[박상언]부동산 투자시 알아야 할 객관식 문제 3개

1)통상 다세대 주택으로 신축할려면 최소 대지 지분이 180제곱미터는 되어야 합니다. 하지만 대지지분이 협소해 건축허가가 지자체에서 안나더라도 때에 따라 매입할 필요가 있습니다. 협소한 대지가 연달아 붙어 있는 경우 옆에 상가주택까지 매입, 합필해 건축할수 있기 때문입니다.가령 대로변에 있는 상가주택에 투자해 ,다시 헐고 신축할 경우 7층(1층 상가.2,3층은 사무실,4.5.6.7층은 원투룸) 정도의 건물을 올릴수 있습니다.

우선 괜찮은 땅이라고 생각되면 ( 2. 토지이용계획확인서 )를 떼어봐 면적과 더불어 1,2,3종 인지 준주거지역인지 확인합니다

1.지적도 2.토지이용계획확인서 3. 등기부등본

2)상가주택수익율이 연 1%의 경우 두가지의 경우로 살펴볼수 있는데 첫째는 상가주택가격을 정상가보다 매도자가 높게 부른 경우고 두 번째는 상가주택주인이 외지에 살아서 10년동안 한번도 월세를 올리지 않은 경우라고 볼수 있습니다.

하지만 연 1% 정도 임대수익이 나오더라도 도로가 넓은 준주거지역대지라면 다시한번 분석해 한다. 서울시의 경우 용적율이 ( 400 )% 라서 일반 주거 지역 땅보다 수익률이 높기 때문입니다.

신축에 대한 리스크는 땅을 너무 비싸게 매입하거나 경기 상황이 안좋아 분양이 안될 경우 그 위험성은 건축주가 떠 안아야 하는것입니다. 따라서 신축경험이 없으신 분은 경험있는 분과 손을 잡고 지분을 공동투자해 수익은 좀 줄어들더라고 리스크를 헤지하면서 차근차근 진행하는게 좋습니다

1 . 400 2.500 3.600 4.700

3) 상가겸용주택도 일정 조건만 갖추면 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.​

전체 면적중에서 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 이 경우에는 상가를 포함한 건물전체를 주택으로 간주하게 된다.그래서 보유기간이 2년이 넘는다면 양도세를 비과세 받을 수 있다.​ (조정대상지역 안에 있는 1세대 1주택에 한해 비과세 요건에 거주 요건이 새로) 양도가액 9억원 이하의 집을 2년 이상 보유했을 경우 비과세를 받을 수 있지만 지난 8.2대책 이후 여기에 ‘ ( 2 )년 이상 거주’ 요건을 더해졌다.또한 주택면적이 상가면적 보다 작거나 같을 경우 경우에는 상가부분은 주택으로 간주되지 않는다.즉 2년 이상 보유하고 양도가격이 9억원 이하라 할지라도 상가부분을 제외한 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.