[오윤섭]6. 13 지방선거 이후 주택시장 관전 포인트

수도권 주택시장은 한마디로 초양극화입니다. 기대수익률이 높은 쪽으로 돈이 몰리고 있습니다. 정부의 고강도 규제정책으로 기대수익률이 높은 시장은 분양시장과 재개발시장입니다. 기대수익률이 높은 지역은 풍선효과의 비조정대상지역입니다.    

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 6.13 지방선거 이후 주택시장 관전 포인트를 메모식으로 정리하고 부동산 가치투자자를 위한 조언을 하겠습니다.    

 

강남3구 바닥다지기는 언제 끝날까? 

 

- 잠실엘스 33평형 로열동호수 17억원대 초반에서 15억원대 후반까지 하락. 14억9천만원에 로열층 거래 

- 래미안신반포팰리스 34평형 17억9천만원에 거래 

- 6월 들어 반포잠원 잠실 등 강남 3구 구축 매수 문의 증가 

- 전고점 대비 2억원 안팎 떨어진 저가매물 거래중 

- 압구정 신현대 35평형 22억~23억원대 매물 거래 주목. 2018년 3월 25억2천만원 최고가 거래  

- 6월 들어 전세물량 감소세. 잠실-가락-위례 주택시장은 2019년 1월부터 3월까지 입주하는 송파헬리오시티의 전세물량 소진 속도가 최대 변수 

 

반포 잠실 방배 이주비 모멘텀 

 

- 신반포3차 경남 등 통합재건축, 반포우성, 방배5구역 미성크로바 등 강남3구 4곳 재건축단지에서 6~8월부터 이주비 3조원이상 풀려  

- 반포 이주수요는 반포잠원, 흑석뉴타운, 이수사당, 송파헬리오시티 등으로 이동중

- 이주비와 지난 1~3월에 매수한 아파트의 전세금은 어디로 몰릴까? 

 

분양시장 낙첨자는 어디로? 

 

- 미사역 파라곤 등 로또분양시장 낙첨자는 어디로 갈까? 

- 2018년 하반기 서울 강남권 재건축 삼성동 상아2차, 서초동 우성1차, 삼호가든3차, 방배경남, 개포주공4단지, 서초무지개 등 대기중 

- 2018년 하반기 서울 강북권 재개발 청량리4구역, 힐스테이트신촌, 래미안목동아델리체, 수색9구역, 증산2구역, 길음1구역, 응암1구역, 용두5구역 분양예정  

- 70점 안팎 수도권 청약가점 고가점자는 2018년 하반기 분양예정인 과천 지식정보타운 S4/S5 블록, 자이 우미린 힐스테이트 중흥S클래스 등 북위례, 하남 감일지구 우미린, 성남 고등지구 자이, 성남 대장지구 제일풍경채 기다리는 중 

- 저축총액이 많은(납입인정금액 1천만원 이상) 무주택 청약저축 가입자는 2018년 하반기 분양예정인 공공분양분 시흥 은계자이, 과천 지식정보타운 S9블록, 경기 광주역 자연앤자이, 성남 고등지구 S3블록, 수원 고등지구 수원역 푸르지오자이 기다리는 중  

 

부동산 가치투자자를 위한 조언 

 

이번 조정장세는 거듭 말하지만 일시적일 가능성이 높습니다. 우선 수도권에서 재고주택의 핵심인 분양아파트가 대부분 완판되면서 미분양물량은 1만가구 안팎에 머무르고 있습니다. 수도권 미분양 2만가구 이하는 악성 미분양이 제로라고 보면 됩니다. 

 

올들어 갭메우기든 순환매든 투자수요가 비조정대상지역으로 몰리고 있습니다. 풍선효과 때문입니다. 내부수요가 취약한 수도권 외곽에서 투자수요가 몰린다면 뿌리가 얇은 시장이 될 수밖에 업습니다. 용인 수원 안양(평촌) 의왕 부천(중동) 인천, 군포(산본) 등 비조정대상지역이 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정된다면 살아남을 지역이나 아파트는 얼마나 될까요? 

 

10년만에 찾아온 상승장은 아직 끝나지 않았습니다. 그 끝은 2023년이든 2026년이든 지나가봐야 알겠지만 말입니다.  

 

당신이 부동산 가치투자자라면 정부 정책과 거꾸로 가야 합니다. 하지만 당신이 부동산 개미라면 정부 정책에 순응해야 합니다. 

 

예측하지 말고 선제적으로 대응하세요.  

 

2018년 또는 2022년에 집값이 바닥을 친다는 예측은 무시해도 좋습니다. 금리 인상, 보유세 인상으로 집값이 하락한다는 뉴스는 흘려버려야 합니다. 

보유세 인상은 초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과와 함께 정권에 큰 부담을 안겨줄 수 있는 고강도 처방입니다. 고강도일수록 부작용도 크기 마련입니다. 문재인정부는 참여정부의 실패 이후 ‘잃어버린 10년’을 되풀이해선 안됩니다.

2018년은 2010년대 대세상승장 4년 차입니다. 30~40대 실수요가 선호할 블루칩 또는 옐루칩 단지의 선별매수가 중요합니다.

지금과 같은 조정장세엔 서울은 물론 인천 경기 핵심지역을 적극 공략해야 합니다. 특히 광역철도망으로 서울 3도심(4대문, 영등포여의도, 강남) 접근성이 좋아지는 곳을 공략해야 합니다. 개발압력이 높아 개발사업이 착공되고 2018년 땅값이 많이 오를 지역을 공략해야 합니다. 특히 뉴타운 등 정비사업이 몰려 있는 지역을 공략해야 합니다.  

아파트값이 오르고 인플레가 발생하면 도심 신축 중대형 아파트를 선호하는 게 사람의 본능입니다. 누구나 4세대 아파트(스카이라운지, 호텔식 사우나, 조식서비스 등)를 부러워하기 마련입니다. 

 

투자는 스스로 자금이나 멘털이나 감당할 수 있는 수준에서 투자해야 합니다. 과유불급입니다. 제가 추천하는 투자타이밍은 6월말까지입니다.