비사업용 토지매각 양도소득세 부담?

나대지 또는 다주택을 소유하고 있다가 팔면 비사업용 토지 또는 다주택 보유자라 해서 장기보유특별공제가 배제되는 등 무거운 양도소득세를 내야 한다.

이처럼 비사업용 토지 또는 다주택을 보유하고 있을 때는 부동산매매업자로 사업자등록을 하고 팔면, 양도소득세 대신 종합소득세를 낼 수 있어 세 부담을 줄일 수 있지 않을까 하는 생각을 할 수 있다.

 

하지만 세법에서는 다음 중 하나에 해당되는 부동산매매업자일 때는 사업자로서 내는 종합소득세와 비사업자로서 내는 양도소득세를 서로 비교해서 부담이 큰 세금을 내도록 규정하고 있어 절세 효과가 없을 수도 있다.

첫째, 보유 토지를 택지나 공장용지 등으로 용도 변경하는 등 개발을 해서 여러 사람에게 나누어 팔 때 그 토지가 비사업용 토지에 해당되는 경우.

둘째, 자기 소유 토지에 상업용 빌딩이나 공장 등 비주거용 건물을 지어서 팔 때 비사업용 토지에 해당되는 경우.

셋째, 주택을 여러 채 사서 사업자로서 파는 경우.

하지만 나대지에 자기가 직접 또는 건설업체에 의뢰해 주택을 여러 채 지어서 팔 때는 부동산매매업자가 아닌 건설업자 또는 부동산공급업자로 보아 양도소득세와 비교하지 않고 종합소득세를 내면 된다. 양도소득세는 매매차익 크기에 비례해서 세금을 내지만 사업소득에 대한 세금은 매매차익에다 인건비, 분양원가 등 비용을 추가로 공제한 금액에 비례해서 세금을 내므로 부담하는 세금 크기가 달라질 수 있다.

더구나 사업소득을 계산할 때 토지구입비, 건축비 등 주요 지출경비를 알 수 없는 때는 기준경비율 등을 곱해서 소득금액을 산출할 수도 있으므로 양도소득보다 소득금액 크기가 적어져서 세 부담이 줄어들 수도 있다. 물론 반드시 그런 것만은 아니다.

또한 올해 말까지는 양도소득세율과 종합소득세율이 동일하지만, 세법이 개정되지 않는 한 내년부터는 양도소득에 대한 중과세율이 높아서 종합소득세로 세금을 내는 것이 양도소득세로 세금을 내는 것에 비해 유리할 수 있다.

한편 법인을 설립해서 나대지를 법인에 현물 출자하거나 파는 형식으로 해서 건물을 지어서 파는 방법도 있다. 어느 방법으로 하든 절세 효과는 개별 사안마다 다를 수 있으므로 나대지에 주택이나 상가를 지어서 팔기 전에 반드시 전문가에게 자문할 필요가 있다.

[이원배 매경세무센터 세무사]