저평가된 우량아파트를 고르는 방법
최근들어 아파트가격이 바닥론과 더불어 수도권위주로 소폭 상승하거나 반등하는 기미를 보이고 있는데, 오늘은 일반인들이 아파트를 사고자 할 때 가장 고민스러운 부분이 여러 군데의 아파트를 이리저리 돌아다니다 보면, 마음에드는 아파트는 비싸고, 조금 값싼 아파트는 샀다가 나중에 손해볼까 고민스러워지면서, 어떤 아파트가 좋은지 혼란스러울 때가 많다.
즉, 몇군데 아파트를 비교해 볼 때 어떤 아파트가 투자가치가 더 높은지 판단이 서지 않는다는 것이다. 나름대로 여러 지역을 돌아다니다 보면, 마음에 드는 아파트가 몇 개 눈에 들어오게 되는 데, 우선, 그 위치와 주변지역을 살펴보고 직장과의 거리, 학군, 교육환경, 1천세대 이상의 단지규모, 병원, 대형마트나 백화점같은 생활편의시설 등을 모두 고려해보고 나면, 마지막으로 어떤 아파트로 결정해야 할 것인가 하는 점이 가장 고민이 될 것이다.
그래서, 아래에서는 역세권 지역에 위치하고 단지규모가 있는 소형아파트의 2개를 가지고 시세와 건물대장에 나온 자료를 바탕으로 정리해보았다.
내가 산 아파트의 미래가치 평가하기
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구분 |
홍제아파트 |
용산아파트 |
비고 |
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건축년도 |
1992년 |
1998년 |
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매매가격 |
2억5천만원 |
5억5천만원 |
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계약면적 |
83m2형(25.1평) |
82m2형(25평) |
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전용면적 |
60m2(18.1평) |
59.88m2(18.11평) |
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대지지분 |
33.29m2(10.1평) |
20.459m2(6.18평) |
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m2당 공사비 |
100만원 |
100만원 |
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잔가율 |
40% |
48% |
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국세청 잔가율 |
71.2% |
80.8% |
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건물구조 |
철근콘크리트구조 |
철근콘크리트구조 |
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토지용도 |
제3종 일반주거지역 |
제3종 일반주거지역 |
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<홍제동 아파트 전경>
1) 아파트 신축후 경과년수 - 건물이 얼마나 낡았는지를 나타내는 지수
홍제아파트 : 2010 ╺ 1993 = 17년
용산아파트 : 2010 ╺ 1998 = 12년
2) 신축당시 건물가격 - 표준건축비
홍제아파트 : 83 ☓ 100만원/m2 = 8300만원
용산아파트 : 82 ☓ 100만원/m2 = 8200만원
<홍제동 아파트 위치도>
3) 잔가율 - 국세청 잔가율은 차이가 적어 시중 통용되는 잔가율로 적용
홍제아파트 : 40%
용산아파트 : 48%
4) 현재건물가격 - 토지가격을 제외한 공사비에 잔가율을 계산
홍제아파트 : 8300만원 ☓ 40% = 3320만원
용산아파트 : 8200만원 ☓ 48% = 3936만원
<용산 이촌동 아파트>
5) 토지가격 - 시세에서 건물가격을 뺀 순수 대지가격
홍제아파트 : 2억5천만원(시세) ╺ 3320만원(현재건물가격) = 216,800,000원
용산아파트 : 5억5천만원(시세) ╺ 3936만원(현재건물가격) = 510,640,000원
6) 평당토지단가 - 대지가격을 전용면적으로 환산
홍제아파트 : 216,800,000원 ÷ 10.1평 = 21,465,346원
용산아파트 : 510,640,000원 ÷ 6.18평 = 82,627,831원
<용산 이촌동 아파트 위치도>
7) 대지지분율 - 전용면적당 대지지분이 얼마나 되는가를 계산
홍제아파트 : 대지지분 10.1평 ÷ 전용면적 18.1평 = 55.80%
용산아파트 : 대지지분 6.18평 ÷ 전용면적 18.1평 = 34.14%
여기에서 대지지분율이 높은 아파트가 향후 재개발이나 재건축을 하는 경우에 평가금액을 많이 받을 수 있으므로 투자가치가 더 높다고 할 수 있다.
그런데 여기에서 두 아파트의 대지지분율은 홍제아파트가 대지지분율이 55.80%이고, 용산아파트의 대지지분율은 34.14%로 계산되는데, 홍제아파트가 재건축시 더 유리하다고 할 수 있다. 그리고 평당 토지단가를 비교해보니 홍제아파트는 평당 2,146만원이고, 용산아파트는 평당 8,262만원으로 홍제아파트가 용산아파트에 비해서 6100만원이나 저렴하였다.
또한 홍제아파트의 경우에는 용산아파트에 비해서 더 낡아서 재건축 시기도 빠를 것으로 판단되었다. 홍제아파트는 낡은 아파트라 살기에는 조금은 불편하더라도 용산아파트에 비해서 훨씬 저평가 되어있으므로 이론상으로는 홍제아파트가 더 가치가 있는 아파트가 되는 것이다.
다만, 여기에서 나온 이론상의 결론과는 달리 용산아파트는 준 강남권에 속하는 지역의 아파트라는 점때문에 수치상의 결론과는 다르게 나올 수 있다는 점에서 오류가 있을 수 있다.
그러므로 여러분들이 판단하실 때 주의할 점은 반드시 같은 지역의 경우에 참고용으로 사용해 보시길 바란다. <부동산아카데미 주임교수>
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