인생 100세 시대의 부동산자산관리사

침체된 주거용 부동산시장과 달리 상업용 부동산시장에서는 50억 내외의 중소형빌딩에 대한 투자가 지속적으로 관심을 끌고 있다. 매수 희망자는 많으나 적당한 매물이 없어 거래가 자주 성사되지는 않지만 투자자들은 정중동의 자세를 보이고 있다. 강남지역 중에서도 특히 청담동과 압구정동, 그리고 한남동 및 이태원동에 있는 입지가 양호한 빌딩에 대한 수요가 많아서 이들 지역에서는 매물 품귀현상이 발생하고 있다고 한다. 이들 지역의 빌딩투자 평균 수익률은 3~4%가 대부분이어서 운영수익만을 기대하고 투자한다기 보다는 향후에 매각차익(capital gain)을 기대하면서 인플레이션 헷지(hedge)의 방편으로 투자한다고 보여진다.

 

모든 투자에는 관리가 수반되어야 하지만 부동산가격이 계속 오르던 시기에는 관리자체가 투자수익률에 큰 영향을 주지 못했기 때문에 관리에는 소홀히 해도 무방하였고 부동산관리자의 역할도 단순히 임대료를 수금하거나 시설물을 고쳐주는 업무를 벗어나지 못하였다. 이런 단순업무(?)를 수행하는 부동산관리자는 차별성이 거의 없었기 때문에 종종 범용품(Commodity) 정도로 간주되곤 했다.

 

그러나, 부동산시장의 침체가 지속되면서 더 이상 양도차익을 기대할 수가 없게 되자 투자자들은 운영수익 향상방안에 관심을 갖기 시작하였다. 즉, 수입은 늘리고 비용은 낮추어 순영업소득(NOI)을 극대화함으로써 부동산의 가치를 높이는 것이 중요하다는 것을 인식하게 된 것이다.

 

그렇다면, 하루가 다르게 변화하는 부동산시장에서 부동산의 가치를 보존하거나 향상시키는 업무는 누가 수행할 것인가?

 

사회가 전문화되고 세분화 되면서 부동산관리관련 업무도 방대해지고 이에 따라 부동산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 과거의 업무 경험이나 능력만으로는 급변하는 시장상황에 대처할 수도 없고 투자자의 요구와 기대 또한 충족시킬 수 없는 시대가 되었다. 복잡한 계약협상, 예산편성, 보안, 인사관리, 소송, 투자분석, 경쟁시장 분석 및 대응책 마련 등 일련의 업무를 전문적으로 처리할 수 있는 능력을 갖춘 부동산관리자가 필요한 시기이다. 현대의 부동산관리자는 “적은 양으로 더 많은 것을 처리해야(Do more with Less)”하고 빌딩의 매입매각 등의 자산운용(AM) 업무까지 수행하도록 요구 받으면서 부동산관리자의 업무능력과 기술이 더욱 중요하게 되었다. 부동산관리자는 해당 부동산의 얼굴이라고 해도 과언이 아니기 때문에 부동산관리자의 경험과 능력은 더욱 중요해지고 있다. 단 한번의 실수로도 거액의 손실을 입을 수 있는 것이 부동산자산관리이기 때문에 부동산 관리자의 무능은 부동산의 가치에 심각한 결과를 초래할 수 있다.

 

어떤 투자자(소유주)라도 최소의 리스크와 노력과 시간으로 전문적으로 관리할 수 있는 부동산관리자를 원할 것이다. 부동산관리는 더 이상 부동산을 물리적으로 관리하는 것을 의미하는 것이 아니라 투자부동산으로서 관리하는 것을 의미한다. 부동산관리자는 부동산을 사업체로 인식하고서 효율적으로 운영하여 이익을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을 수행하는 사람이다. 때로는 부동산의 가치를 창조하는 가치창조자(Value Creator)로서의 역할을 수행하고 요즘 같은 침체기에는 부동산의 가치를 보호하는 가치보호자(Value Protector)의 역할을 수행한다.

 

상업용 부동산이 부동산 사이클상 위치와 상관없이 높은 이익을 창출하기 위해서는 경쟁력을 갖추어야 한다. 이러한 경쟁력을 확보할 수 있는 한 가지 방법은 최고의 부동산관리자(또는 부동산자산관리회사)를 채용(고용)하는 것이다.

 

그러면 최고의 부동산관리자는 누구인가? 그는 변화 적응력을 갖추고 있으면서 경험도 풍부한 부동산자산관리사 자격증을 취득한 사람이라고 할 수 있다. 귀하의 부동산을 CPM(미국 공인부동산자산관리사) 또는 KPM(한국형 부동산자산관리사)과 같은 자격을 취득한 부동산자산관리사가 관리하고 있다는 것은 귀하의 부동산이 최고의 관리를 받고 있다는 것을 확인시켜주는 한 가지 방법일 수 있다. 이제 경력만이 중요한 시대는 지났다. 20년의 경력은 1년의 경력이 19회에 걸쳐 반복되는 것에 불과한 시대이다. 늘 새로운 것을 배우고 평생 학습을 통해 부동산관리 전문가의 입지를 강화하는 것이 중요하다. 누구나 노력하는 만큼 전문가로 인정받을 수 있는 분야가 부동산자산관리 분야다. 

인생 이모작시대에 부동산자산관리 교육에 투자하는 것도 인생 100세시대의 좋은 투자가 아닐까?

                <그림 1. 부동산자산관리자의 역할변화>

 

김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사