목 좋은 상가, 출근보다 퇴근인구 봐라

◆정확한 상권분석

=상가를 고를 때는 입지·주이용 고객층·유동인구의 동선부터 파악해봐야 한다. 반드시 발품을 팔아야 한다.

‘발품=수익’이란 공식을 잊어선 안된다. 투자 대상지를 여러차례 방문하고 객관적인 정보를 수집해서 계량화 시켜야 한다. 주변 시세는 물론 구매층의 경제 수준과 위치별 업종 분포도, 대중교통의 승하차 위치, 엘리베이터 접근성, 건물 기둥위치까지 체크해야 한다.

입지를 살펴볼 때 먼저 배후지의 규모와 통행량을 살펴봐야 한다. 배후지는 잠재고객이 거주하는 지역이므로 이 잠재고객의 질과 양이 임대사업의 핵심이다. 일반적으로 대도시의 경우 상가의 상권은 반경 500m내에 3500세대 이상의 주민이 거주하면 입지가 좋다고 볼 수 있다. 특히 배후지주민의 성별·연령·소득수준·사회적 수준·학력·선호도 등으로 소비성향을 추정할 수 있어 영업아이템을 선정하는 기준이 된다.

 

통행량은 일반적으로 유동인구가 많을수록 성공할 확률이 높아진다. 유동인구수는 직접 조사하는 방법으로 요일별(평일,주말) 시간대별 등 세분하여 분석해야 한다. 역세권의 경우에는 출근 보다는 퇴근 통행인구가 많은 곳이 상가입지로 더 좋다. 역세권과 아파트배후 등 상가는 위치별로 다른 상권을 형성하고 있다. 따라서 상권조사도 다른 관점에서 바라봐야 한다. 역세권상가는 역으로부터 반경 300~500m 이내의 점포다. 이지역은 초기투자가 많이들지만 수익이 어느정도 보장 되어있다. 역세권 상가는 생식품을 제외한 음식·소매업과 서비스업이 무난하다.

 

하지만 최근 지하철역이 새로 생기면서 큰 상권으로 흡수되거나 아예 상권이동이 생기는 경우도 감안해야 한다. 특히 주 출입구가 어느 곳인지 파악해야 하고 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상의 시간은 소요되는 점도 염두 해 두어야 한다. 환승역 상권이 더 좋지만 이 것도 자세히 살펴야 한다. 400여개가 있는 수도권 지하철역 중에서도 환승수단으로만 이용되어 흘러가는 유동인구가 많은 ‘무늬만 환승역’도 적지않다. 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상을 살펴 보는 것이다. 노점상이 많은 곳이 사람들이 많이 머무는 곳이기 때문이다.

아파트 단지 내 상가는 초보 투자자들이 접근할 수 있는 안정적인 투자처다. 별도의 상권이 없더라도 배후의 입주가구가 소비층으로 버티고 있고 단지에 대해서는 독점적인 시장을 형성할 수 있다. 물론 가구수에 비해 전체 상가면적이 적을수록 유리하지만 여기서도 살펴봐야 할 점이 많다. 우선 아파트단지 입주자 수와 성향을 분석해야한다. 영업의 성패를 좌우할 거주세대수는 최소600세대 이상이 되어야 한다. 또 동일한 세대수라도 대형평형보다 중소형 평형이 유리하다. 대형평형의 입주자는 단지외부 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많다. 중·소형 평형은 어린자녀 등 이용객이 많아 대형평형 보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.

 

가격은 보통 아파트 단지 상가는 1층을 기준으로 볼 때 지하층과 2층은 1층의 절반정도의 시세가 형성되며 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성된다고 보면 된다. 하지만 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 이후부터는 임대료가 낮아지는 경우가 많아 최초분양을 받을 경우 이 점도 감안해야 한다. 주상복합단지 상가는 일단 비교적 상가 활성화 지역에 위치해 있어 유리하다.

 

주거가구와 유동인구를 함께 잡을 수 있어 좋지만 여기서도 위치에 따라 명암이 극명하게 달라진다. 1층 전면상가와 상층부 의료시설·금융기관 입점 점포가 있으면 유동인구 흡수에 좋아 소위 ‘명당’자리지만 건물 후면부나 지하상가 등은 투자 사각지대로 장기 공실로 방치되는 사례가 많기 때문이다. 특히 신규분양상가는 아파트처럼 견본주택이 없어 도면만으로 판단해야 한다.

우선 크기와 모양을 살펴야 한다. 전면장방형이 활용성이 높아 좋다. 전면부의 길이가 최소한 3.8m이상은 확보되어야 하고 유리마감재 점포의 경우 사람들이 우회전하는 경우가 많아 우측상가에 더 많은 점수를 줘야한다.

◆계약시 주의점

=공정거래위원회의 분양 계약서 표준약관을 미리 살펴봐야 한다. 특히 수익보장·임대보장 등 특별한 약속사항을 구두협의하지 말고 계약서에 넣도록 한다. 또 표준약관에 표시된 날짜를 구체적으로 받아둬야 한다. 이와함께 계약 해제했을 경우 위약금 범위와 사유요건을 살펴봐야 한다. 이런측면에서 피해야 할 상가는 ▶권리금이 없는 상가 ▶소유자가 자주 변경된 상가 ▶입지여건은 양호하지만 상권이 쇠퇴기에 있는 상가▶법원 경매, 한국자산관리공사의 공매가 진행된 상가 등이다.