10월 4주 주간부동산소식
(2010년 10월 25일~31일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 경매정보업체 디지털태인에 따르면 이달(1~27일) 경기도 분당, 용인, 고양, 파주지역 아파트 평균 낙찰가율은 74.52%로 전월(72.42%)보다 2.1%p 상승했습니다.
Ø 이들 지역은 입주대란과 집값하락으로 낙찰가율이 한때 고점대비 20%포인트 가까이 하락했었는데요. 하지만 전셋값 상승과 집값 상승에 대한 기대감으로 지난 7월 이후 낙찰가율이 3개월 연속 상승세를 보이고 있습니다.
Ø 지역별로는 고양, 파주, 분당, 용인 등 4개 지역에서 모두 낙찰가율이 상승한 가운데 분당(80.33%)이 전달대비 1.31%p 상승하면서 8개월 만에 80%대로 올라섰습니다.
Ø 이달 1~20일까지 지방에서 낙찰된 아파트는 총 724건으로 이 가운데 낙찰가율이 100%가 넘는 아파트는 278건(38.3%)에 달했습니다.
Ø 주로 부산, 경남, 대전 등 올해 집값이 많이 오른 지역에서 고가 낙찰이 많았는데요. 이 기간 부산의 낙찰가율은 평균 103.1%로 연중 최고치를 기록했고, 경남지역도 99.3%로 100%에 육박했습니다.
Ø 수도권의 경우 지방에는 미치지 못하지만 최근 주택 거래가 살아나면서 낙찰가율이 상승하는 분위기를 보이고 있습니다.
2. 시장 동향 및 전망
● '입주폭탄' 고양.."수도권 전셋값 폭등이'구원투수'"
● "프리미엄 2000만원" 세종시 첫마을에 `떴다방`
● 치솟는 전셋값, 주택시장 일파만파 … 출구가 안 보인다
● "1순위 마감에, 떴다방까지.." 부산 주택시장의 반란
● “집값 바닥 쳐 곧 오를 것” vs “착시일 뿐 더 떨어질 것”
3. 통계뉴스
Ø 서울아파트 매매값이 7개월만에 반등에 성공했습니다. 29일 부동산뱅크에 따르면, 10월 넷째 주 서울 아파트 매매가 변동률은 0.05%를 기록했습니다.
Ø 이는 지난 3월 첫 주 이후 7개월 만으로 특히 강남권이 0.13%나 상승했습니다. 비강남권의 경우 0.03%p 하락했지만 낙폭이 줄어드는 모습입니다.
Ø 강남권 상승을 이끈 재건축 단지의 경우 이번주 0.33%p 뛰어 올랐습니다. 특히 송파구 재건축단지는 2.25% 상승하면서 강남권 집값상승의 견인차 역할을 했습니다.
Ø 1기 신도시(0.03%)의 경우 산본(0.38%)과 분당(0.04%)지역의 강세에 힘입어 지난 2월 이후 8개월만에 집값이 상승했습니다.
Ø 닥터아파트가 10월 22일부터 10월 28일까지 서울, 경기, 인천 등 수도권 주간 전세가변동률을 조사한 결과 0.13%로 여전히 강세를 보인 것으로 나타났습니다.
Ø 서울의 경우 0.13%로 지난주(0.23%)보다는 상승폭이 다소 줄었지만 25개 자치구 가운데 20개 구에서 전셋값이 상승 했습니다.
Ø 경기 및 신도시 전세가변동률은 각각 0.15%, 0.12%로 전주 대비 상승폭이 줄었으며 인천은 0.01% 오르는데 그쳤습니다.
● 전세대란에..중소형-대형 전세금 역전현상 '일반화'
Ø 25일 부동산114에 따르면 10월22일 현재 서울 25개구 가운데 중소형 아파트 전세값이 대형보다 비싼 곳은 15개구에 달하는 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 동대문구의 경우 중소형아파트(66~99㎡) 전세가격은 3.3m²당 669.96만원인데 반해 대형아파트(123~165㎡) 전세값은 526.97만원으로 중소형이 143만원 정도 비쌌습니다.
Ø 이 밖에도 동작구, 강북구, 금천구, 중랑구 등의 지역에서 중대형과 중소형의 전셋값 역전현상이 나타났습니다.
Ø 이는 비강남권과 서울 외곽의 저렴한 주거지역을 중심으로 소형 전셋집을 찾는 수요가 늘면서 물건 부족으로 소형 전셋값이 급등했기 때문입니다.
Ø 24일 국민은행 시세동향 조사에 따르면 올 들어 9월까지 부산 대전 등 지방 5개 광역시 아파트값은 평균 5.3% 올랐는데 이 가운데 부산은 올 들어 10.6%나 뛰었고 대전 5.6%, 울산은 3%가 상승했습니다.
Ø 지방시장의 온기를 타고 수도권 지역에도 변화의 움직임이 뚜렷해지고 있는데요. 수도권집값은 통계상 여전히 마이너스 변동률을 기록 중이지만 급매물을 중심으로 거래량이 증가하고 있으며 일부 단지에서는 시세 상승도 나타나고 있습니다.
Ø 31일 닥터아파트에 따르면 지난달 28일 기준 수도권 전셋값 총액은 8.29대책 발표 이후 약 3조3439억원(2.07%) 늘어난 164조3574억원으로 나타났습니다.
Ø 서울이 1조6792억원으로 가장 많았고, 경기도 1조1823억원, 신도시 3785억원,인천 1037억원 순이었는데요.
Ø 지역별로는 신규아파트 입주로 전세수요가 증가한 용인이 4431억원 증가하면서 증가폭이 가장 높았습니다.
● 전세값↑ 아파트값↓…시중 여윳돈 다세대 주택에 쏠린다
Ø 27일 부동산114가 연초 대비 9월까지 수도권 지역별 주택거래 비중을 분석한 결과 서울은 다세대, 경기권은 단독, 인천은 아파트의 거래비중이 높아진 것으로 나타났습니다.
Ø 아파트는 9월에도 주택 상품 중 가장 많이 거래됐지만 연초와 비교했을 때 거래비중이 1%p 넘게 감소했습니다. 보금자리 주택공급과 집값하락에 대한 우려감으로 수요자들이 관망세를 보였기 때문인데요.
Ø 아파트 거래비중이 감소한 대신 서울은 다세대(2.82%p)의 거래비중이, 경기는 단독(1.09%p)의 거래비중이 늘었습니다. 이는 서울과 경기지역 전세금이 폭등하면서 중소형 다세대, 단독주택을 중심으로 전세난이 가중된 것이 영향을 준 것으로 보입니다.
● 올해 서울지역 민간 주택공급량 지난해 60%에 그쳐
Ø 부동산써브가 지난 2008년부터 2010년 10월까지 3년간의 서울지역 민간분양 공급현황을 조사한 결과, 올해 19곳 사업장에서 총 6235가구 중 2202가구가 공급되면서 지난해의 60%수준, 2008년에 비해서는 70%수준까지 감소했습니다.
Ø 올해는 1000가구 이상의 매머드급 단지가 한곳도 없었고, 주택시장 침체로 성수기인 10월에도 서울지역 공급량이 ‘0’으로 나타나면서 공급감소의 심각성이 우려되는 수준입니다.
Ø 국토해양부가 지난 9월 도시형생활주택 인허가 물량이 2496가구로 지난 8월 1428가구 대비 70% 증가했다고 밝혔습니다. 이는 주차장 보유기준 등 건축관련 규제가 대폭 완화된 영향으로 풀이되고 있는데요.
Ø 도시형생활주택은 지난해 제도가 도입된 이후 꾸준히 증가세를 보이고 있는데요. 지난해 1550가구에 불가했던 인허가 물량이 올 상반기에는 3908가구로 두 배 이상 늘었습니다.
Ø 국토부가 서울 및 6개 광역시, 경기 일부 지역의 오피스 빌딩 1000동과 매장용 빌딩 2000동의 3분기 투자수익률을 조사한 결과 오피스는 1.16%로 전분기 대비 0.67%p, 매장용은 1.14%로 0.57%p 각각 하락했다고 29일 밝혔습니다.
Ø 오피스 빌딩 수익률의 경우 서울, 부산, 성남, 수원이 1%대를 기록한 반면 광주(0.29%)는 공실 증가, 자산가치 하락 등으로 전국에서 가장 낮았습니다.
Ø 매장용 빌딩 수익률은 성남이 1.36%로 가장 높았고, 부산, 안양, 서울, 수원 등이 뒤를 이었습니다. 하지만 울산, 고양, 인천, 대구 등의 매장용 빌딩 수익률은 1%를 밑돌았습니다.
● 종로 점포시세 1㎡ 당 143만원..서울 4대 상권 중 가장↑
Ø 점포거래 전문기업 점포라인이 자사에 등록된 강남, 홍대, 명동, 종로 상권 소재 점포 931개를 분석한 결과 종로 상권의 점포 시세가 1㎡ 당 143만3001원으로 가장 비싼 것으로 나타났습니다.
Ø 종로 다음으로 비싼 상권은 홍대로 1㎡ 당 133만5655원로 나타났고, 명동은 1㎡ 당 124만6882원으로 4개 상권 중에서 가장 낮았습니다. 강남역 상권은 128만1007원으로 명동보다 조금 높은 수준을 기록했습니다.
4. 업계소식
● <분양저조·자금난… 위기의 건설사> 빚 내서 빚 갚았다
Ø 25일 메리츠종금증권 부동산금융연구소가 올해(1~9월) 금융권이 건설 및 시행사들을 대상으로 발행한 ABCP(자산담보부기업어음)를 살펴본 결과 건설사들은 올해 금융권에서 총 9조6736억원의 ABCP를 발행했습니다.
Ø 이중 71%가 넘는 6조8847억원이 리파이낸싱으로 발행된 것으로 ‘빚내서 빚을 갚은데 사용한 것입니다.
● SK건설, 80억짜리 초호화 타운하우스 `판교산운 아펠바움`
Ø 서판교 단독주택 필지에 한 채 가격이 최고 80억원에 육박하는 초호화 타운하우스가 공급됩니다.
Ø SK건설의 자회사인 SK D&D는 판교신도시 서판교 산운마을에 고급 타운하우스인 ‘산운아펠바움’ 34가구를 청약에 나서는데 3.3㎡당 분양가가 2,300만~3,300만원으로 책정됐습니다.
Ø 이에 전용 176㎡는 31억9000만원, 289㎡는 40억5000만원, 299㎡는 53억3000만원, 305㎡는 79억원, 309㎡는 62억8000만원, 310㎡는 80억원에 육박합니다. 여기에는 발코니 확장 등 부대공사 비용은 포함되지 않은 가격입니다.
● 호반건설, 써밋플레이스 11월4일 청약..'매매예약제' 도입
Ø 호반건설이 다음달 4일부터 판교신도시 주상복합 ‘판교써밋플레이스’ 178가구를 분양합니다.
Ø 써밋플레이스는 고급형 민간임대 방식으로 보증금 6억9300만원에 임대료는 160만~164만원, 분양전환가는 10억5000만원 수준입니다. 분양전환시기는 5년이지만 임차인과 합의 시에는 2년 6개월 후에도 가능합니다.
Ø 내년에 국제회계기준(IFRS)이 도입되면 상장 건설사들의 매출이 2.4%가량 감소하고 부채는 11.6% 정도 늘어날 것이라는 건산연의 연구 결과가 나왔습니다.
Ø 재무재표에 영향을 미칠 주요 요인으로 'PF 사업'과 '주택 분양 사업'을 꼽았는데요. PF사업의 경우 시행사에 지급 보증한 금액의 일부가 건설사 부채로 잡히게 돼 사업확대가 사실상 어려워지게 됩니다. 주택분양사업은 계약자가 입주를 하는 순간 수익으로 인식되기 때문에 매출은 이연되고 중도금은 부채로 잡히게 됩니다.
Ø LH는 독신자, 실버가구 등 1~2인 가구의 직주근접 생활이 가능한 도심형 스튜디오 주택을 개발해 저작권 등록을 마쳤다고 28일 밝혔습니다.
Ø 스튜디오 주택은 전용 50㎡이하 규모의 소형 주택으로, 화장실을 제외하고는 별도 구획이 없는 ‘Open Housing’입니다. 냉장고, 세탁기, 가스렌지 등 빌트인 가전을 기본 설치하여 소형 주거에서의 입주자 편의와 수납기능을 최대한 고려했으며 또한 소호(Soho), 벤처 등의 용도로도 사용할 수 있도록 IT기반을 강화한 것이 특징입니다.
5. 정부정책
Ø 국토해양부는 지구단위계획 등 도시관리계획 결정 권한을 기초 지방자치단체로 이양시킨다는 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 개정안이 26일 국무회의를 통과, 국회를 거쳐 내년 하반기부터 시행될 예정이라고 26일 밝혔습니다.
Ø 현재는 시장·군수가 입안한 도시관리계획의 경우 시·도지사가 결정하고 국토부장관·시도지사·대도시 시장이 입안한 경우 입안권자가 직접 결정할 수 있었는데요. 하지만 이번 법안에 따라 시장·군수가 입안할 경우 시장·군수가 직접 결정할 수 있게 됐습니다.
Ø 28일 서울시에 따르면 시는 여의도 중층아파트 종상향(제3종 일반주거지역→일반상업지역)을 골자로한 정비계획안을 도시계획위원회에 상정해 최근 사전자문을 거쳤다고 밝혔습니다.
Ø 따라서 시범ㆍ삼부ㆍ한양ㆍ광장ㆍ미성아파트 등 재건축 예정 아파트들이 밀집한 이 일대는 종 상향으로 상한 용적률이 최고 600%까지 두 배 이상 높아지게 될 것으로 보입니다.
● 역세권 재개발·재건축에 시프트 1만3000가구 선봬
Ø 서울시는 그 동안 지구단위계획에 의한 사업장에서만 가능했던 '역세권 시프트' 공급 대상을 재개발·재건축 사업장 등 정비계획까지 확대하는 내용을 주로 한 '2010 도시·주거환경정비 기본계획' 변경안을 이달 28일자로 고시한다고 27일 밝혔습니다.
Ø 이번 변경에 따라 적용되는 사업지가 시내 재개발·재건축구역(18㎢)의 약 4%인 0.8㎢ 가량으로 이곳에는 약 1만3000가구의 시프트가 공급될 것으로 보입니다.
Ø 정부는 26일 국무회의를 통해 ‘제2차 저출산∙고령사회 기본계획’을 최종 확정했습니다. 이번 기본계획에서는 국민주택기금의 주택구입 및 전세자금 대출시 기존 가구원 전원이 6개월 이상 무주택 상태를 유지해야 하는 무주택기간을 신혼부부에 한해 폐지시켰습니다.
Ø 또 신혼부부가 근로자∙서민 전세자금 대출을 받을 수 있는 소득자격요건(부부합산 연소득)을 현행 3000만원에서 내년부터 3500만원으로 완화시켰습니다.
6. 기타 주요뉴스
Ø 26일 국토해양부가 총 6.8㎢ 규모의 위례신도시에 대한 실시계획을 승인했다고 밝혔습니다.
Ø 실시계획에 따르면 총 가구수는 당초 계획보다 3000가구 줄어든 4만2947가구(보금자리주택 2만2000가구)이고, 보금자리주택의 가구수는 그대로 유지됐습니다. 주택공급 감소로 늘어난 공간은 28만㎡ 규모의 공원이 들어서게 돼 녹지율이 24.9%에서 27.5%로 늘어났습니다.
Ø 지난 3월 사전예약을 실시한 2939가구의 보금자리주택은 예정대로 내년 6월 본청약을 거쳐 2013년 12월부터 입주하게 되고, 주택분양은 군시설 이전이 본격화되는 2012년부터 가능할 전망입니다.
Ø 국책사업 수행과정에서 발생한 손실을 정부가 보전해주는 내용의 LH법 개정안이 국토해양위원회 법안심사소위를 통과하지 못했습니다.
Ø LH공사는 하루 이자만 100억씩 내고 있어 LH공사법 통과는 유일한 자금줄 이기도 합니다. 하지만 이 법안의 법안심사소위 상정과 심사 보류가 지난 2월부터 계속되고 있다는 것이 문제인데요.
Ø 만약 개정안 국회통과가 해를 넘기게 되면 모든 사업이 중단되는 것은 물론 보금자리주택사업마저 중대 고비를 맞게 됩니다. 여기에 자금 부족으로 발주가 중단되면서 건설사들의 수주난도 계속될 수밖에 없습니다.
● 소비자심리(CSI) 3개월째 하락…부동산 기대는 커져
Ø 26일 한국은행이 발표한 ‘10월 소비자동향지수’에 따르면 소비자심리지수(CSI)는 108로 전월보다 1p 떨어졌습니다.
Ø 하지만 자산가치 상승에 대한 기대감은 되려 올라갔는데요. 10월 주택. 상가, 토지ᆞ임야, 주식가치 전망CSI는 모두 전월 대비 3p씩 올라 102, 99, 103을 기록했습니다. 이에 대해 한은 관계자는 "부동산 규제 완화 이후 부동산 가격 상승을 예상하는 응답자가 많아진 것"이라고 설명했습니다.
● 광명 시흥·성남 고등 3차 보금자리지구 사전예약 제외 파장
Ø 한국토지주택공사(LH)는 25일 세종시 시범단지 ‘첫마을’에 건설될 퍼스트 프라임 아파트 1582가구를 3.3㎡당 평균 639만원에 분양한다고 발표했습니다.
Ø 하지만 민간 건설업체들은 토지 공급가격과 공사비, 인건비를 감안하면 3.3㎡당 850만원 이하로는 분양가를 맞출 수 없다는 입장을 밝히고 있습니다.
● 재건축 아파트 다주택 보유자들, 왜 국회만 바라보나
Ø 현행 도시 및 주거환경 정비법은 재개발ㆍ재건축 사업지에서 조합이 설립된 이후 1가구 다주택자로부터 사들인 집은 현금 청산이 되도록 규정하고 있습니다.
Ø 하지만 이번에 새로 상정된 도시 및 주거환경 정비법에서는 여러 부작용을 고려해 재건축 사업에 대해서는 이 규제를 풀도록 하고 있습니다.
● "구청가서 11번 융자신청했는데 진빠져 그만뒀어요"
● PF 잇단 중지…자본·노하우 갖춘 '3세대 디벨로퍼' 뜬다
Ø 상가뉴스레이다는 서울 메트로, 코레일, 서울도시철도공사에서 발표한 2010년 3분기 수송통계자료를 분석한 결과, 수도권 지역내 395개역 가운데 서울역(18만 6,308명)이 일일 평균 승하차 인원이 가장 많은 것으로 나타났습니다.
Ø 서울역에 이어 강남역(174,790명), 잠실역(148,850명), 고속터미널(139,535명), 사당역(139,086명) 등도 일일 평균승하차 인원이 많았습니다.
Ø 반면 가좌역(919명) 마곡역(885명) 곡산역(580명) 신원역(319명) 등은 하루 평균 승하차 인원이 가장 적은 역으로 집계됐습니다.
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