[오윤섭]조정장세엔 공격적 투자가 보수적 투자다

미세먼지 초미세먼지 황사 등으로 인해 바깥나들이가 편치 않은 요즘입니다. 겨울과 봄 사이에 대기의 질이 갈수록 나빠지고 있습니다. 이런 때 봄비가 정말 반갑네요. 봄비가 더 자주 오길 바라는 2018년 늦봄입니다.  

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 2018년 5월 수도권 주택시장 조정장세에서 보수적 투자와 공격적 투자에 대해 정리했습니다. 

 

보수적 투자=공격적 투자 

 

보수적 투자란 말은 ‘가치투자의 스승’으로 불리는 필립 피셔의 명저 ‘보수적인 투자자는 마음이 편하다’(Conservative investors sleep well)로 인해 많이 회자되고 있습니다.  

 

피셔가 말하는 보수적 투자란 조정장세에 관망하거나 투자에 신중해야 한다는 것이 아닙니다.  

조정장세만 되면 전문가들이 항상 하는 말이 있습니다. “투자에 보수적이어야 한다” “투자에 신중해야 한다”  “쉬는 것도 투자다” 등입니다. 조정장세에 매매가가 하락세로 돌아섰으니 섣불리 매수하기 보단 시장을 당분간 관망하라, 투자에 신중하라는 것입니다.  

 

그러나 당신이 부동산 가치투자를 지향한다면 피셔의 보수적 투자를 지향해야 합니다. 즉 공격적 투자를 해야 합니다. 일시적 조정장세에 핵심입지에 위치한, 내재가치가 높은 아파트를 매수해야 합니다.

 

피셔가 말하는 보수적 투자란 성장성(매출과 영업이익)이 클 것으로 기대되는, 즉 내재가치가 높을 기대되는 기업을 발굴해 투자함으로써 돈을 잃을 가능성을 낮추는 것입니다. 특히 침체기에 저평가 주식을 적극 매수하라는 것입니다.   

 

미국 금리인상은 앞으로 2년 이상 지속될 것입니다. 이는 글로벌 자산 인플레이션 시대가 오고 있다는 것입니다. 돈의 가치는 떨어지고 아파트 가치가 높아진다는 것입니다. 아파트값이 계단식 상승을 지속한다는 것입니다.  

 

계단식 상승은 아파트값에 거품이 많이 낄수록 멈춰질 가능성이 높습니다. 하지만 거품이 낀다고 바로 가격이 하락하지 않습니다. 피셔처럼 보수적 투자를 한다면 리스크를 최소한으로 줄이기 위해 대세상승장에 끝나기전 매도해야 겠지요.  

 

머리(꼭지)를 지켜보고 내려간 어깨에 팔수 있는 사람은 분산투자를 하는 재력가가 아니라면 국내 주택시장에선 어렵습니다. 따라서 이번 대세상승장에서 집값이 무릎과 허리를 지나 어깨에 도달하면 매도타이밍을 잡는 게 리스크를 줄이는 길입니다. 

 

수도권 주택시장 4계 

 

관건은 지금 수도권 주택시장을 어떻게 보느냐 하는 것입니다. 4계절로 치면 지금은 봄일까요? 여름일까요? 아니면 가을? 겨울? 

 

수도권 주택시장에서 봄(불황기~회복기)은 지난 2014년부터 2016년까지로 봅니다. 주식시장에서 금융장세라고 합니다. 금리하락기로 초저금리시대 유동성장세로 인해 은행에 돈을 맡겨놓기보다는 아파트시장에 돈이 몰리는 것입니다. 정부는 이때 건설 부동산 인프라 등에 투자를 늘려 경기부양을 하는 시기입니다.  

 

주택시장 수급으로 보면 아파트값이 상승하면서 건설사들은 신규공급물량을 늘리고 실수요의 내집마련이 늘어나고 선제 투자수요가 증가하는 시기입니다.  

 

주택시장 여름(회복기~호황기)은 2017년부터 시작됐다고 봅니다. 그리고 현재진행형이구요. 금리인상이 시작되고 경기가 회복되는 시기입니다. 정부의 부양정책이 효과를 내기 시작하고 경기는 조금씩 풀려갑니다. 경기 바닥론이 언론에 오르내리는 시기입니다.  

 

주택시장은 저금리가 유지되고 집값 상승 기대심리가 높아지면서 실수요는 물론 투자수요가 크게 늘어났습니다. 50~60대는 물론 30~40대 투자수요가 늘어났습니다. 도심 핵심입지 아파트값 상승폭이 컸고 상승세가 중소형에서 중대형으로 확산됐습니다. 대출규제시대를 맞아 9억원 초과 고가아파트가 상승세를 주도했습니다.  

 

주택시장 여름에 최대 변수는 금리와 공급물량입니다. 금리가 지속적으로 올라 유동성파티가 끝나고 주택 공급부족이 해소된다면 집값은 하향세로 돌아설 수밖에 없습니다. 

 

경기가 살아나고 성장률이 높아지면 물가상승, 인플레이션이 찾아옵니다. 그럼 인플레를 막고 경제성장을 지속하기 위해 금리를 올릴 수밖에 없습니다. 하지만 국내 경기는 아직 회복세가 뚜렷하지 않습니다. 따라서 인플레를 우려해 선제적으로 금리를 올리기 힘든 상황입니다. 

 

수도권 주택시장은 여름은 언제까지 지속될까요? 물론 저도 알 수 없습니다. 투자자 스스로 예측-대응-예측-대응을 반복할 수밖에 없습니다.  

 

개인적으로 수도권 주택시장 여름은 우리 예측보다 길게 지속될 가능성이 높다고 봅니다. 부산 아파트시장 여름(2010~2017년) 이상으로 길어질 것으로 예측합니다.  

 

여름이 길어질 것으로 보는 가장 큰 이유는 수급입니다. 신규공급물량 때문입니다. 정부가 원하는 집값 안정을 실현하려면 수요 이상으로 지속적으로 공급해야 합니다. 하지만 정부는 주택시장이 단기간 과열됐다는 이유로 재건축 초과이익환수제, 조합원지위 양도금지, 다주택자 양도세 중과 등 규제책으로 중장기 공급을 가로막고 있습니다. 수요도 실수요까지 ‘빚내서 집사지 마라’고 무차별 규제를 가하고 있습니다.  

 

고강도 규제는 고강도 부작용을 불러옵니다. 수도권 주택시장에 수요와 공급이 원활하게 돌아가게 하는 게 정부의 역할임에도 수급 밸런스를 망가트리고 있습니다. 수요를 억제하고 공급물량을 축소시키고 있습니다. 의식주(衣食住)중 하나인 주(住)에 대한 대한 욕구는 억제시킨다고 억제되지 않습니다. 의식이 충족되면 주에 대한 욕구는 늘어나게 마련입니다. 규제책은 주택수요보다 주택공급을 더 많이 줄어들게 해 시장의 역습을 자초할 것입니다. 

 

2013년 이후 회복기를 지나 호황기를 맞은 글로벌 주택시장에서 한국 집값만 하락할 순 없습니다. 규제책으로 호황기를 단축시키고 후퇴기가 오게 만드는 것은 불가능합니다. 

 

여름이 지나야 가을이 오듯 호황기가 지나야 후퇴기가 오는 법입니다. 물론 그때는 누구도 알 수 없습니다. 주택시장이 봄(회복기)- 여름(호황기)- 후퇴기(가을)-불황기(겨울) 4계절이 반복된다면 이번 주택시장 여름, 호황기는 길게는 2023년까지 지속될 가능성이 높다고 봅니다. 수도권 아파트값은 지금 허리를 지나가고 있다고 봅니다. 

 

이번 조정장세엔 공격적으로 투자해야 합니다. 일시적 매수자 우위 시장에서 내재가치가 높은 아파트를 매수할 수 있는 기회로 삼아야 합니다. 보유기간이 4년 이상이라면 더더욱 그렇습니다.