"강남권 저층 재건축·한강변 투자가치 있다"

내집 마련 시기를 저울질하고 있었는데, 투자전략을 세우는 데 큰 도움이 됐습니다." "내년 부동산시장과 주식시장 전망을 한자리에서 들을 수 있어 시장 흐름을 읽는 데 자신감이 생겼어요."

지난달 30일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관 2층 대회의실에서 열린 `2011년 부자 되는 길-매경ㆍ미래에셋 부동산114 부동산ㆍ증권 투자설명회`에는 궂은 날씨에도 불구하고 800여 명의 인파가 몰려 자산관리에 대한 뜨거운 열기를 내뿜었다. 세미나에는 50~60대 참석자가 많아 젊은 층의 내집 마련이나 갈아타기 수요 못지않게 자산 포트폴리오를 재구성하기를 원하는 장년층이 많음을 보여줬다.

◆ 수익형 부동산 강세 지속

= 김희선 부동산114 리서치센터장(전무)은 `2011년 부동산시장 전망 및 이슈` 강의를 통해 내년 시장을 전망했다.

그는 "내년에는 민영 공급 물량이 크게 감소하기 때문에 수도권 지역의 공공물량 공급이 원활하지 않으면 수급 불균형이 발생할 위험이 있다"고 내다봤다. 수도권에서 올해 17만가구 정도로 공급된 아파트 입주 예정물량은 내년이면 11만여 가구로 감소하기 때문이다.

특히 수급 불균형 문제는 소형 아파트 위주로 더욱 심각하게 불거질 것으로 전망된다.

김 전무는 "2004년 이후 공급한 아파트 중에서 99㎡(옛 30평) 이하의 물량이 감소했는데 그나마 공급되는 물량 대부분이 임대아파트로 공급돼 일반 거래시장에서 소비자가 체감하는 공급량은 훨씬 적다"며 "1~2인 가구 증가로 소형주택 수요는 꾸준히 늘어나고 있는 추세라 공급과 수요의 괴리가 더 클 수 있다"고 말했다. 다만 1~2인 가구 소득수준을 감안할 때 매매 수요보다는 임대 시장의 수요로 몰릴 가능성이 크다고 전망했다.

향후 주택 가격 하락 요인으로 계속 거론되는 인구 감소에 대해서도 아직까지는 큰 영향이 없다고 일축했다. 주택의 주 수요층인 34~54세 인구층은 지방은 2009년부터 감소가 시작됐지만 수도권은 2018년부터 감소할 것으로 예상되기 때문이다. 수도권의 경우엔 당분간 34~54세 인구가 증가하기 때문에 주택수요가 더 증가할 수 있고 주택시장의 급격한 위축 현상이 두드러질 가능성은 낮다. 현재 아파트 시장 내 확대되고 있는 보증부 월세 시장에 대해서는 소형 아파트 중심으로 비중이 더 증가할 것으로 내다봤다.

◆ 40~50대 인구증가는 주식시장에 우호적

= `2011년 금융시장 전망 및 자산관리 트렌드`를 주제로 강의에 나선 이상건 미래에셋투자연구소 이사는 내년 주식시장 주요 점검 포인트로 △글로벌 유동성 △수요공급 △주식시장에 유리한 인구구조 정착 △가계금융자산의 성장 △물가를 못 따라가는 저금리 구조 △중국 성장 등을 꼽았다.

이 이사는 "글로벌 자금이 선진국에서 이머징 마켓으로 움직일 것"이라며 "수요공급 측면에서도 서브프라임 모기지 사태 이후 외국인 매수세가 지속되고 있으며 펀드 환매도 끝이 보인다"고 전망했다.

40~50대 인구가 늘어나는 것 역시 주식시장에는 우호적이라고 지적했다.

실제로 미국에서도 40~59세 인구 수가 급격히 늘어난 1990년대 초반 이후 S&P500지수가 급등했고, 일본 역시 40~59세 인구가 증가한 1985~1990년에는 닛케이225지수가 상승 기조를 유지했지만 1990~2000년 40~59세 인구가 줄어들면서 주가 역시 하락했다.

이 이사는 "2000년대 이후 지속적으로 증가하는 가계금융자산과 인플레이션 가능성이 높아지는 점 역시 주목해야 한다"고 말했다. 2009년 말 현재 국내 개인금융자산은 2004조원에 달한다.

중국의 성장을 어떻게 바라볼 것인지 여부도 주식시장의 주요 관전 포인트다. 이 이사는 "중국은 세계경제의 생산기지이자 소비기지"라며 "중국 내수 증가로 수혜받는 한국 기업은 물론 세계적인 기업이 돼 가고 있는 중국 기업 역시 주목해야 한다"고 강조했다.

■ 최근 3년간 공급 급감한 강동ㆍ성북 주목할만

투자자들이 가장 크게 관심을 갖는 것은 뭐니 뭐니 해도 `어떤 상품에 투자해야 할 것이냐`다.

김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 `2011년 유망 부동산 상품 추천 및 재테크 전략` 강의에서 대상지역은 랜드마크가 들어서는 핵심지역이나 개발 호재가 있는 지역, 수급 불균형이 두드러진 지역으로 한정해야 하며 상품은 소형주택과 임대용 부동산, 재건축 등에 관심을 가질 만하다고 지적했다.

눈여겨볼 랜드마크 지역으로는 용산 상암 잠실 성수 여의도 송도 등 개발지역과 지하철 9호선 3단계, 분당선 등이 개통되는 교통확장 수혜지역, 4대강 등 지방 대형 사업지를 꼽았다.

재건축ㆍ재개발 지역은 강남권 저층 재건축과 용적률 상향 등으로 수익성이 개선된 곳, 신흥 부촌인 한강변 등이 투자가치가 있다고 평가했다.

김 본부장은 "투자금액이 4억~8억원이라면 가락시영ㆍ고덕시영 등을, 7억원 이상이라면 개포지구ㆍ반포지구ㆍ압구정ㆍ여의도ㆍ이촌 등을 고려해볼 만하다"고 말했다.

한강변 가운데는 용산구 한남동, 동작구 흑석동, 성동구 성수동 등이 5억원 전후로 투자할 만하며, 내집 마련을 위한 실수요라면 성북 길음이나 장위뉴타운 등도 노려볼 만하다고 추천했다.

최근 3년간 아파트 공급이 급감한 지역도 투자가치가 있을 것으로 내다봤다.

내년 입주물량이 급감하는 곳은 서울 송파구 강동구 은평구 성북구와 경기도 화성 용인 남양주 성남 파주 고양 광명 안양 등이다.

내년 분양시장 역시 관심을 끄는 곳이 많다. 위례신도시와 강남세곡지구 보금자리주택 본청약이 시작되고, 우면2지구와 광교신도시에서는 장기전세주택과 국민임대가 분양된다.

왕십리ㆍ아현뉴타운 등 도심권 재개발 물량도 분양된다.

[이은아 기자 / 김제림 기자]