강동·과천, 재건축 임대비율 완화로 웃는다

-고덕주공7단지 가구당 부담금 2600만원 감소

정부가 보금자리주택 인근에서 진행되는 재개발·재건축 사업장에 대해 임대주택 건설 비율을 최대 50%까지 추가 완화해주기로 하면서 서울 강동구와 경기도 과천시 일대 재건축 단지의 사업성이 다소 개선될 것이란 분석이 나왔다.

9일 부동산 컨설팅업체인 ‘J&K 부동산투자연구소’가 서울 강동구 고덕주공7단지 아파트를 대상으로 분석한 결과, 임대주택 비율이 현재의 절반으로 완화되면 가구당 추가 부담금이 평균 2600만원 정도 줄어드는 것으로 나타났다.

정부는 임대주택 공급을 확대하기 위해 재건축 사업장의 정비계획 용적률(대지 면적 대비 건축물 총면적의 비율)을 법정 상한선까지 올려주는 대신 늘어나는 용적률의 최대 절반을 전용면적 60㎡(18.2평) 이하로 지어 임대주택으로 공급하도록 하고 있다.

‘J&K부동산투자연구소’에 따르면 고덕주공7단지의 정비계획 용적률은 229%로, 이를 법정 상한인 250%까지 올리고 늘어난 용적률(21%포인트)의 절반 만큼 임대주택을 지으면 총 102가구의 임대주택을 지어야 한다. 총 890가구인 고덕주공7단지는 재건축을 마치면 1700가구 규모의 단지로 바뀌며 현재 59㎡(17.8평)형에 거주하는 사람이 106㎡(32평) 아파트를 분양받을 경우 5000만원 정도를 추가로 부담해야 하는 것으로 J&K부동산투자연구소는 추정했다.

그러나 임대주택 비율이 절반으로 줄면 임대주택 가구 수는 51가구로 감소해 일반 분양 주택을 더 지을 수 있게 된다. 일반 분양 아파트가 늘어나면 조합원의 부담은 그만큼 줄어든다. ‘J&K부동산투자연구소’의 조사에 따르면 임대주택을 51가구만 지을 경우 59㎡형 거주자가 106㎡형으로 이사할 때 드는 추가 부담금이 2900만원으로 감소했다.

또 89㎡(27평)형 거주자가 139㎡(42평)형 주택을 받을 때 지금은 6600만원 가량을 돌려받을 수 있지만 임대주택 비율이 줄어들면 약 9900만원 정도를 환급받을 것으로 계산됐다. 현재 6억5300만~9억9000만원 정도인 가구별 권리가액은 6억7400만~10억2200만원으로 늘어날 전망이다.

권순형 J&K 부동산투자연구소 대표는 “임대주택 비율이 줄면 조합원의 추가 분담금은 낮아지게 된다”며 “실제 사업성이 얼마나 좋아질지는 임대주택 비율이 정확히 정해져야 알 수 있다”고 말했다.

정부는 보금자리 인근 정비사업의 임대주택 완화 비율은 지자체의 조례로 정할 계획이다.