[오윤섭]조정장세엔 어떤 아파트를 사야 할까요?

지난 2016년, 2017년엔 4월 이후 주택시장 비수기임에도 상승랠리가 시작됐습니다. 반면 올 4월 이후엔 조정장세가 계속되고 있습니다. 이번 조정장세 관전 포인트는 다가오는 8월 이후 주택시장 성수기에 전세매물이 얼마나 빨리 소진되느냐가 될 것입니다. 특히 1~3월에 다주택자의 전세레버리지투자로 시장에 나온 전세물량이 말입니다.    
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 이번 조정장세에 찾아온 매수자 우위 시장에서 꼭 매수해야 하는 아파트를 찾는데 도움을 주고자 평균회귀법칙과 모멘텀 투자법을 소개합니다. 
 
평균회귀법칙: 올라갈 아파트는 결국 올라간다 
 
평균회귀법칙은 부동산 가치투자자가 명심해야 할 투자방식 입니다. 
 
“가격이 올라 일정수준을 넘어서게 되면 곧 떨어지게 되고, 가격이 떨어져 일정한 수준을 넘어서게 되면 곧 오르게 되는 법이다. 
 
따라서 가격이 올라 일정수준을 넘어서면 물건을 마치 인분 보듯이 하여 한점 주저함 없이 내다팔아야 하며, 가격이 떨어져 일정 수준에 이르게 되면 물건을 마치 진주 보듯이 하여 아무런 주저함 없이 사들여야한다.” - 책 ‘사마천 경제학’ 중에서 
 
평균회귀법칙을 제대로 정의했군요. 야구에선 “올라갈 팀은 결국 올라간다(UTU. Up Team is Up)”라고 합니다. 
 
최근 수도권 주택시장에서도 평균회귀법칙이 유효했습니다. 단기간에 너무 많이 오른 강남3구 아파트값이 1월 중순부터 가장 먼저 조정장세가 시작됐습니다. 매매가가 단기간에 너무 올라 매매가-전셋값 갭이 벌어져 실투자비가 증가하면서 리스크가 높아져 투자매력이 떨어졌습니다. 추격매수가 끊긴 것입니다.  
 
대신 상대적으로 덜오른 지역의 아파트값이 오르기 시작했습니다. 판교가 먼저 움직이고 위례  광교 용인 등 경기 남부권 아파트값이 상승했습니다. 갭메우기 또는 순환매라고도 합니다. 실투자비가 적고 리스크 대비 수익률이 좋을 것으로 기대되는 아파트로 추격매수세가  몰린 것입니다. 
 
평균회귀법칙 투자방식은 결국 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 결국 올라갈 아파트를 조정장세나 침체기에 싸게 사서 상승장에 어깨까지 가격이 오르면 파는 것입니다.  
 
이번 조정장세에 적정가로 판단하는 수준까지 가격이 내리면 결국 올라갈 아파트를 진주 보듯이 주저하지 말고 지금 매수해야 합니다.  
 
모멘텀 투자: 실수요가 늘어나는 지역에 선제투자한다 
 
그럼 결국 올라갈 아파트는 어떤 아파트인가요? 한마디로 내재가치가 높은 아파트입니다. 내재가치가 높은 아파트란 보유기간중 내부 수요는 물론 외부 수요가 지속적으로 유입되는 아파트입니다. 전세로 이사 와서 거주하다 구입하게 만드는 아파트입니다.  
 
펀더멘털(기초체력)이 튼튼한 아파트입니다. 역세권과 직주근접성을 갖춰 30~40대 직장인이 선호하는 아파트입니다. 에코세대(1979~1995년)가 선호하는 아파트입니다. 2015년 대세상승장이 시작되면서 에코세대중 1980년대생 기혼 직장인의 주택수요가 크게 늘어나고 있습니다.  
 
예를 들어 아현뉴타운에 지금 누가 이사 오고 있는가?를 들여다보면 결국 올라갈 아파트를 쉽게 찾을 수 있습니다. 제2의 아현뉴타운 아파트를 찾아 조정장세에 떨어진 가격(실제로 많이 떨어지지도 않았지만^^)에 매수하는 투자자가 승자가 될 것입니다.  
 
모멘텀(상승동력) 투자는 조정장세에서 가장 안전한 투자법입니다. 한마디로 달리는 말에 올라타는 것입니다. 모멘텀이 발생해 주택수요가 늘어나기 시작하는 초기에 선제투자하는 것입니다.   
 
모멘텀 투자에 가장 안전한 투자처는 신역세권이라고 생각합니다. 다만 전철망 착공 시기를 판단할 수 있는 인사이트(안목)가 필요합니다. 4년 이상 보유할 생각이라면 8호선 위례역(가칭)과 신안산선은 물론 인덕원선 월곶판교선과 위례신사선 동북선 서부선 등 서울 경전철 역세권 신축은 좋은 모멘텀 투자처입니다. 공사중인 9호선 3단계 연장선, 7호선 부평구청~석남역, 진접선, 하남선, 별내선, 수인선 복선전철(한대앞~수원), 소사원시선, 소사대곡선 등 역세권은 말할 것도 없구요.  
 
두 번째 모멘텀 투자처는 바로 정비사업입니다. 사업단계별로 매매가는 꾸준히 우상향하기 때문입니다. 신축 희소가치가 갈수록 높아지는 서울에선 더더욱 그렇습니다. 
 
정비사업 투자성패는 입지보다 사업속도에 달려있습니다. 사업시행인가-시공사 선정(서울의 경우. 기타 수도권은 조합설립인가후 시공사 선정)-감정평가-관리처분인가-이주-철거-분양 까지 사업속도가 정상적인 곳에 투자해야 합니다. 또 사업성 수익성을 향상시키는 이슈에 집중해야 합니다. 입지가 뛰어나면 감정평가액이 조합원에게 통보된 직후에 투자하는 것을 추천합니다. 지금처럼 대세승장에선 늦어도 이주비가 지급되기 전, 이주공고 시점에 매수해야 합니다. 정비구역 주택은 물론 대체주택 양도세 비과세를 노리려면 관리처분인가 전에 매수해야 합니다.   
 
마지막으로 전세물량이 일시적으로 늘어나는, 정비사업 또는 공공택지 등 핵심입지 신축도 모멘텀 투자처로 좋습니다.  
 
지금처럼 조정장세엔 핵심입지에 위치한 입주 2년 되는 신축이나 입주예정 분양권(입주권)을 전세레버리지투자를 하면 좋습니다. 관건은 보유기간중 전세물량 수급을 따져봐야 합니다. 4년 보유기간중 전셋값이 최소한 1억원 이상 오를 수 있는 신축에 투자하세요. 
 
추세하락으로 가격 메리트가 발생한 핵심입지 아파트 중 모멘텀 투자처를 골라 성공투자하세요. 대세상승장에서 매수타이밍은 언제나 지금입니다.