[김인만]서울과 지방 양극화 심화되다

서울은 폭등론까지 나올 정도로 과열이 심화되고 있는 반면 지방은 청약위축지역 지정이 거론될 정도로 냉각되고 있다.

서울과 지방의 아파트시장 분위기와 해법에 대하여 이야기해보도록 하자.

 

서울과 지방 아파트시장의 두 모습

KB국민은행에 따르면 올 1월 기준 서울 주택 상위 20%의 평균가격은 13억6818만원으로 지난해 1월 11억9992만원보다 14.02%나 올라서 2010년 이후 가장 높은 상승률을 기록하였다.

또 시가총액 상위 50개 아파트의 가격 변동률을 지수화한 선도아파트 50지수 역시 지난해 1월 대비 21.5% 상승하였다.

‘서울 집값은 내가 팔 때가 가장 싸다’라는 우스갯소리가 나돌고 있을 만큼 서울 특히 강남 등 인기지역 아파트시장은 뜨겁다.

이런 서울의 열기는 판교, 위례, 분당 등 강남 인접지역을 넘어 광교, 평촌, 용인 등 남부지역으로 옮겨 붙고 있다.

 

반면 지방은 찬 바람이 불고 있다.

기준시점 100보다 높으면 매매가격이 많이 올랐고 이하면 내렸다는 것을 의미하는 매매가격지수가 서울 아파트는 111로 2015년말 이후 가장 높아진 반면 지방은 97.8로 최저치를 가록하였다.

2016년 1월 0.1p였던 서울과 지방 아파트 가격지수 격차도 올 1월 13.2p로 확대되었다.

서울 수도권과 지방 주택가격의 격차가 최근 2년새 가장 큰 폭으로 벌어진 것이다.

서울의 매매가격은 역대 최고치를 찍고 있는 반면 지방 주택가격은 하락하는 탈 동조화(Decoupling)이 지속되면서 서울과 지방 주택시장의 양극화가 더 심화되고 있다.

세종, 대구 수성구, 광주, 대전, 강원 등을 제외한 충청, 전라, 경상 등 대부분 지방 주택시장 분위기가 하락세로 그 동안 지방아파트시장을 선도했던 부산 해운대와 울산, 창원 등이 하락세로 전환이 되었다.

지난해 봄 필자가 강의 차 부산에 갔을 때 만해도 열기가 있었는데 올해 초 다시 부산 해운대를 방문해보니 냉기가 느껴졌다.

 

서울과 지방 양극화 원인과 해법은

서울 강남 등 비싼 집이 더 많이 올랐다는 것은 다 주택과 대출규제가 강화되자 상대적으로 경쟁력이 낮은 지방, 수도권 집을 정리하고 똘똘한 한 채인 서울 집을 가지자는 수요자의 심리가 강화된 반면, 재건축 조합원 지위양도 금지와 초과이익환수, 양도세 중과 등의 규제로 매물 잠김 현상이 발생하면서 인기지역 아파트의 공급은 더 줄어들어 희소가치가 커진 것을 의미한다.

 

지방 주택시장 침체에 마음이 급해진 정부가 청약위축지역 지정을 검토하는 등 침체된 지방을 살리기 위한 노력을 하려고 하지만 오히려 부작용이 더 우려된다.

 

청약위축지역으로 지정을 하면 집값이 하락하는 지역이라는 것을 정부가 인정해주는 것으로 누가 집값이 떨어지는 지역의 집을 사려고 하겠는가 더군다나 집값이 떨어지면 정부가 인위적으로 부양을 해주겠구나 라는 잘못된 왜곡인지가 생길 수 있어서 침체지역은 더 하락하고 과열지역은 더 상승하는 부작용이 생길 수 있다.

 

부동산시장을 규제로 컨트롤 할 수 있다는 정부의 규제만능주의 생각부터 좀 바꿀 필요가 있겠다.

 

지나치게 과열이나 냉각이 되면 정부가 개입을 해야 하겠지만 지나치게 잦은 개입보다는 큰 틀에서 주택공급물량조절과 유동자금흡수를 위한 예금금리인상, 가계부채건전성을 위한 대출규제, 투기이익환수를 위한 양도세 정도만 일관성 있게 추진하면서 시장 스스로 안정을 찾을 때까지 기다려준다면 심리적 왜곡인지에 따른 이런 부작용의 반복을 예방할 수 있지 않을까 하는 생각을 해본다.