[구만수]부동산시장 분석기법(4) 역사는 반복된다.

역사는 반복된다.

 

전편에서는 정부에서 사라고 하면 사라는 이야기를 했었다. 금번 칼럼에서는 부동산시장의 흐름이 반대방향으로 흐르는 조정국면에 영향을 주는 부동산 정책에 대해서 알아보도록 하자.

앞에서 상승국면을 설명하기 위해 그 당시의 신문기사 내용을 보며 그 때의 부동산시장 상황을 유추해 볼 수 있었다. 마찬가지로 2002년으로 거슬러 올라가서 당시의 부동산시장 상황을 알아보도록 하자. 2002년 중반 신문기사를 보면 용인시와 분당신도시가 투기과열지구로 지정될 전망이며 해당지역이 투기과열지구로 지정되기 전에 내 집 마련을 하기 위해서 아파트 분양시장에 대거 몰리고 있다는 내용과 함께 일부지역을 투기과열지구를 지정하겠다고 발표한 뒤 주말에 수도권 모델하우스에는 많은 인파가 하루 종일 몰렸다. 그래서 모델하우스 앞에 떴다방까지 가세하고 있다는 내용, 그리고 이러한 현상은 분양권 전매 등으로 매매차익을 얻으려는 가수요가 더해져서 빚어진 결과라고 진단하고 있다. 아울러 일부 모델하우스에는 주말방문객이 넘쳐 분양담당자 들이 관람객 줄 세우기에 바빴다고 전하고 있다.

지금으로부터 16년 전 이야기이지만 그 당시 부동산시장을 읽어 보기에는 부족함이 없어 보인다. 그야말로 활황세 그 자체이며 그러한 상승세를 진정시키기 위해서 정부에서는 해당지역들을 투기과열지구를 지정하려고 하는데 오히려 투기과열지구로 지정되기 전에 내 집 마련을 하겠다는 생각에 모델하우스에 많은 인파가 몰리고 있다는 내용이 주류를 이루고 있다. 기사발행일을 감추면 2017년 부동산시장과 크게 다르지 않음에 놀라울 따름이다.

 

이 당시의 정치상황을 잠시 이야기하면 김대중前대통령 정권 말기로서 외환위기 여파가 마무리 되고 경제여건이 좋아지자 질 좋은 아파트의 수요가 많았지만 지난 몇 년간 공급이 부족했던 이유로 아파트 가격이 치솟아 부동산시장이 그야말로 활황세를 이어가고 있던 시절이었다. 이러한 시장상황을 그대로 물려받은 사람이 바로 노무현前대통령이다. 부동산 폭등은 서민생활의 가장 큰 적으로 규정하고 부동산 투기 억제를 위한 정책을 역점 추진과제로 삼고 실행에 옮겼다. 노무현前대통령 취임1백일 연설문에서 부동산 폭등은 기필코 잡겠다고 천명하고 국정의 중심을 서민생활 안정에 모든 노력을 쏟겠다고 연설한다.

그렇다면 과연 노무현前대통령은 어떻게 과열된 부동산시장을 진정시키고자 했을까? 아마 모르긴 몰라도 관련 자료를 보면 그 당시 노무현前대통령은 부동산시장을 진정시키는 정도가 아니라 아예 가수요 세력의 뿌리를 뽑으려 했다는 생각이 든다. 2013년 5월 23일 노무현정부가 출발한지 얼마 되지 않아 주택가격 안정대책을 발표하면서 부동산시장 규제책을 쏟아내기 시작한다.

투기과열지구를 대폭확대 하면서 분양권 전매를 전면금지 하고 재건축사업구역의 안전진단 기준을 강화한다. 항상 그렇지만 제일 먼저 부동산시장 활성화 에너지인 분양권 거래와 재건축사업에 규제를 시작하였다. 그러나 정부의 의도만큼 부동산시장이 안정되지 못하자 더욱 강도 높은 규제를 2003년 9월 5일 발표한다. 재건축시장 안정대책은 주로 재건축사업장을 타켓으로 규제를 도입하였는데 상당히 위력적이었다. 바로 투기과열지구 내 재건축사업장의 경우 재건축조합이 설립인가를 받게 되면 이후에는 해당 사업장의 아파트를 매매를 할 수는 있으나 승계조합원은 현금청산자로 분류가 되어 조합원의 지위를 잃게 된다. 새로 지어지는 새 아파트의 입주권이 상실되는 것이다. 아울러 수도권 과밀억제권역 재건축사업장은 전용85m2 중소형아파트의 비율을 60% 이상 건축하도록 의무화하였다.

   

이와 같이 두 차례의 강력한 규제정책에도 불구하고 부동산시장은 이에 아랑곳 하지 않고 상승을 지속한다. 앞서 상승국면에서 이미 설명한 바가 있지만 상승 방향으로의 관성에너지가 작동하게 되면 쉽사리 상승국면이 꺽이지 않는 것이 부동산시장의 특성이다. 두 차례의 규제정책 발표에도 부동산시장이 진정되지 않음에 따라 2003년 10월 29일 더욱 강력한 부동산시장 규제책인 주택시장안정 종합대책을 발표한다. 투기지역에 LTV를 50%에서 40%로 강화해서 대출을 규제하고 종합부동산세를 도입하면서 분양권 전매자와 투기혐의자에 대한 세무조사를 실시하기로 한다. 무엇보다 강력한 것은 다주택 소유자를 잠재된 투기수요세력으로 보아 양도소득세를 중과하기로 한 것인데 1가구 3주택자에게 양도소득세를 60%부과하는 정책을 시행한다.

 

다주택자들은 주택을 팔고 싶어도 양도소득세 때문에 팔 수 없는 고난의 시기가 도래하게 된다. 노무현정부의 부동산시장 규제정책은 대통령 임기 동안 지속적으로 시행된다. 2005년 8월 31일은 당시 지방시장을 초토화시켜서 지금도 회자되고 있는 유명한 8.31 조치를 발표한다. 양도소득세 과세를 위해서 부동산 거래가격을 실제거래 가격으로 신고하는 것을 의무화하고 신고된 거래가격을 등기부에 기재하는 방안을 추진하게 된다.

아울러 종합부동산세를 가구별로 합산하여 부동산 소유자를 압박했다. 그러나 무엇보다도 충격적인 것은 1가구 2주택에 대해서 양도소득세를 50%로 중과세 하는 조치였다. 필자는 지금도 의아하게 생각하는 부분이 사회주의 국가가 아님에도 단순히 주택을 2채 가지고 있다는 이유로 양도소득세 중과를 시행하여 부동산 거래를 위축시키고 결과적으로 볼 때 시장에서 자연스럽게 공급되어야 할 물량을 강제적으로 축소되게 만든 정책을 시행했던 부분은 현재까지도 이해할 수 없는 정책이라 생각한다. 그렇다고 해서 이러한 반시장적 부동산 규제정책이 부동산 가격 상승을 진정시키지도 못했다.

노무현정부 초기부터 시행하였던 부동산규제 정책들은 다주택 보유자들에게는 똘똘한 한 채를 선호하는 현상을 야기시켰고 실수요자에게 주택구매 욕구를 충족시키지도 못했고 이로 인하여 민간시장의 주택공급 의지만 약화시켰다. 이러한 정책의 후유증으로 임기 중후반에는 오히려 부동산시장 가격 상승을 초래했다. 특히 임기 5년간 서울시 아파트가격이 56%나 상승했다. 정말 아이러니하게도 이러한 다주택자의 똘똘한 한 채 선호현상은 2018년 새해 벽두부터 데쟈뷰되고 있다. 역사는 반복된다. 미래의 흐름을 알기 위해서는 과거를 공부해야 하는 이유다.