갈길 바쁜데..내홍 휩싸인 강남 재건축

초과이익 부담금 피한 한신4..시공사 선정 두고 조합원간 소송
잠실진주·반포주공1도 파열음..토지소유자 동의, 평형배정 등 사유로 조합측에 소송 제기
미성크로바·신반포15차도 갈등
시공사 등 관리인가 내용 변경땐 초과이익환수 다시 적용될 수도

지난해 관리처분 총회를 마치며 재건축 초과이익환수제를 무사히 피해갈 것으로 기대됐던 강남권의 주요 재건축 단지들에서 조합원 간 다툼이 빈발하고 있다. 고강도 정부 규제로 강남 재건축 시장 분위기가 예전만 못한 상황에서 악재가 하나 추가된 셈이다.

20일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 한신4지구 재건축조합 소속 조합원 6명은 최근 서울중앙지방법원에 지난해 10월 15일 열린 시공사 선정 총회에서 결의한 사항이 무효라는 취지의 소송을 제기했다. 피고는 조합이다.

시공사 선정 총회 무효 소송에 휘말린 서울 서초구 소재 한신4지구 전경. [매경DB]

원고 조합원들은 GS건설이 시공사로 선정되는 과정에서 조합의 입찰지침서상 무효사항으로 규정한 부분을 위반했다고 주장하고 있다. 원칙대로라면 GS건설의 입찰을 무효로 처리했어야 하는데 조합에서 적절한 조치를 취하지 않아 조합원의 불이익을 야기했다는 것이다.

이들이 시공사 선정 무효를 주장하는 근거는 크게 두 가지다. 우선 GS건설이 대안설계를 내세워 입찰 상한가인 9354억원보다 비싼 1조749억원을 공사비로 써냈다는 점이다. 원고 측은 "조합원에게 발송하는 제안서에 혁신안 공사비를 누락해 대다수 조합원은 실제 공사비가 얼마인지 모르는 상황에서 입찰이 진행됐다"고 주장했다.

원고들은 GS건설이 시공사 선정 총회를 앞두고 조합원들에게 송부한 공증서 내용도 문제 삼고 있다. △조합원 부담금 입주 시 100% 원금만 납부 △이사비용 국토교통부 기준 최대 지급 △혁신설계 변경에 따른 추가 부담 없는 확정공사비 등의 내용을 담았는데, 원고 측은 "당초 입찰에 참여하면서 제안한 내용과 다른 것으로, 입찰 무효 사유인 '조건 변경'에 해당한다"고 주장하고 있다.

소송에 참여한 조합원 A씨는 "잘못된 방법으로 시공사가 선정된 경위를 되짚어보고 조합 책임은 없는지 법의 판결을 받아보자는 것"이라고 말했다.

한신4지구는 초과이익 환수를 피하기 위해 공동사업시행 방식을 채택하고 시공사 선정 및 관리처분계획 마련에 속도를 냈던 사업지다. 올해 초에는 감정평가와 분양방식에 불만을 가진 일부 조합원들로 구성된 비상대책위원회가 사업시행계획인가 취소소송을 서초구에 제기했다가 취하한 바 있다.

이외에도 강남 주요 재건축 단지 중 조합원들 간 이해관계가 대립하고 있는 곳이 적지 않다. 대부분 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 높였던 곳들이다.

반포주공 1단지 1·2·4주구에서는 올 초 전체 조합원의 15%에 달하는 389명이 관리처분계획 총회 결의 무효소송을 제기했다. 이들은 대부분 전용면적 107㎡를 소유한 조합원이다. 재건축 후 새 아파트를 분양받는 과정에서 조합 집행부가 107㎡ 소유자는 59㎡와 135㎡를 한 채씩 분양받는 것이 불가능하다고 안내해놓고 일부에게는 이를 허용해 형평성에 어긋난다는 것이다.

지난해 말 관리처분 총회를 열어 초과이익환수제를 피한 잠실 진주아파트도 조합 내 갈등의 불씨가 남아 있다. 이 아파트 비대위는 2002년 시공사를 선정하던 당시 토지 소유자의 50% 동의가 없었기 때문에 무효라는 취지의 소송을 지난해 제기했다. 법원이 관리처분총회 개최 금지 가처분 일부 인용판결을 내리면서 조합이 시공사와의 도급계약서 없이 관리처분 총회를 여는 초유의 사태가 발생했다. 이 소송 관련 1심 판결은 이르면 이달 중 나올 예정이다.

신반포15차(한신15차)는 이달 말 시공사 교체 안건을 놓고 조합원 임시총회를 열 예정이다. 이 아파트는 지난해 대우건설을 시공사로 선정하고 관리처분인가까지 신청했는데 최근 시공사와 임대주택 문제, 무상 사업비 조달 문제 등을 놓고 심각한 갈등을 빚고 있다.

잠실 미성·크로바아파트 역시 일부 조합원들이 시공사에서 약속한 무상설계가 건축계획서에 포함되지 않았다는 이유로 송파구청에 지속적으로 민원을 제기하고 있다. 관리처분계획 인가까지 받은 청담삼익 역시 비대위와 일부 상가 소유자의 문제 제기로 사업이 중단된 상태다.

이처럼 사업 막바지에 접어든 재건축 아파트라 할지라도 내부갈등이 생기면 사업추진에 제약이 따를 수밖에 없다. 특히나 소송이 제기되면 법원 판결이 나오기 전까지 관할구청에서 관리처분계획 심사를 보류할 가능성이 높다. 만약 기존 조합의 추진 방향에 배치되는 판결이 나온다면 최악의 경우 초과이익환수제를 적용받게 될 수도 있다.

 

[매일경제 정순우 기자]