[스크랩] ‘멀리 보는 자’가 富를 얻는다(‘한강변 빌라’ 투자 요령)

DTI 규제 걱정 없는 틈새시장…장기적 관점으로 접근해야

한강변 소형 빌라(연립·다세대주택)가 불황 속 틈새상품으로 투자자들의 이목을 끌고 있다.
특히 소액으로 투자가 가능하면서 거주까지 해결하기를 원하는 이들에게 인기다. 특히 전략정비구역 및 유도정비구역 내에 위치한 소형 빌라(연립·다세대주택)는 투자금액 대비 미래가치가 탁월할 것으로 평가된다.

지난해 껑충 뛴 시세가 부담스러울 수 있지만 투자하기에 아직 늦지 않았다고 보는 시각이 많다. 아파트의 경우 10억 원 이상 손에 쥔 자산가가 아니고서야 '그림의 떡'이지만 빌라는 실투자금 1억~2억 원 대로 투자가 가능해 비교적 부담이 적다.

더욱이 총부채상환비율(DTI) 규제는 아파트에만 한정돼 있어 빌라의 경우 전세를 끼고 대출을 동반한다면 초기투자금을 최소화하면서 주택을 매입할 수 있다.

또한 세금의 과세표준이 되는 기준시가가 실제 거래 가격에 비해 많이 낮아 재산세, 상속·증여세 부담이 낮은 것도 장점이다.

전문가들 역시 불황기 가장 확실한 빌라 투자처로 주저 없이 한강변을 꼽는다. 투자용이자 실거주용으로 매입한 뒤 향후 개발이 되면 한강변의 고층 아파트를 분양받을 수 있다는 점이 포인트다.

한강변 투자에 있어서는 먼저 '한강 공공성 회복 선언'을 이해할 필요가 있다. 서울시는 지난해 1월 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도를 전략정비구역으로 그리고 망원, 당산, 반포, 잠실, 구의·자양을 유도정비구역으로 지정했다.

전략정비구역이란 토지·공간 이용 측면에서 효용도가 크지만 낙후 정도가 심해 개발 계획 수립과 진행이 시급한 곳을 말한다.

반면 유도정비구역은 개발이 필요하기는 하지만 시급하지는 않고 중·장기적 계획에 따라 개발이 유도되는 지역을 말한다. 이들 한강변 지역은 지난해 큰 폭의 상승세를 경험한 바 있다. 무엇보다 한강변 일대에 최고 50층 내외, 평균 30~40층까지 재건축을 허용키로 한 점이 가장 큰 상승 동력으로 작용했다.

합정·망원 등에 투자자들 '군침'

이후 부동산 시장의 전반적인 침체가 이어지면서 주춤하기는 했지만 그럼에도 현재까지 강보합세를 유지하고 있다.

그 중 합정, 망원, 당산, 양평, 구의, 자양 일대는 다른 한강변 지역에 비해 시세가 저렴하고 소형 빌라가 밀집돼 있어 소액 투자자들의 관심 지역이다. 전략정비구역보다 지분 쪼개기가 적어 투자하기가 상대적으로 용이하다는 장점도 있다.

자금이 넉넉한 투자자라면 전략정비구역 중에서도 개발 속도가 가장 빠른 성수구역을 노려보는 것도 나쁘지 않다. 성수구역은 용산에 버금가는 투자처로 봐도 무방하다.

대체적으로 안정적인 사업성과 입지가 높이 평가돼 매도자 우위 장세가 꾸준하다. 5월 현재 성수 일대 33㎡ 이하 소형 지분 가격은 3.3㎡당 6000만~7000만 원 수준을 상회한다.

15㎡ 미만 초소형의 경우 3.3㎡당 1억 원이 넘는 가격에 나온 매물도 있다. 그러나 최근에는 매수세가 뜸해 호가만 허공에 뜬 상황이라고 현지 중개업소 관계자는 전했다. 전략정비구역, 유도정비구역, 균형개발촉진지구까지 겹친 합정동 역시 주목도가 높다.

전략정비구역에 속한 곳은 3.3㎡당 5000만~5500만 원, 유도정비구역에 속한 곳은 33㎡ 기준 3600만~3700만 원, 그 이하 면적은 4000만~4500만 원에 이르기도 한다.

합정동 믿음재개발공인 이승훈 소장은 "1~2월에 비해 다소 줄어들긴 했지만 매수 문의가 꾸준한 편"이라며 "매물이 별로 없어 호가는 들쭉날쭉하지만 실제 거래되는 가격은 올해 초와 비슷한 상황이다"라고 말했다.

망원동은 합정동에 비해 가격이 낮다. 보통 3.3㎡당 3000만~3700만 원 수준의 시세를 유지하고 있고, 소형 지분의 경우 4000만 원이 넘는 경우도 많다.

위치, 지분 크기 등에 따라 차이가 나지만 당산동, 양평동, 자양동 등도 대지 지분33㎡ 기준 3.3㎡당 3000만 원 후반에서 4000만 원대의 가격을 형성하고 있다.

리스크 많아 신중히 접근해야

한강변 빌라는 큰 폭의 시세 차익을 기대할 수 있는 만큼 리스크도 커 주의할 점이 많다.
우선 경기가 침체됐을 때 거래가 잘 안 돼 자칫 환금성에 문제가 발생할 수 있다. 유도정비구역의 경우 전략정비구역과는 달리 사업 시점이 불확실한 계획이라는 점을 염두에 둬야 한다.

건축물 대장 확인도 필수다. 일정 시점 이후 지분 쪼개기를 한 주택의 경우 자칫 분양권을 받지 못할 수도 있기 때문이다.

서울시는 지분 쪼개기를 막기 위해 2008년 7월30일 이후 건축하는 신축 건축물에 대해 분양 자격을 제한하고 있다.

허가일 이전에 지은 건축물은 면적 기준 없이 분양 자격을 받을 수 있지만, 허가일 이후에 새로 지은 건물은 개별 가구를 합산해 하나의 아파트를 배정토록 하고 있다. 단, 각 가구 전용면적이 새로 짓는 아파트의 최소 분양 평형(전용면적 기준)보다 큰 경우에 한해 개별적으로 분양 자격을 준다.

아울러 재개발 정비구역은 위치와 지분 크기, 건축연한, 공시지가 등에 따라 지분 가격이 달라지기 때문에 범위가 넓을 수밖에 없다. 때문에 각종 요소에 대한 세심한 고려 없이 단순 가격비교를 통해 투자한다면 낭패를 볼 수도 있다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 "한강변의 미래가치에 대해선 누구나 공감하지만 단기간 급상승으로 인해 7~8년 후의 가치분이 현 시세에 선 반영된 측면이 있다"며 "경기 침체가 지속될 경우 수익을 장담하기 힘든 만큼, 장기적인 차원의 접근이 중요하며, 면밀한 수익률 분석도 거쳐야 한다"고 조언했다.

이상혁 기자 pressh@asiae.co.kr

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

글쓴이 : 웃는얼굴로 원글보기

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