내돈 한푼 안 들이고 50만원씩 월세받는 노하우?

[부동산 숨은 고수에게 듣는다] < 20 > 설춘환 알앤아이컨설팅 대표

#인천에서 휴대폰 매장을 하고 있는 김정민씨(35·가명)는 올초 인천 남구 주안동 주안역 근처에 위치한 69.3㎡짜리 다세대주택을 경매로 낙찰받았다. 감정가는 1억6000만원이었지만 두번 유찰돼 최저가가 7840만원까지 떨어졌다.

가격이 많이 내려가 경쟁이 치열할 것이라고 생각한 김씨는 최저가보다 다소 높은 8900만원을 써냈다. 이어 경락대출을 통해 8000만원을 연이자 4%에 빌려 잔금을 납부한 김씨는 명도이전 후 곧바로 보증금 2000만원과 월세 50만원에 임대를 놓았다.

지하철역 근처로 임대수요가 풍부해 며칠 만에 세입자를 구했다. 실제로 김씨가 이 물건에 투자한 금액은 900만원이었지만 보증금을 받아 1100만원의 수익이 생겼다. 덤으로 매달 대출이자(약 27만원)를 내고도 23만원씩 꼬박꼬박 통장에 돈이 들어온다.

경매 강의로 유명한 설춘환 알앤아이컨설팅 대표./사진=송학주 기자

당시 김씨에게 컨설팅해준 설춘환 알앤아이컨설팅 대표(사진)는 "이처럼 경매를 통하면 내돈 한푼 안들이고도 낙찰받을 수 있다"며 "임대수익을 목적으로 한 경우에는 반드시 주변여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

김씨도 휴대폰 매장을 하는 틈틈이 1주일에 20개씩 경매물건을 보러다니는 등 발품을 팔았기 때문에 그처럼 좋은 성적을 냈다는 게 설 대표의 설명이다. 그는 "경매도 인생과 마찬가지로 노력없어 얻어지는 대가는 없다"고 단언했다.

◇NPL(부실채권) 투자도 '현장 확인'이 중요

설 대표는 경매업계에서 유명한 강사다. 1주일에 몇 번씩 학교 강의와 일반인들을 상대로 경매 강의를 진행한다. '부동산매매계약서 작성법'부터 'NPL'(부실채권)에 이르기까지 경매와 관련된 모든 분야를 아우른다.

자신의 이름을 내건 '설춘환교수의 행복한경매'(http://cafe.daum.net/cauction) 사이트도 운영중인 그는 "어릴 때부터 재테크에 관심이 많아 중학교 3학년때 처음 주식에 투자, 두달 만에 2배 수익을 냈다"며 "고등학교 2학년때 '설춘환 경제연구소'를 만들어 증권가 찌라시를 배포하기도 했다"고 말했다.

설 대표는 "부동산에 진정한 고수는 없다"며 "진정한 고수라면 '사라'고 하는 것뿐 아니라 '팔라'고 해야 하는데 부동산전문가라고 하는 이들 중엔 아무도 그렇게 하는 이가 없다"고 지적했다.

이어 "최근 NPL시장이 뜨는데 전문가라고 자처하는 사람들 가운데 이를 제대로 아는 사람이 없다"며 "NPL 역시 현장 확인이 중요하며 남들보다 한발 빠른 권리분석과 순발력이 필요하다"고 덧붙였다.

NPL은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. NPL 투자는 바로 이 근저당권을 사고파는 방식인데 1순위 근저당권이 있으면 경매에서 제3자가 낙찰받을 때 배당금을 받을 수 있다. 경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 낙찰받기도 수월해 최근 경매에서 인기다.

설 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 말했다.

머니투데이 송학주기자 hakju@