6가지 질의로 살펴본 주택시장 바닥론

박상언

 

바닥 다져나가고 있는 중

 

앵커1) 언론을 통해 '집값 바닥론'이 확산된 주요 근거는 전국 아파트 거래건수로 보이는데요

  

박) 국토해양부에 따르면, 지난 9월 신고된 전국 아파트 거래는 모두 3만3685건으로 8월(3만1007건)에 비해 8.6% 증가했다. 수도권 아파트 역시 8월(8091건)에 비해 11.5% 늘어난 9022건의 거래가 이뤄졌다. 계속되는 저금리에 마땅히 운용할을 찿지못한  고객들의  수익형 부동산에  문의가 꾸준할것으로 보여지는데  

 

앵커2) 매매시장의 선행지표라고 할수 있는 경매시장도 조금씩 움직이고 있죠?

 

박) 네 ,최근경매시장이 활기를 띠는 가운데 수도권 아파트 낙찰가율이 두 달 연속 상승세를 이어가고 있어 눈길을 끌고 있다. 또한 낙찰된 물건 가운데 낙찰가율이 80% 이상으로 높게 낙찰된 물건의 비율이 지난달 대비 크게 늘어나고 있다. 아무래도 실수요자들보다 투자자들의 비중이 높을 수밖에 없는 경매시장의 특성상  경매시장에서 먼저 바닥을 감지하고 있는 분위기다.  

 경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 이달들어 지난 15일까지 집계된 수도권 아파트 낙찰가율은 77.8%로 전달 같은기간보다 76.6%보다 1.2% 상승했으며, 바닥이었던 8월(75.9%)이후 2개월 연속 상승세를 보이면서 회복조짐이 두드러지게 나타나고 있다. 특히 이달 낙찰된 수도권 아파트 중 감정가의 80%를 넘겨 낙찰된 물건의 비율이 60.6%로 전달 53.2%보다 크게 늘었다. 서울을 포함한 수도권 지역에서 낙찰된 아파트 10건 중 6건은 80%이상에 낙찰된 셈이다. 낙찰가율 80% 이상 으로 집계된 최근 추이를 살펴보면 7월 49%, 8월 45%, 9월 53.2%, 10월 60.6%로 여름 이후 차츰 높아지는 것으로 분석됐다.

최근 들어 전세난에 부동산 회복 기미가 더해지면서 소형 아파트의 경우1회 유찰된 물건에도 응찰하는 경우가 늘어난 것이다. 2회 이상 유찰된 물건에는 많은 응찰자가 몰려 종전 최저가를 넘겨 낙찰되는 사례도 나타나고 있다. 지난 11일 감정가 3억5000만 원에서 1회 유찰돼 서울남부지원에서 입찰에 부쳐진 강서구 가양동 가양6단지(전용 58.7㎡)에는 4명이 입찰표를 제출해 감정가의 90%인 3억1500만 원에 낙찰됐다. 지난 5월28일 동일단지 전용58.7㎡ 경매는 2회 유찰 후 2억8578만 원(감정가의 75.2%)에 낙찰된바 있다.서울동부지방법원에서 지난 11일 감정가 6억 원에서 2회 유찰 후 경매된 강동구 암사동 강동현대홈타운(전용 84.5㎡)에는 24명이 응찰해 4억9388만 원(감정가의 82.3%)에 주인을 찾았다. 지난 9월 최저가 4억8000만원에 경매됐을 때는 한 사람도 응찰한 사람이 없어 거듭 유찰을 했지만 이번에 사람이 많이 몰리면서 지난 최저가를 넘겨 낙찰된 것이다. 

앵커 3) 최근 자료를 보니까 시중은행의 원화대출이 큰 폭의 증가세를 나타내고 있다. 주택자금으로의 대출이 커진 데 따른 것으로도 파악 되는데요.  

박) 은행권에 따르면 국민,신한, 우리, 하나, 기업은행 등 5개 시중은행의 원화대출 잔액은 지난달 말 현재 649조5465억원으로 전월 말보다 5조631억원 급증했다.
월중 원화대출 증가액이 5조원을 웃돈 것은 작년 2월 6조4441억원 이후 1년8개월 만에 처음이다. 원화대출은 올 들어 증가세로 전환된 이후 꾸준히 늘어나고 있다.
이중에서 주택 담보대출은 194조9558억원으로 1조4138억원 증가하면서 증가액이 지난 7월 이후 석 달 만에 1조원대로 올라섰다.

앵커4) 한편으론 예년의 통계치 기준으로는 아직 ‘바닥’으로 보기는 힘든 것으로 보는 시작도 있죠

 

박) 네~ 주택 매매가격 변동률과 거래 상황, 일선에서 체감하는 수급 상황 등이 침체 국면에 빠진 지난해와 크게 다르지 않기 때문이다. 다만 올가을 들어 전세난 등의 영향으로 분위기 다소 호전되고 있어 계절적 비수기로 접어드는 오는 11월을 지나야 ‘바닥’ 여부를 명확히 확인할 수 있을 것으로 예상되고 바닥들 다지는중으로 표현하는게 보다 정확하다.    .
우선 국토해양부와 국민은행 등에 따르면 전국의 아파트  주간  매매가격 변동률은 지난 4월 5일부터 9월 13일까지 2주(7월 12일 -0.1%, 8월 30일 0.1%)를 제외하곤 연속 0.0%로 ‘제자리걸음’을 했다. 다만 9월 27일 0.1%로 상승 전환한 뒤 지난 18일까지 4주 연속 0.1%씩 올랐다. 수치상로는 집값이 완만한 상승세를 보였지만 지난해 같은 기간과 비교하면 아직 바닥을 찍었다고 판단하기 어려운 상황이다. 지난해 집값은 6월 8일부터 11월 9일까지 23주 연속 주간 0.1% 이상씩 올랐다. 지난해와 비교하면 아파트값은 상승세가 뒤늦게 시작된 것으로 볼 수 있을 뿐 상승폭은 비슷한 수준이다.

 

앵커5)최근의  아파트 전셋값 오름세가 매매로 이어지긴 어려울 거라는 전망이 발표되었죠?

 

박 대표) 현대경제연구원의 '최근 아파트 시장 트렌드와와 2011년 전망' 보고서에  매매가 대비전세가 비율이 아직은 매매 수요를 자극할 만한 수준은 아니라고 분석했다. 작년 1월부터 지난 달까지 서울의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 11.5% 상승한  46%다. 하지만 이는 2002년 초 전셋값의 상승이 매매값 상승으로 이어질 당시 66.4%에는 크게 부족한 수치이다.

즉,  전셋값이 오르면 주택구매 수요로 매매값이 오르는  경향을 보이나, 최근 전세가율은 아직 수요를 크게 자극할 만한 수준은 아니라는 분석이 보고서의 내용이다. "최근 전세가격 상승이 빠른 시일 내에 매매가 상승으로 이어지기 어려울 것"이라며 "2000년대 초반 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어진 당시와 비교하면, 아직 매매가 자체가 높기 때문"이 주요 원인이라고 주장하고 있다.

앵커6)  끝으로,  박 대표님 개인적으로 부동산 세미나를  많이 진행하고 직접 방문고객들을 대상으로 컨설팅을 하고 있는 걸로 알고 있는데 예전과는 사뭇 다른 분위기 일 것 같은데~

네, 한달전부터 눈에 띄게  투자 손님들이 늘었다고 볼수 있다. 4주연속 토요일 일요일까지 회사에 나와서 일하는 것은 올해들어 처음이다. 간간히 진행하는 부동산세미나도 연일 만석으로 성황리에 끝내고 있다.  이미 발표된 거래량지표나 전세비율, 경매낙찰가율, 주택담보대출증가속도는 별개로 하고 현장만 놓고 볼때고 현재 주택시장은 바닥을 다져나가고 있는 게 확실하다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]