전입세대열람
- 주민등록법 시행규칙[시행 2009.10.2] [행정안전부령 제104호, 2009.9.10, 일부개정]
제14조 (주민등록전입세대의 열람) ① 열람 또는 등ㆍ초본 교부기관의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서
별지 제15호서식에 따라 전입세대 열람을 신청한 자에게는 해당 물건소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동일 세대별
주민등록표 상의 동거인(말소 또는 거주불명 등록된 사람을 포함한다)의 성명과 전입일자만 열람하게 할 수 있다. 다만, 동
일 세대별 주민등록표 상의 세대원이 세대주보다 전입일자가 빠른 경우에는 그 세대원의 성명과 전입일자를 열람하게 할 수
있다. <개정 2008.12.17, 2009.9.10>
경매를 하다보면 꼭 필요한 일 인데도 잘 하지 않게 되는게 '전입세대열람' 입니다.
동사무소를 찾아 가는 것도 힘들고 (주택가 속에 순어 있기도 하고, 통폐합 되서 없어 지기도 하고, 물, 산을 넘어야 하기도 하고...) 친절한 경매정보 싸이트에 나와 있기도 하고, 매각 물건 명세서를 보면 대충 점유 사항이 파악되니 대~충 지나게 됩니다.
그래도 꼭 잊지 말고 세대 열람을 하시라고 권해 드리고 싶네요.
특히 처음 시작 하시는 분들 께는 더~욱 꼭!!! 하시라고 말씀 드리고 싶습니다.
처음부터 대~충~ 하다보면 나중엔 더 대~충~ 하게 된다는... -_-;;
꼭 열람을 해야 하는 이유!
- 가끔 경매정보지가 틀리기도 하다.
- 아주 가끔은 대법원 현황조사서, 온비드(공매)의 조사서 등이 틀리기도 한다.
- 선순위 임차인의 등장으로 인해 예상치 않은 인수권리가 생기면... 생각하기도 싫다. -_-;;
- 점유자 미 확인에 대한 잘못은 법도, 법원도, 내 친구도 대신 책임져 주지 않는다.
예를 들어 본다면.
- 2010년 1월 16일 현재 대법원 사건 기록내역 입니다.-
아래 사건처럼 2009.9.30 대금지급기한 까지 미납.
다시 재경매 나와서 매각 되었으나 2009.12.30 까지 대금 미납...
재경매인 2009.11.26 입찰 보증금이 최저가의 20% 였슴니다.
17,410,000 원을 길에 버린 것입니다.
선순위 임차인이 있는데 낙찰을 훅 하고 받아 버린 것이지요...
이런 사건들이 종종 벌어 지고 있습니다.
권리분석과 더불어 세대열람이 중요한 이유 중의 하나 입니다.
◆ 전입세대열람 신청서
(정확한 명칭은 '주민등록전입세대 열람신청서' 입니다.)
※ 처음 시작하시는분들의 눈에 익숙해 지시라고 힘들지만 직접 한장 한장 사진으로 찍어서 올립니다.
- 배려심이 많은 저를 위해 박~쑤~~
1. 예전 신청서(아직도 이것을 쓰는 곳이 많이 있습니다. 야껴야 잘살죠 ㅎㅎ)
2. 신형(?) 신청서 (2009.9.10개정)
◆ 유의사항
내용을 잘 읽어 보시길 바랍니다.
◆ 작성요령
- 작성요령: 그냥 빈칸을 채우시면 됩니다.
- 준비물: 1. 열람인 신분증
2. 경매정보지 또는 대법원법원경매정보 싸이트의 프린트물 , 경매기입등기가 되어 있는 등기부 등본,
신문에 나와 있는 공고.(열거한 것 중 하나만 있으면 되고 경매 일시와 소재지가 나와 있어야 합니다)
3. 현금 300원 (꽁짜는 없음니다. 250원에서 50월 인상 되었네요. 카드 안됨!)
4. 참고로 도장은 필요 없음니다. 싸인 하셔도 되용~
5. 물건지 관할 동사무소 에서만 발급 됩니다.
1. 구형서식.
2. 신형서식.
- 민원서식은 열람대에 비치해 놓고 민원인들이 자유롭게 꺼내 쓸수 있게 해 놓지만
'전입세대 열람 신청서'는 대부분 꺼내어 놓질 않습니다. 창구에서 달라고 하면 준답니다.
- 이쁘게 작성해서 신분증, 300원과 함께 제출 하시면 프린트해서 준답니다.
- 창구에 제출 하실때
"동거인, 말소사항, 세대주보다 빠른 세대원이 나오게 해주세요~" 라고 이쁘게 말씀 하시면 됩니다.
말을 안하면 동거인 등이 표기 안되는 경우도 있습니다. 모든게 나와야 정확히 파악 됩니다.
◆ 세대열람 내역
프린트물은 종이에 대한 별도 규정이 없는 듯 합니다.
뽑을때 마다 조금씩 다르네요. ^^;
1. 유형 1
※ 개인정보 보호를 위해 이름, 주소 일부를 가려 놓았습니다.
2. 유형 2
※ 개인정보 보호를 위해 이름, 주소 일부를 가려 놓았습니다.
3. 유형 3
※ 개인정보 보호를 위해 이름, 주소 일부를 가려 놓았습니다.
◆ 세대열람 내역서 보는 방법
- 아무도 전입하지 않은 경우
- 전입이 있을 경우
1. 동거인 포함해서 발금 되었 다는 표시 입니다.
2. 주소를 자~알 확인해 보세요. (사람이 하는일 인지라 가끔 틀리게 뽑아 주실때도 있습니다.)
- 아파트나 빌라처럼 특정 호수가 지정된 건물의 경우 별 문제가 없으나
다가구의 경우 '번지'로만 전입 하는 일이 많기 때문에 문제가 될 수도 있습니다.
다가구를 발급 받으실때는 번지뿐만 아니라 '호수'로도 전입된게 있는지 확인 하셔야 합니다.
필요하다면 '호수'로 전입된 세대에 대한 것도 열람해야 합니다.
3. - 세대주: 전입된 가구의 세대주를 표기 합니다.
(가족 구성원은 나오지 않습니다. 필요 하다면 눈치것 확인 하셔야 합니다)
- 전입일자: 세대주의 전입 일자 입니다.
- 거주상태: 거주하는지 말소 됬는지를 표기 합니다.
- 최초전입자: 세대주보다 먼저 전입된 세대원을 표기 합니다.
선순위 세입자가 될수도 있으니 주의해서 보시길 바랍니다.
- 전입일자: 세대원중 세대주보다 먼저 전입된 최초 세대원의 전입일자 입니다.
- 동거인: 세대원은 아니나 주소지에 같이 공동 생활을 하거나 거주 하는 사람
4. 말소자에 대한 표기 내용 입니다.
5. 세대주는 '오인ㅇ'으로 2007.01.02 전입 하였읍니다.
하지만 세대원인 '우상ㅇ' 이 2004.04.23 전입 하였네요.
그렇다면 최초 전입일은 2004.04.23일이 기준이 됩니다. 주의 하셔야 합니다.
이상으로 '전입세대열람'을 확인 하는 방법을 보았습니다~
이젠 직접 동사무소에 가서 떼어도 보시고 확인도 해 보시길 바랍니다.
300원과 10분의 시간투자가 여러분의 입찰 보증금을 지켜 줍니다. 꼭 확인 하시길!!!
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주민등록법
[시행 2009.10.2] [법률 제9574호, 2009.4.1, 일부개정]
제29조 (열람 또는 등ㆍ초본의 교부)
①주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받으려는 자는 행정안전부령
으로 정하는 수수료를 내고 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소
장(이하 "열람 또는 등ㆍ초본교부기관의 장"이라 한다)에게 신청할 수 있다. <개정 2008.2.29>
②제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등ㆍ초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위
임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2007.5.17, 2009.4.1>
1. 국가나 지방자치단체가 공무상 필요로 하는 경우
2. 관계 법령에 따른 소송ㆍ비송사건ㆍ경매목적 수행상 필요한 경우
3. 다른 법령에 주민등록자료를 요청할 수 있는 근거가 있는 경우
4. 다른 법령에서 본인이나 세대원이 아닌 자에게 등ㆍ초본의 제출을 의무화하고 있는 경우
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우
가. 세대주의 배우자
나. 세대주의 직계혈족
다. 세대주의 배우자의 직계혈족
라. 세대주의 직계혈족의 배우자
6. 채권ㆍ채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자가 신청하는 경우
7. 그 밖에 공익상 필요한 경우
주민등록법 시행규칙
[시행 2009.10.2] [행정안전부령 제104호, 2009.9.10, 일부개정]
제14조 (주민등록전입세대의 열람)
① 열람 또는 등ㆍ초본 교부기관의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서
별지 제15호서식에 따라 전입세대 열람을 신청한 자에게는 해당 물건소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동일 세대별
주민등록표 상의 동거인(말소 또는 거주불명 등록된 사람을 포함한다)의 성명과 전입일자만 열람하게 할 수 있다. 다만, 동
일 세대별 주민등록표 상의 세대원이 세대주보다 전입일자가 빠른 경우에는 그 세대원의 성명과 전입일자를 열람하게 할 수
있다. <개정 2008.12.17, 2009.9.10>
1. 법 제29조제2항제2호에 따라 경매참가자가 경매에 참가하기 위하여 신청하는 경우
2. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제4조제4항제2호의 업무를 수행하는 신용정보업자 또는 「부동산 가격공시 및
감정평가에 관한 법률」 제29조의 업무를 수행하는 감정평가업자가 임차인의 실태 등을 확인하기 위하여 신청하는 경우
3. 영 별표 2 제3호에 해당되는 금융기관 등이 담보주택의 근저당 설정을 이유로 신청하는 경우
4. 해당 물건의 소유자 본인, 그 세대원 또는 소유자 본인의 위임을 받은 자가 신청하는 경우
5. 해당 물건의 임차인 본인, 그 세대원 또는 임차인 본인의 위임을 받은 자가 신청하는 경우
6. 해당 물건의 매매계약자, 임대차계약자, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인의 위임을 받은 자가 신청하는 경우
7. 법원의 현황조사명령서에 따라 집행관이 신청하는 경우
② 동일 신청자가 동일 증명자료에 따라 동일 목적으로 여러 물건지에 대하여 제1항에 따른 전입세대 열람을 신청하는 경우
에는 별지 제15호서식과 별지 제16호서식에 따라 일괄 신청할 수 있다.
③ 주민등록표의 열람 또는 등ㆍ초본 교부기관의 장은 제1항에 따라 주민등록전입세대를 열람하게 하였을 때에는 별지 제17
호서식의 주민등록전입세대 열람대장에 그 사실을 기록하고 관리하여야 한다.
④ 제1항제1호부터 제3호까지 및 같은 항 제7호에 따른 주민등록전입세대의 열람권한은 다른 사람에게 위임할 수 없다. <개
정 2008.12.17>
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대항력 및 우선변제권
- 법제처(2009.12.10기준 작성) -
대항력 및 우선변제권 취득
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 이에 더하여 임대차계약서상 확정일자를 갖추면
우선변제권을 취득합니다.
우선변제권을 갖춘 임차인은, 임차주택이 경매에 들어가더라도 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
대항력의 의의 및 발생요건
대항력이란, 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를
가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다
(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
주택의 인도
주택의 인도란, 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다.
즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.
- 만약 실제로 이사를 해서 거주하지 않고 있다면, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
주민등록
주민등록은, 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 거주지를 가진 자가 거주지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게
성명, 주소 등을 신고하고, 시장·군수 또는 구청장이 그 신고사항을 주민등록표에 등록하는 것을 말합니다
(「주민등록법」 제6조, 제7조 및 제10조).
- 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자에게 명백하게 인식할 수 있게 하는 공시방법입니다
(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결).
「주택임대차보호법」은, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 후단).
전입신고
전입신고는, 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는
신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다
(「주민등록법」 제10조, 제11조 및 제16조제1항).
전입신고는 가능한 한 임차 주택에 입주하는 날까지 마치는 것이 좋습니다. 전입신고가 늦어지면 「주택임대차보호법」에서
인정되는 대항력과 우선변제권의 발생시기가 늦어지기 때문입니다.
대항력을 취득한 임차인이 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 그 대항력은 소멸되므로 주의해야 합니다
(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
- 만약, 임차인이 다시 임차 주택의 주소에서 전입신고를 한 경우에는, 대항력은 그 때부터 다시 생깁니다.
전입신고의 절차
전입신고는 세대주 등 신고의무자가 신분증 등을 지참하고 새로운 거주지를 관할하는 동 주민센터에서 가서 신고하면 됩니다.
- 세대주가 전입신고를 하는 경우에는 세대주 본인신분증 지참
- 세대원이 전입신고를 하는 경우에는 세대주 도장 및 신고인의 신분증 지참
- 세대주의 직계 존·비속 및 배우자에게 위임하여 전입신고 하는 경우에는 세대주 도장, 세대주 신분증, 신고인의 신분증 지참
세대주가 아닌 세대원 등이 전입신고를 하는 경우에는 세대주란에 세대주의 도장을 날인해야 하고(위임신청의 경우에는
세대주란과 위임장 란에 도장을 날인), 신고인란에는 이름을 기재하고 서명해야 합니다.
전입신고 시 유의사항
전입신고를 하기 전에 반드시 부동산등기부 등본을 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로
인한 손해를 막을 수 있습니다.
- 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산등기부를 확인하여
정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결).
전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우, 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기
때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결).
※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우
√ 단독주택의 번지가 틀린 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결).
√ 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우
(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)
√ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)
담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 대항력 발생에 영향력이 없습니다.
- 전입신고의 당사자는 부동산등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를
틀리게 기재한 때에는 그 임대차의 대항력은 생깁니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).
신축 중인 주택에 대한 전입신고
- 신축 중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우, 건물등기부가 마련되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를
하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 그 등기부등본을 발급받아 동·호수를 다시 확인해야
합니다.
· 만약, 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 전입신고를 하는 때에, 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고
전입신고를 마쳤 는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재되었다면 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고
있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).
대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에
주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
여기에서 “그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다
(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
- 예를 들어, 홍길동이 2008. 6. 16. 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2008. 6. 27. 전입신고를 마쳤다면,
그 다음날인 2008. 6. 28. 00:00시부터 대항력이 생기게 됩니다.
대항력과 다른 권리와의 관계
- 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
우선변제권의 의의 및 인정요건
우선변제권이란, 「주택임대차보호법」상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권은, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 이 경우 임차인은 임차주택이
경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다
(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
- 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.
확정일자의 의의 및 증명절차
확정일자란?
- 확정일자란, 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다
(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
· 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여
주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
확정일자를 받는 절차
- 임차인 그 밖에 주택임대차계약서 원본을 가지고 있는 사람은 누구라도 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있습니다.
이 경우 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.
· 확정일자는 구두로 청구할 수 있습니다(「사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규」<1998. 02. 14 행정예규 제340호> 제5조).
- 확정일자를 받는 주택임대차 계약서는, 임대인과 임차인의 서명 또는 기명날인이 있는 완성된 문서의 원본으로, 그 일부에 공란이
있는 경우에는 그 부분을 지우고 임대인과 임차인의 날인이 있어야 합니다
(「사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규」<1998. 02. 14 행정예규 제340호 제4조>).
· 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므
로 주의를 요합니다.
- 확정일자청구사건은 지방법원(형사 및 가정법원은 제외) 및 지원, 등기소(상업등기소는 제외)에서 처리하며, 공증인, 법무법인,
공증인가 합동법률사무소, 동 주민센터에서도 확정일자를 받을 수 있습니다<「민법」부칙 제3조, 「사문서의 일자확정 업무처리
에 관한 예규」(1998. 2. 14 행정예규 제340호) 제2조>.
· 공증사무소 등에서 「공증인법」의 규정에 따라 주택임대차계약서에 인증을 받은 확정일자는 동 주민센터 등에서 받은 확정일자
와 같으므로, 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
- 확정일자청구 수수료는 600원입니다. 다만, 사문서의 장수가 4매를 초과하는 경우에는 초과매수 4매마다 100원을 더합니다
(「사문서의 일자확정 청구 수수료 규칙」 제2조제1항).
우선변제권의 발생시기
임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와
전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).
우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 경락기일까지 존속되고 있어야
합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).
-출처: 법제처
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