부동산 언제 시작해야하는가

이현우

 

부동산에 투자를 할 대에 흔히, 투자하는 시기를 잘 보고 나서 투자를 하라고 합니다.

한번 부동산 경기가 꺽인 다음에 10년이고 20년이고 계속 부동산 경기가 하락을 한다고 하면, 가장 좋은 부동산 투자 시기는 부동산 경기가 별로 안 좋은 때라고 할 수 없습니다.

왜냐하면 10년이고, 20년이고 계속 부동산 경기가 갈아 앉으면 부동산 본질가치, 내재가치는 10년이고, 20년이고 주저 앉을 수밖에 없어서 입니다. 하지만 부동산 경기가 1년이나 3년 같은 단기간에 걸친 기간이라면 이같이 부동산 경기가 안 좋은 시기가 바로 투자적기일 수 밖에 없습니다.

부동산이 경기 하강 국면에 접어들었다고 하면 부동산을 갖고 있는 분들, 혹은 은행 융자를 떠안고 부동산을 갖고 있는 분들은 몹시 다급해집니다. 금리 부담은 늘고, 부동산은 오르지 않고 하면 이중부담으로 고생 고생을 하는 하우스푸어가 됩니다.

하지만 부동산을 사고 싶은 월급쟁이 투자자들에게는 기회가 됩니다. 가격이 내리고 내리고 하다가 보면 부동산 본질가치 이하로 가격이 내려가는 수도 발생하기 때문입니다.

그리고 주식이든 부동산이든 본질가치 이하로 내려간 투자 상품은 다시 본질가치 이상으로 값이 뛰어 오르려는 속성을 지니고 있습니다. 이 같은 속성을 사실 우리 국민들은 1998년 IMF 시절에 모두 경험을 한 것이기도 합니다.

그리고 항상 정부 정책과 정부 정책의 특성도 같이 파악하고 있어야 합니다.

우리나라 부동산 경기는 정부 정책과 항상 맞물려 있습니다. 부동산 경기가 침체되면 정부는 무슨 수를 쓰더라도 부동산 경기 부양책을 씁니다.

부동산 경기가 호황이 되면 무슨 수를 쓰더라도 부동산 경기에 찬물을 끼얹는 정책을 씁니다. 정부가 바라는 것은 부동산 경기 급등도 아니고 급락도 아니라는 애기 입니다. 따라서 정부 정책가 반하는 부동산 경기 장기급락이나 부동산 경기 장기 호황은 적어도 정부 입장에서는 기대하기 어렵다는 애기입니다만, 적어도 단기간에 걸쳐서 부동산 단기 불황시기가 도래하면 이는 부동산 투자 적기라고 판단해 볼 수 있습니다.

최근 저에게 부동산투자에 관한 많은 상담요청과 질문을 주시는데 가장 많이 해주시는 질문 중에 하나는 현재가 부동산투자의 적당한 시기인가? 하는 것입니다. 그리고 그 적기가 현재인가 아니면 조금 더 기다려야 하나에 대한 질문을 많이 주십니다.

솔직히 신이 아닌 이상 정확한 매수타이밍을 맞추는 것은 불가능하고 여러 가지 변수에 의해 미래의 상황이 많이 달라질 수 있기 때문에 정확한 시기를 예상하는 것은 제가 할 수 있는 일은 아닌 것 같습니다.

그럼에도 불구하고 과거의 경험상 부동산 매수하기에 적당한 시기인가를 본다면

첫 번째는 주위의 많은 사람들이 부동산 매수를 꺼려하고 가격이 상당히 낮아졌다고 느껴지는 때입니다. 즉 경쟁이 없고 그래서 낮은 가격으로 매수가 가능한 시가가 매수하기 좋은 시기로 보입니다. 물론 전체적인 부동산시장을 어느 정도 판단하고 있다는 가정입니다. 단순히 사람들이 매수를 꺼려할 때 매수하셔서는 안됩니다. 또한 매수하는 지역도 매우 중요합니다.

두 번째는 강화된 부동산 규제가 풀리는 시기입니다. 여러 가지 상황으로 인해 부동산관련 규제가 강화된 상태에서 규제가 서서히 풀리는 시가가 투자에 적당한 시기로 보입니다.

세 번째 금리가 하락하는 시기입니다. 부동산가격이 상승하기 위한 가장 중요한 사항 중에 하나가 금리입니다. 금리가 낮아야 부동산가격이 상승할 수 있는 것 같습니다. 아니면 낮아진 금리가 지속적으로 유지되는 상황이라고 보셔도 무방합니다.

네 번째 거래가 조금씩 늘어나는 시기입니다. 요즘은 국토부실거래가 사이트에 가면 아파트 거래량을 확인할 수 있습니다. 어느 특정지역의 거래량이 이전과 달리 급격하게 늘어나고 있다면 그곳은 상승할 수 있는 조건을 갖춘 곳이라고 생각이 됩니다.

다섯 번째는 매매가 대비 전세가가 높을 때 입니다. 물론 지역에 따르겠지만 서울을 기준으로 본다면 매매가 대비 전세가가 최고점을 도달했을 때가 있는 것 같습니다. 그 시기가 매수하기에 적당한 시기가 되지 않을까 생각이 됩니다.

위의 5가지 기준으로 살펴본다면 부동산투자의 최적시기를 어느 정도 가늠해볼 수 있지 않을까 생각이 됩니다. 물론 위의 5가지 조건 이외에도 여러 가지 사항을 검토해야 하지만 위의 5가지는 부동산을 매수하는데 필수적으로 체크해야 하며 되도록 조건을 맞추신 상태에서 투자를 하실 경우 크게 실수 하시는 일은 없으실 것 같습니다.

부동산 특히 아파트를 투자하시는데 가장 중요하다고 생각하는 5가지를 말씀 드렸습니다. 준비를 잘해놓으신 분들은 기회가 언제든지 찾아오는 것 같습니다.

투자타이밍을 결정할 때 가장 중요한 것은 자기 스스로 투자에 대한 확신이 드실 때 투자하시는 것이 가장 좋은 타이밍이 되시지 않을까 생각이 듭니다.

최근 언론에서 부동산가격이 많이 떨어졌다는 소식이 들리고 있습니다.그러한 이유로 요즘 많은 분들께서 부동산매수의뢰를 해주십니다. 문제는 현재 부동산시장상황이 좋지 않음에도 불구하고 소형아파트 등의 인기부동산들은 여전히 가격이 높다는 점입니다. 최근상황이 좋지 않은 것은 사실이지만 언론에서 말하는 것처럼 그렇게 심각한 상황은 아닌 것 같습니다. 게다가 가격도 여전히 이전상황과 비슷하게 움직이고 있는 것 같습니다.

강남의 일부 재건축 지역은 호가가 낮아진 것이 사실이지만 실수요가 있는 지역들은 이전가격 그대로 유지되는 상황입니다. 저의 생각 이지만, 언론에서 약간 과장된 표현을 해주시는 것 같습니다.

특히 내년에는 부동산을 상승시킬만한 여러 가지 요소들이 있는 만큼 현재의 부동산시장을 너무 비관적으로 보셔서 섣부르게 매도하시는 일이 없으셨으면 좋겠습니다. 물론 전체적인 포트폴리오상의 문제로 매도하실 수 있지만 단순히 부동산하락에 대한 염려로 모든 부동산을 헐값에 매도하시는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.

현 상황은 분명 부동산매수의 좋은 시기입니다. 물론 전체적인 것은 아니고 일부 몇몇 지역은 저렴하게 매수할 수 있는 좋은 시기입니다. 부동산 매수를 계획하셨던 분들은 준비를 잘하셔서 좋은 매물을 잡으셨으면 좋겠습니다.