농지에서 지을 수 있는 건축물의 종류

 

농지에서 지을 수 있는 건축물의 종류

글쓴이 가야컨설팅 http://www.higaya.net 대표 이승진

 

 

농지는 전국 토지의 20%를 넘어 대부분의 투자 및 중개물건은 임야와 더불어 농지가 대부분이다.

귀농 귀촌 텃밭농부 주말농부 등 도시인에게도 농지는 많은 관심의 대상이다.

 

농지는 법적으로 밭(전, 田), 논(답, 沓), 과수원(果樹園)의 지목을 가진 땅을 말한다. 법적으로는 소위 “사실상의 농지” 로서 지목 여하에 불구하고 사실상 농지로 쓰는 것은 농지법 등의 적용을 받는다고 하고 있지마는 실제 개발에 관하여서는 단연 법적 지목이 우선한다고 할 수 있다.

 

지목상 농지는 농작물을 경작하는 것이 주된 용도이지만, 농업경영을 하다 보면 경작하는 농지에 부수적인 여러 가지 종류의 건물(정식 건축물이 아님) 혹은 구축물을 지을 필요가 있는 경우가 많다.

 

농지에서의 건축룰이나 구축물 공작물 등은 대체로 농업용시설호서, 법적으로는 국토계획법, 농지법, 산지관리법, 건축법과 부분적으로 위임을 받은 조례 등에서 산발적으로 광범위하게 규정되어 있다. 또 그린벨트법, 상수원보호구역 등에서는 보다 구체적인 범위를 정하여 설치를 제한 허용하고 있는 정으로, 그 전모와 상세한 허용범위 및 규제를 파악하기는 결코 쉽지 않다.

 

특히 현실적으로 문제되는 것은 어던 지역에서 이러한 농업용 시설을 신축하려면 어떤 종류의 허가(신고)를 받아야 하는가, 과연 허가 자체가 필요한가. 어떤 용도지역에 허용되는가, 건축법에 따른 건축물로 인정되어 동법의 적용을 받아 진입도로 요건이 적용되는가. 국토계획법 상 건폐율과 용적율이 적용되는가, 완공 후 건축물대장이 작성되어 건축물 등기까지 해야 하는가, 경매 시 제시외 물건이나 법정지상권 문제가 있는가, 건축물의 재질의 제한은 없는가 하는 것 등이다.

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​또한 만일 농지전용허가나 신고 대상이라면 농지전용신고로 족한가, 농지보전부담금이나 개발부담금을 납부하는가, 감면대상이 되는가 등도 중요한 관심사항이 아닐 수 없다.

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온실, 농업용관리사나 축사 등은 대체로 건축법 상 " 동​물 및 식물 관련 시설"로 분류된다.

​건축법시행령 별표1 제21호에 니오는 동​물 및 식물 관련 시설은 축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함), 가축시설(가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사, 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것), 작물 재배사

 종묘배양시설,  화초 및 분재 등의 온실을 말한다. 다음에 우리 주변에서 짓는 농업 관련 시설들의 사례를 간략하게 알아보자.

[상세는 내년에 출간할 가야토지시리즈 제7권을 참고하세요]

 

1. 비닐하우스

 

비닐하우스는 정삭(건축법 상) 건축물이 아니다. 가설건축물도 아니다. 부동산등기법 상 등기가 가능한 건믈도 아니다. 단지 토지의 정착물인 농업용시설로서 인정된다.

 

농지 위에 설치하는 비닐하우스는 농업진흥지역을 비롯하여 그린벨트 지역을 불문하고 어떠한 용도지역의 농지에서도 허가나 신고없이 설치가 가능하다.

 

2. 고정식 온실, 유리온실

 

수경재배·시설원예 등 작물재배를 위한 경우로서 재료는 유리, 플라스틱, 그 밖에 이와 비슷한 것을 사용하는 고정식 혹은 유리온실은 그린벨트 내에서는 그 안에 온실의 가동에 직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있다.

 

일반적으로 농업 어업용 고정식 온실은 가설건축물로 신고 대상이다.

그러나 반영구적으로 지은 온실은 건축법 상 건축물(동물 및 식물 관련 시설)​로 분류될 것이다.

 

3. 농막

 

농지에 설치하고자 하는 건축물,공작물 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에 해당하는 경우에 농막으로 인정하여 농지전용 절차없이 설치할 수 있다.

○ 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설일 것.

○ 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설일 것. ○ 연면적 합계가 20㎡(약6평)이내일 것.

​○ 전기, 가스, 수도 등 새로운 간선공급시설의 설치를 요하지 않을 것(2013. 개정 삭제)

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농막은 농지전용이나 지목변경이 없이 바닥 토지 자체가 농지이므로 타법(건축법. 국토의계획 및 이용에 관한 법 등)에 의한 인.허가(가설건축물축조신고. 건축물기재사항 신청. 건축신고. 개발행위허가 등 해당되는 경우에 한함) 절차만 이행하면 된다.

 

4. 농업용관리사

 

농업용 축산업용 관리사라 함은 농업인이 영농하는 농지의 관리. 축산업을 경영하기 위한 축사시설의 관리 또는 자기가 생산한 농산물을 처리하기 위한 시설을 말한다. 농업용 관리사, 축산업용 관리사, 곤충사육사의 부속시설인 관리사는 농업진흥구역에서도 설치할 수 있는 시설이다.

 

농지법에서는 관리사의 규모에 대해서도 별도로 규정하고 있지 않으며, 관리사는 주된 시설의 부대시설로서 그 규모는 주된 시설을 관리하기 위한 최소한의 시설로 설치하여야 하나 주거목적으로 주택 형태의 거실, 주방, 욕실 등이 설치된다면 관리사가 아니고 주택에 해당하며 사용범위에 대해서도 사업계획서나 도면을 참고하여 결정하여야 할 것이다.

 

농업용관리사는 농지전용을 받고 설치해야 하므로 준공되면 지목이 변경된다.

주택이 아니라면 건축물대장에 일반건축물-관리사(동물 및 식물 관연 시설)로 등재된다.​

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  5. 우령이 지렁이 양식장

 

그린벨트에서 꿩, 우렁이, 달팽이, 지렁이, 그 밖에 이와 비슷한 새·곤충 등의 사육을 위하여 임야 외의 토지에 설치하는 경우에는 1가구당 기존 면적을 포함하여 300제곱미터 이하로 설치하여야 한다. 그린벨트 아닌 지역에서의 면적제한은 없다.

 

6 축사

 

2008년 이후 축사는 농지 위에서 지목변경없이 지을 수 있게 되었다. 그러나 상수원보호구역 등 지자체 조례로 정한 가축사육제한지역에서는 축사를 신축할 수 없다. 또 일정 규모 이상의 축사 신축 시에는 축산폐수배출시설을 설치해야 한다.

 

그린벨트에서의 축사는 33㎡이하의 관리실을 설치할 수 있고, 축사를 다른 시설로 용도변경하는 경우에는 관리실을 철거하여야 한다. 과수원 및 초지의 축사는 1가구당 100㎡ 이하로 설치하여야 한다. 초지와 사료작물재배지에 설치하는 우마사(牛馬舍)는 초지 조성면적또는 사료작물 재배면적의 1천분의 5 이하로 설치하여야 한다.

[상세는 가야토지시리즈 제6권 참조]

 

7. 버섯재배사

 

일반적으로 버섯재배사는 농림업인이 농지 혹은 임업용산지 위에 지목변경없이 지을 수 있다.

 

상수원보호구역 혹은 개발제한구역 내 주택에서 거주하면서 귀농귀촌 농림어업에 종사하는 자가 설치하는 버섯재배사는 1가구당 기존의 버섯재배사 면적을 포함하여 500㎥ 이하까지 허가받고 설치할 수 있다,

 

8. 콩나물재배사

 

농업인 또는 농업법인은 농업진흥지역에서도 총부지면적 1,500㎡이하인 콩나물재배사를 농지전용 받고 설치할 수 있다. 농업진흥지역 밖에서는 제한면적이 없다. 농지전용하여 설치하는 새싹재배사도 콩나물재배사와 같은 농업용시설에 해당된다.

 

농업용창고, 농업용관리사, 콩나물재배사는 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지,축사 등이 소재하는 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 시.구.읍.면 지역에만 설치할 수 있다. 콩나물재배사를 농업인이나 농업법인이 농지전용신고 혹은 농지전용허가로 처리하는 경우에는농지보전부담금이 감면된다.

 

일반인은 농업진흥구역에서 콩나물재배사를 설치할 수 없다. 그러나 농업진흥지역 밖에서 농업용 시설에 해당하지 않는 콩나물재배사는 농지를 전용하여 설치가 가능하다.

 

개발제한구역안에서의 콩나물재배사의 신축은 그린벨트 안에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자로서 개발제한구역에서 주택을 소유하면서 거주하는 1가구당 기존면적을 포함하여 300㎡ 이하 범위 내에서 허가를 받아 설치가 가능하다.

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​9, 곤충재배사

 

곤충사육사에서 사육하는 곤충의 관리를 위하여 설치하는 관리사는 농지전용대상이 아니므로 지목이 변경되지 않는다. 즉 곤충사육사는 비닐하우스와 같이 농지의 범위에 포함된다.

 

그러나 곤축사육사를 건축물의 형태로 짓는 경우에도 농지전용허가나 신고없이 지을 수 있지만 건축허가(신고)나 개발행위허가는 받아야 한다. 이 경우 농지전용허가나 신고절차를 이행하지 않으므로 건축물관리대장에 등재가 되더라도 지목변경은 할 수 없다.

 

10. 야생조수의 사육시설

 

야생조수의 사육시설은 농업용.축산업용 시설에 해당되어 농업진흥지역에 설치할 수 있다.

야생조수란 조류와 포유류 동물을 말한다. 야생조수의 사육시설은 축사가 아니므로 농업진흥지역에서 농지전용 허가를 받고 설치해야 한다. 농지전용허가나 신고 절차를 이행하지 않고 설치할 수 있는 축사를 야생조수의 사육시설로 사용하려면 원상복구하지 않은 상태에서도 농지전용허가를 신청할 수 있다.

 

11. 농업용창고

 

농지법 시행령 제29조제5항에 따라 농업용시설인 농업용창고는 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조. 보관하기 위하여 설치하는 시설로서, 자기의 농업경영에 사용하는 비료. 종자. 농약. 농기구 등의 농업자재를 생산 또는 보관하기 위하여 설치하는 시설을 포함한다. 따라서 농업인이나 농업법인이 아닌 농협에서 비료나 농기계 등을 보관하기 위한 시설은 일반창고에 해당되어 농업진흥구역에 설치할 수 없으며, 또한. 타인이 생산한 농산물을 보관하는 시설은 일반창고에 해당되어 농업진흥구역에 설치할 수 없다. 자기가 생산한 농산물에는 수산물이나 임산물은 포함되지 않는다

 

농업용창고는 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지. 축사 등이 있는 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 시.구.읍.면 지역에 설치하는 경우에만 가능하다.

 

농업용창고의 면적은 본인이 생산한 농산물이나 보유하고 있는 농기계등을 보관할 수 있는 면적만큼 농지를 전용하여 설치할 수 있다.

 

12. 농산물가공시설

 

농업진흥구역에서는 농수산물가공처리시설을 설치 할 수 있다.

 

13. 농산물 판매시설

 

국내에서 생산된 농산물을 판매하는 시설로서 농업생산자단체가 설치하여 운영하는 시설 중 그 부지의 총 면적이 3,000㎡ 미만인 시설은 설치할 수 있지만 농지보전부담금은 감면규정이 없어 납부해야 한다. 농산물판매시설에사 취급하는 농산물에는 수산물, 임산물, 축산물, 가공식품등은 포함되지 않는다. 즉 국내농산물 판매시설에 축산물은 포함되지 않으므로 농업진흥구역에서 정육점은 설치할 수 없다.

 

14, 농업인주택

 

농업인은 농업진흥구역에서도 자가의 농가주택을 지 수 있다. 농지법 상 특레로 이를 농업인주택이라고 한다.

[상세는 가야토지시리즈 제6권 참조]

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농업용 건물의 건축법 적용 여부 질의 응답(대한건축사회 사이트)​

 

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자료게시 토지개발전문 가야컨설팅  http://www.higaya.net