마이더스 손 이 남자가 주무르면 빌딩 가치가 쑥

김한경 오투에셋매니지먼트 대표, 서울에만 전속 관리 빌딩이 130개넘어

'강남 대로 한복판에 수백억짜리 빌딩(건물)을 갖고 있는 사람도 골치아픈 일이 있을까' 빌딩 부자는 모든 사람들의 로망. 하지만 이들도 금쪽같은 자기가 소유한 건물로 인해 속께나 썩는 일이 한두가지가 아니다. 임대료를 받지못해, 또는 임대가 나가질 않아 건물이 텅텅 비어서, 혹은 주변 상권이 죽어 빌딩값이 폭락했다든지, 아니면 건물이 낡아 제값을 못받거나 등등. 이들에겐 자식만큼이나 귀한 빌딩이 이런저런 이유로 애물단지로 전락하는 경우도 의외로 많다. 이럴때 필요한게 전문가의 역할이다.

 

몸이 아플때 의사의 처방을 받듯, 빌딩의 상태를 콕콕 진단하고 치료해주는 족집게 전문가가 있다. 김한경(44) 오투에셋매니지먼트 대표다. 주변에선 빌딩 2조5000억원을 주무르는 남자로 통한다. 그가 케어하는 빌딩만 서울시내에 족히 130여개가 넘는다. 의사는 환자가 고객이라면 김대표는 빌딩이 환자이자 고객이다.

"사람도 평소 몸관리를 잘해야 건강을 유지하듯이 빌딩도 평소 적절히 꾸준한 관리가 있어야 합니다. 때론 빌딩주가 스스로 해결할 수 없는 문제는 우리같은 빌딩케어전문업체들이 나서야 할때가 있지요" 그렇게 용하면 죽은 건물도 살릴 수 있다는 얘기인가. "강남 요지에 있는 건물인데 낡은데다 1층에 10년넘게 세탁소가 임대하고 있었죠. 이자리는 커피숍이나 프랜차이즈숍이 어울리는 점포인데 오래 임대하다보니 임대료 인상이나 업종 변경도 어려워 건물주가 찾아와 상담을 했지요. 우여곡절끝에 이곳에 맞는 고급 업종으로 바꾸고 리모델링까지 수선을 해서 임대료도 올려받았고 나중에 3배나 올려 매각했습니다" 적재적소란 말이 있는 것처럼 빌딩도 상권에 맞는 업종과 모습(꼴)을 갖춰야 가치가 나가는 법이라는 게 김대표의 조언이다.

"거리를 다니다보면 문제점이 있는 빌딩이 보이죠. 한 두가지만 고치면 임대료를 더 받을 수 있고 빌딩의 가치도 올릴 수 있는데 안타까운 경우가 있지요" 위치도 좋은데 주인의 관리가 부실해 말이 아닌 건물을 환골탈태시켜 고객에게 매입 중계한 사례를 소개한다. "일단 투자자에게 건물(지하1층 지상4 층)을 사드리고 1개층을 올렸지요. 원래 타일 마감재 건물이었는데 드라이비트로 바꾸고 화장실을 꾸미는등 화장을 시켰지요. 종전에 비해 임대료를 150% 올려 투자자분께서 대만족을 한 경우도 있습니다" 이래서 그는 빌딩관리업보다는 빌딩케어업이란 말을 선호한단다. 그가 몸담고 있는 오투에셋의 경우 단순 임대료만 받아 관리하는게 아니라 빌딩케어컨설팅을 통해 임대료와 자산가치를 올려주는 것과함께 매입 매각등의 중개업도 서비스하고 있다. 한마디로 빌딩 토틀 원스톱 솔루션 서비스대행업인 셈이다.

이 회사(www.o2asset.com)는 국내 최대의 빌딩 전문관리업체다. 빌딩의 투자 컨설팅, 연체 공실 시설등의 임대 및 자산관리, 전속 매매를 서비스하고 있다. 서울에만 전속관리하는 빌딩이 130여개가 넘는다.

"우리같은 회사가 빌딩을 맡아 임대료관리에서 부터 빌딩관리 점포변경 매매등 모든 것을 알아서 해주니 좋아들 하죠. 특히 법인빌딩은 물론이고 최근 전문직이나 2,3세대 젊은 빌딩주들이 많아지고 선진국처럼 전문회사에 빌딩 매니지먼트를 대행하는 게 보편화 되어 있습니다"'오투'는 국내 최고의 빌딩종합관리업체인만큼 축적된 노하우가 많은 게 장점이라고 김대표는 말한다. 하지만 그는 무엇보다 '오투'가 내세울 수 있는 최대 장점은 고객을 대하는 진심과 정성이라고. "첨단 관리기법과 노하우도 중요하지만 결국은 빌딩주와 관리 빌딩을 내가족 내건물처럼 대할때 가장 완벽한 서비스가 나올 수 있습니다. 제가 매일매일 신경쓰는 것은 직원 서비스 교육입니다." 그의 오랜 경험상 딱보면 돈이 되는 빌딩이겠다, 아니다 싶은 안목이 있지 않을까 궁금했다. "투자자의 입장에서는 잘생긴건물보다 후줄근한 건물을 눈독들여야 겠지요" 예상과 달리 반대의 대답이다.

"산뜻하고 깨끗한 빌딩은 이미 자산가치가 올라간 건물로 큰 메리트가 없다고 봐야죠. 관리와 케어를 받고 있고 좋은 업종의 임차인과 임대료를 받는다는 뜻입니다. 이런 부동산은 시장가격을 웃돈다고 보면 돼요. 칙칙하고 관리가 허술한 건물일 수록 처분을 대기하는 경우가 많고 임대료도 낮게 형성되어 있기 마련입니다" 이런경우에 점포 변경을 통해 임대료를 인상하고 최소비용으로 수리를 해도 훨씬 빌딩 가치를 높일 수 있다고 말했다.

자주 만나보는 소위 상위1%에 속하는 빌딩 부자들의 재테크 노하우나 사고 스타일에서 배울것이 없을까. "하하. 있지요. 자수성가하신분도 있고 전문직 또는 사업으로 일가를 이루신 분들 다양하지만 한결같이 투자에 보수적입니다. 물론 2,3세대 젊은 건물주들은 좀 다르지만요" 업무적으로 만나지만 이분들을 통해 개인적으로 재테크 및 그들의 사고방식에서 배울점이 있다는 김대표에 '본인도 빌딩을 갖고 있냐"는 농담에 "중이 제머리 깍는 거 봤습니까"라며 손사래를 친다.

지금은 빌딩을 살때인가 팔때인가?. 돌아온 답변은 "경기에 관계없이 시장에는 항상 매매 물권들은 상존합니다. 사고팔 물권(빌딩)의 탄착점을 정확히 포착하는 재테크 안목을 갖는게 더 중요하지요" 우문현답이다.

[매경닷컴 연기홍기자]