남들 ‘월세’가 내게는 ‘월급’

新보릿고개 서바이벌/부동산으로 극복하기

#. 경기도에 사는 이재희(여·55)씨는 남편이 대기업 정년퇴직을 앞두고 있지만 크게 걱정하지 않는다. 지난 해 매입한 단독주택(130㎡)을 다중주택으로 신축해 매달 고정수익을 받고 있기 때문이다. 이 씨가 신축한 다중주택은 지하 1층, 지상 3층 규모다. 방은 15호로 현재 총 보증금만 1억 5000만원이다.

월세는 매월 700만원이 고정수입으로 들어온다. 건축에 필요한 자금은 주택을 담보로 은행에서 저리로 조달했고 보증금은 즉시 대출을 갚아 나갔다. 보증금이 낮고 주택임대차보호법에 보호법 대상이 돼 세입자들을 찾는데도 어렵지 않다.

#. 서울에 사는 김정남(남·57) 씨는 최근 오피스텔 임대사업으로 쏠쏠한 재미를 느끼고 있다. 2년전 퇴직한 김 씨는 퇴직금과 은행 대출을 통해 판교 지역 오피스텔 3개를 분양해 안정적인 수익을 챙기고 있다. 전용면적 16㎡(약 5평) 오피스텔 3개를 임대한 그는 5억원을 투자하고 총 1500만원 보증금에 매달 200만원에 가까운 소득을 받고 있다.

 

직장에서 은퇴를 했거나 앞두고 있는 55~65세대들이 안전한 노후대책을 위해 부동산으로 몰리고 있다. 다중주택이나 오피스텔, 상가 등에 투자하고 있는 것. 따라서 매달 받는 월세를 급여로 생각하며 제2의 인생을 시작하고 있다.

당장 들어가는 투자비용은 평균 3~5억원 수준이지만 이 금액은 퇴직금이나 종자돈, 저리의 은행 자금을 통해 충당한다. 은행에서는 임대사업의 경우 주택담보대출로 책정돼 이율이 연 3~4%대수준이다. 특히 신도시나 역세권, 대기업 등이 위치한 곳은 수요 많아 제법 쏠쏠한 수익이 가능하다.

그렇다고 무작정 뛰어드는 것은 금물이다. 자칫 수요가 없는 곳에 분양하면 퇴직금과 종자돈은 물론 세입자가 없어 수입도 없이 세금만 지불해야 한다. 또한 대부분 직장생활에 익숙한 상황에서 섣부른 정보를 믿고 임대사업에 투자하면 거액의 빚만 안길 수도 있어 주의가 당부된다.

◆일석多조 다중주택 투자해볼까

만약 단독주택을 소유한 5565세대라면 다중주택에 관심을 가져보자. 단독주택 공간을 허물어 더 많은 수요자들을 끌어들일 수 있어 높은 수익을 창출할 수 있기 때문. 일반적으로 다중주택은 단독주택과 주택법상 용어는 비슷하지만 구조와 개념은 조금 다르다. 독립된 주거형태가 아니기 때문이다.

일반적으로 개별 화장실과 취사를 할 수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장, 공동 화장실, 공동 샤워장을 갖춰야 한다. 즉, 고시원보다 2~3배 정도 큰 주택으로 생각하면 이해하기 쉽다. 물론 고시원처럼 기본적인 밥과 밑반찬 정도는 제공해야 경쟁력을 갖출 수 있다.

학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 돼 있어야 하고 독립된 주거형태가 아니어야 한다. 연면적은 330㎡ 이하, 층수는 3층 이하로 규정됐다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "다중주택의 경우 임대수익률이 연 10%대를 웃돌면서 최근 인기가 높아지고 있다"면서 "전․월세가 많은 서울과 수도권 지역을 중심으로 확산돼가고 있다"고 말했다.

은퇴자들이 단독주택을 다중주택으로 신축해 쏠쏠한 이익을 챙기고 있다.

오피스텔 규제가 완화되면서 투자형 오피스텔을 분양 받기위해 몰려들고 있다.

◆퇴직금으로 오피스텔 2~3채 내꺼… 수요 괜찮네

만약 단독주택을 소유하지 않은 사람이라면 오피스텔이나 상가쪽으로 눈을 돌려봐도 괜찮다. 이중 최근 인기를 모으는 곳은 오피스텔 임대사업이다. 정부가 '8.18 전․월세 안정대책'의 골자인 임대사업자 지원으로 취득세 면제 등 세제혜택이 커졌기 때문이다.

개정안을 보면 임대사업자가 임대목적으로 신축 분양하는 전용면적 60㎡ 이하 주거용 오피스텔을 취득하는 경우, 오는 2012년 연말까지 취득세를 전액 면제받을 수 있다.

오피스텔 투자는 수도권 역세권 지역을 기준으로 2~3억원이면 투자가 가능하다. 평균 1억원 규모의 오피스텔을 분양받으면 보증금 1000만원에 월 소득 40만원이 가능하다. 만약 3~4억원을 투자해 오피스텔 분양을 늘린다면 월 200이상은 꼬박꼬박 챙길 수 있는 셈이다.

장경철 투자114투자자문 이사는 "현재 판교와 광교, 테크노벨리, 동탄, 대기업 수요가 있는 수원 등에서 인기를 끌고 있다"면서 "앞으로 투자할 의향이 있다면 신규 노선 설치지역이나 분당선 연장선 등을 눈여겨 볼 필요가 있다"고 조언했다.

장 이사는 "오피스텔은 젊은층들도 관심을 가지고 있지만, 예비 은퇴자나 노후대비를 원하는 분들이 많이 찾는다"면서 "좋은 지역만 선택한다면 안전하고 매달 수익을 챙겨갈 수 있다"고 덧붙였다.

돈의 여유가 있는 사람이라면 상가에 투자하는 것도 추천할 만하다. 상가는 자신이 직접 운영하거나 세입자에게 세를 주고 월세를 챙기는 두 가지 방법이 있다. 만약 사업이나 장사 경험이 없다면 세입자를 두는 것이 안정적이다. 상가의 경우 판교 역세권 기준 평당 1억원에 달한다.

따라서 99㎡(약 30평) 기준을 보면 30억원의 자금이 필요한 셈이다. 상가의 경우 보증금은 주변시세에 따라 분양가의 65%를 받고 월세는 별도로 계산하면 된다. 따라서 주변 시세만 맞춰주면 3~4년 내 투자금 회수가 가능하다.

머니투데이 성승제기자 bank@