급 건수 기준으로는 단지 내 상가가 128건으로 가장 많은 비중을 차지했고 근린상가(108건), 복합상가(23건) 등의 순이었다. 단지 내 상가가 증가한 까닭은 LH(한국토지주택공사)의 공공아파트 단지 내 상가 비중이 늘어난 영향이다.

2010년 상가공급의 가장 큰 특징은 단지 내 상가와 오피스텔 상가 등 지원형(Support) 상가의 분전이다.

상업적 기능만을 가진 근린상가는 상권 형성지에서 제 기능을 발휘하지만 신규 택지지구에서는 고전을 면치 못한다는 단점이 있다. 이에 따라 고정 수요층 형성으로 안정적인 수익 창출이 가능한 지원형 상가가 빛을 발휘했다.

민간은 수도권으로, 공공은 지방으로
지난해 신규 공급물량 중 지역별 공급현황을 살펴보면 지방공급 비중이 일부 증가하는 모습을 보였지만 수도권 편중화 현상은 여전한 것으로 나타났다.

지방공급의 증가로 7월 지방 물량의 점유율의 52%까지 치솟았지만 8월 이후부터는 예년 수준으로 복귀하는 움직임을 보였다.

신규공급량 중 지방 비중이 낮은 것은 민간건설사의 공급 기피현상이 대표적인 이유다.

부동산 경기 침체가 장기화되자 민간건설사들은 수요가 적은 지방시장보다는 수도권시장 공략에 주력하기 시작했다.

신규공급상가 1층 평균분양가 2170만원선
상가 분양가를 분석한 결과, 1층 기준 3.3㎡당 평균 2170만원으로 집계됐다. 이는 2009년 평균 분양가(2139만원) 대비 1.5% 상승한 수준이다.

유형별로는 근린상가가 2736만원으로 가장 높은 가격대를 나타냈고 복합상가(2735만원), 기타상가(1763만원), 단지 내 상가(1448만원)가 뒤를 이었다.

권역별로는 수도권에 비해 비수도권의 가격 상승세가 뚜렷했다.

2010년 비수도권의 1층 분양가격은 3.3㎡당 1704만원으로 2009년 수준(1648만원) 대비 3.4% 증가하며 전국 분양가 평균 변동률(1.5%)에 비해 높은 상승률을 기록했다. 부산과 울산에 공급된 대형 복합상가들이 3.3㎡당 2000만원 후반대에 공급되며 가격상승을 이끌었다.

신규 택지지구 중심상권 형성에 어려움 겪어
2010년 3분기를 기준으로 도시별 상가 매매가격은 대전이 2분기 대비 2.3% 오르며 가장 높은 상승률을 보였다. 부산(1.5%)과 서울(0.3%)도 소폭 상승세를 기록했다.

그러나 경기(-0.3%)와 인천(-0.2%)은 마이너스 변동률을 나타냈다.

전반적으로 수도권이 약세를 보인 셈이다.

파주신도시가 있는 파주시의 경우 3분기에는 매매가격이 2.2% 상승했지만 연초 대비 11.1% 떨어진 것으로 나타났다. 동탄신도시가 입지한 화성(주가,차트)시도 올초 대비 4.5%의 하락률을 보였다.

이처럼 신도시들의 상가 가격이 하락한 것은 입주예정자들의 미입주가 주된 이유도 풀이된다. 입주 지연으로 대형상가들이 잇따라 공급을 연기하면서 상권형성이 제대로 이루어지지 않은 탓에 매매가가 하락한 것이다.

상가 임대료도 지방의 상승세가 뚜렷했다.

전국 상가 임대료는 전반적으로 보합세를 보였지만 부산(0.9%)과 대전(0.6%)등 일부 지방광역시는 상승세를 기록했다. 서울(0.4%)과 경기ㆍ인천(-0.1%), 수도권 3개 지역은 약보합세를 나타냈다.

<투자 전망과 유망처>
공공 및 민간경제연구소 등에서 발표한 자료에 따르면 2011년에는 세계 경기약세가 국내 수출둔화와 내수부진으로 이어질 것으로 전망하고 있다. 수출둔화와 내수부진은 민간소비로 감소로 이어지고 민간소비 감소는 상가 시장 회복세에 악영향을 미칠 것으로 관측된다.

하지만 주요 상권에 위치한 상가는 2010년보다 호황을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 더불어 인기지역과 비인기지역의 양극화도 심화될 전망이다. 　이에 따라 투자자들은 안정적으로 수익을 거둘 수 있는 단지 내 상가 등에 관심을 가져보는 것이 좋다. 아울러 상권 형성이 완료된 지역의 상가에도 눈길을 돌려봐야 한다.

서울에서는 문정동과 영등포 등 대형상업시설이 입지한 상권의 상가전환임대료(상권별 전환율 차등 적용 순수 월 임대료로 환산, 이하 전환임대료)가 전반적인 상승세를 나타냈다. 　2010년 3분기 기준으로 가장 높은 오름세를 탄 곳은 문정동 상권이다. 2분기 대비 4.9% 상승했다. 영등포(3.8%)와 명일(3.2%) 등이 뒤를 이었다. 　문정동의 경우 가든파이브가 아직 제자리를 잡지 못했지만 입점율(2010년 9월 기준 62%)이 점차 늘고 있고 부지 내 1500실 규모의 오피스텔 공급이 예정돼 있어 상권 활성화 조짐이 보인다.

가든파이브와 달리 개장 초기부터 많은 이슈를 일으켰던 영등포 타임스퀘어의 파급효과는 상당한 것으로 확인됐다. 지난 2009년 3분기(타임스퀘어 개장일:2009년 9월)를 기점으로 꾸준한 임대료 상승을 보이고 있으며 2010년 들어서는 연초 대비 5% 이상 오른 것으로 조사됐다.

지방에서는 부산을 주목해볼 필요가 있다. 　부산의 전통적인 상권은 서면 일대로 인식돼 왔으나 해운대 센텀지구 개발 후 상권구도가 서면과 센텀시티로 변화하는 양상을 보이고 있다.

특히 2009년 3월 센텀시티 내 신세계백화점 개장 직후 부산과 울산 일대의 소비인구가 센텀시티로의 유입이 뚜렷해졌다. 이에 따라 임대료 상승 추이를 보이고 있다. 2010년 3분기 임대료가 수도권인 인천 수준까지 오른 것으로 나타났다.

자료 : 부동산114

정리=최남영기자 hinews@