건물 기획에서 철거까지…생애주기 자산관리 필요

◆ 부동산자산관리사 되는 길 ◆

부동산자산관리도 이제 단편적인 자산관리를 넘어 종합적이고 장기적인 시각이 요구된다. '매경 부동산자산관리사' 교육과정에서 부동산자산관리 개론을 담당하고 있는 백성준 한성대 부동산학과 교수는 생애주기 자산관리 기법을 제시한다.

매일경제신문사와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는 '매경 부동산자산관리사' 시험은 △부동산자산관리개론 △주거용부동산자산관리 등 1차 과목과 △경매자산관리 △토지자산관리 △상가빌딩자산관리 등 2차 과목으로 구성돼 있다. 과목당 40점 이상, 1ㆍ2차 과목 평균 60점 이상을 받아야 합격이다. 오는 9월 4일 제3회 시험이 실시된다.

부동산자산관리는 소유자의 목적을 달성하기 위하여 부동산을 운영하고 유지하는 과정으로 자산관리를 잘하면 안(安)과 부(富)를 동시에 얻을 수 있다.

부동산자산관리는 크게 두 가지 영역으로 나뉜다.

하드웨어적인 관리는 안(安)을 가져다주는 관리로 부동산자산의 안전, 쾌적, 편리를 도모한다. 통상 시설관리 영역에 초점을 두고 이뤄진다.

소프트웨어적인 관리는 직접적으로 개인과 기업, 간접적으로 국가의 부가가치 확대재생산이라는 측면에 초점을 둔다.

기존 토지나 건물 등 부동산 자산을 효율적으로 개발ㆍ운영ㆍ관리함으로써 높은 가치를 재창출하는 과정이다. 개인이나 국가 차원에서 더 많은 부를 향유할 수 있도록 돕는 셈이다.

건축물은 기획설계부터 철거에 이르기까지 많은 시간과 비용이 소요된다. 통상 건축물의 발주자나 시공자는 건설비용을 절감하는 데 관심을 두기 쉽다.

반면 입주자나 건물 소유자는 운영, 관리, 수선 등 운영단계 비용을 절감해 운영에 효율을 가져올 수 있는 부분에 더 관심을 갖는다.

생애주기비용 측면에서 보면 건설단계 비용은 전체 비용 중 대략 25~30%에 불과하고 입주 후 운영단계부터 철거단계까지 비용이 70~75%로 훨씬 크다.

따라서 기획부터 철거까지 전 과정에서 발생하는 비용을 통합적인 시야에서 관리할 필요가 있다.

이런 관리기법을 생애주기 자산관리(LCMㆍLife Cycle Management)라고 하며 하드웨어적인 부동산자산관리의 한 축이다.

부동산자산관리는 운영단계에서부터 이루어지는 것이 아니라 기획ㆍ건축단계에서부터 출발해야 제대로 된 부동산자산관리가 될 수 있다.

앞으로 부동산자산관리에는 건설단계 투자비용을 넘는 운영관리비용을 절감할 수 있는 선순환구조를 완성하는 일이 남은 과제가 될 것이다. 형식적인 관리에 그쳐서는 안되고 생애주기관리를 통한 종합적이고 지속적인 성능 개선과 철저한 관리가 요구되는 시대로 접어들고 있다.

 

[백성준 한성대학교 부동산학과 교수]