[박상언]3월말까지 임대사업 서둘러야

3월말을 앞두고 주택임대사업에 대한 문의가 대폭 증가했다. 세법이 자꾸 바뀌어 필요한 사항은 외우거나 메모도 하고 제휴된 세무사와 같이 임대사업에 대한 상담에 대부분의 시간을 할애하고 있다.

    

조정지역에서 2채 이상의 주택을 소유한 사람들의 상담이 특히 많다. 4월1일부터 다주택자가 조정대상지역에 속한 주택을 팔면 기본세율(6~42%)에 10%포인트 또는 20%포인트가 추가된다. 3월말까지 매각해야 장기보유도 받고 양도소득세의 불이익을 줄일 수 있다. 향후 시세상승가능주택이라면 임대주택으로 등록하는 것이 좋다.

    

즉 2018.4.1.부터 조정대상지역내의 다주택자에 대한 중과세가 시행된다. 즉 2018.3.31.이전에 가급적 임대주택등록을 해야 한다.

 

다주택자가 소유주택을 모두 주택임대사업자 등록하는 것이 반드시 유리하다고는 말할 수는 없다. 세제혜택만큼 지켜야 할 여러 가지 의무와 지역의료보험료를 납부해야 할 경우가 있기 때문이다.

 

주택임대사업자 등록 절차

 

주택임대사업자로 등록을 하려면 주소지 관할 시·군·구청에 임대등록을 하고, 주소지 관할 세무서에 면세사업자등록을 하여야 한다. 주택임대사업자에 대한 모든 혜택을 받기 위해서는 반드시 시·군·구청과 세무서에 모두 임대주택 등록을 해야 한다. 정부에서는 올해 4월부터 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이며, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이다

 

주택임대사업자의 의무

 

주택임대사업자로 등록하는 순간부터 지켜야할 의무가 발생한다. 이러한 각종 의무로 인하여 주택임대사업자 등록시 발생되는 단점은 의무임대기간(단기임대주택 4년, 준공공임대주택 8년)을 준수해야 하므로 양도시기 조절이 어렵다는 것과 임대소득에 대한 종합소득세 부담이 늘어난다. 그리고 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 하며, 임대사업자 등록, 임대조건 신고 등 각종 행정협조사항이 많아지게 된다. 이러한 의무를 위반하게 되면 1,000만원 이하의 과태료가 부과된다.

 

단 지자체 양도신고한후 다른임대사업자에게 양도가능하며 양도허가(2년 연속 적자 ,마이너스 현금흐름 ,재개발 재건축등)를 받은 경우 일반인에게 양도 가능하다. 마지막으로 주택임대사업자로 등록을 하여 일정 소득금액이 발생하면 피부양자 자격이 박탈되어 지역보험가입대상자가 되고 건강보험료를 추가로 부담하게 된다.

 

임대조건이 바뀌거나 임차인 변경되는 경우 3개월 이내 시군구청에 변경신고해야 한다