임대수익형 부동산 투자..적용법 달라 세금 따져봐야

수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 고조되면서 건설사들이 도시형생활주택과 오피스텔 등 다양한 형태의 소형 주거시설을 내놓고 있다. 오피스텔과 도시형생활주택은 모양은 같지만 관련 법규와 상품 자체가 다른 만큼 투자자들의 주의가 요구된다. '같은 듯 다른' 임대수익형 부동산의 투자 요령과 주의할 점을 살펴봤다.

24일 부동산업계에 따르면 최근 건설사를 중심으로 오피스텔과 도시형생활주택을 결합한 '도시형+오피스텔'에서 인테리어와 구성을 유사하게 꾸며 투자자들이 혼란스러워하고 있다.

전문가들은 한 건물 안에 있더라도 오피스텔과 도시형생활주택은 상품 자체가 다른 만큼 투자전략을 달리 수립, 접근해야 한다고 입을 모은다.

특히 오피스텔과 도시형생활주택은 외형은 비슷하지만 적용되는 법체계가 근본적으로 다르다. 도시형생활주택은 주택법을 적용받아 주거시설로 분류되지만 오피스텔은 '건축법'을 적용받는 업무시설이다. '소형 주거용 건물'이라는 것 외에 같은 점이 없다.

동도건설 관계자는 "오피스텔과 도시형생활주택은 상품명은 다르지만 해당 실내를 똑같이 풀옵션으로 꾸며 외형에서는 크게 차이가 없다"면서 "하지만 오피스텔은 업무시설이고 도시형생활주택은 주거시설인 만큼 투자자들은 투자전략을 달리 짜야 한다"고 말했다. 이 관계자는 "오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 주택 수로 계산되지 않지만 도시형생활주택은 주택으로 분류되기 때문에 다주택 규제를 받을 수 있다"고 덧붙였다.

실제 1가구 1주택자가 전용면적 21㎡ 이상의 도시형생활주택을 분양받았다면 1가구 2주택자, 즉 다주택자로 분류된다. 1억원 미만에 도시형생활주택을 매각할 때는 양도소득세를 내지 않아도 되지만 기존의 집을 팔 때는 양도세 중과세를 적용받는다. 단순히 임대수익과 시세차익을 노리고 투자했다가 기존 집을 팔 때 엄청난 세금 부담을 안을 수 있다는 설명이다.

동도건설 관계자는 또 "오피스텔로 임대업을 하는 투자자들은 도시형생활주택보다는 오피스텔을 여전히 선호한다"면서 "양도세와 종합부동산세를 내는 데 있어 '주택'이라는 점이 투자에 걸림돌이 되기 때문" 이라고 귀띔했다.

오피스텔을 업무용으로 신고했을 때 부가가치세 환급을 받을 수 있는 것도 고려해야 한다.

동도건설 관계자는 "오피스텔은 업무용으로 신고할 경우 500만∼1000만원 정도의 부가가치세 환급을 받을 수 있다"면서 "실제 분양가에서 부가세 환급분을 감안하면 가격이 도시형생활주택보다 더 저렴해지는 셈"이라고 말했다.

동도건설은 서울 강서구 화곡동에 412가구 규모의 대단지 '도시형+오피스텔'을 분양 중이다.

부동산개발업체의 한 관계자는 "도시형생활주택은 시세 차익보다는 임대 수익 관점에서 접근해야 한다"면서 "소액 투자가 가능하다는 점과 최근 임대주택사업자에 대한 규제가 완화된 점을 적극 활용해 취득·등록세 면제, 양도세 중과 면제 등 혜택을 받을 수 있는 방안도 고려해야 한다"고 조언했다.

/mjkim@fnnews.com김명지기자